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L’Essentiel : La résiliation d’un bail d’habitation pour défaut de paiement est régie par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule qu’un contrat de bail doit contenir une clause prévoyant la résiliation en cas de non-paiement. Cette clause ne produit effet qu’après un commandement de payer demeuré infructueux, avec un délai de deux mois pour les contrats conclus avant le 29 juillet 2023. La société ACTION LOGEMENT SERVICES a justifié la créance par des quittances subrogatives et un décompte des sommes dues.
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Résumé de l’affaire : Par acte sous seing privé du 10 février 2021, la société civile immobilière (SCI) CEVAD a conclu un bail d’habitation avec un locataire pour des locaux situés à une adresse précise, stipulant un loyer mensuel de 626 euros et une provision pour charges de 50 euros. Le paiement du loyer a été garanti par la société ACTION LOGEMENT SERVICES via un contrat de cautionnement. En septembre 2024, cette dernière a délivré un commandement de payer au locataire, lui réclamant un arriéré locatif de 2833,28 euros, en mentionnant une clause résolutoire.
Le 9 décembre 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection, demandant la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, ainsi que le paiement d’une somme totale de 4249,92 euros. À l’audience du 28 mars 2025, la société a mis à jour la dette locative à 7095,15 euros, mais le locataire ne s’est pas présenté. Le juge a statué sur la recevabilité de la demande, confirmant que la société avait respecté les procédures légales, notamment en notifiant l’assignation au représentant de l’État et en ayant informé la commission de prévention des expulsions. Concernant la résiliation du bail, le juge a constaté que le commandement de payer avait été signifié dans les règles et que le locataire n’avait pas réglé sa dette dans le délai imparti. En conséquence, le contrat de bail a été déclaré résilié depuis le 5 novembre 2024, ordonnant au locataire de quitter les lieux. Une indemnité d’occupation a été fixée, équivalente au loyer et aux charges, à compter de cette date. Le locataire a également été condamné à payer la somme de 7095,15 euros à ACTION LOGEMENT SERVICES, ainsi que des frais de justice. L’expulsion ne pourra avoir lieu qu’après un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux. |
La résiliation d’un bail d’habitation pour défaut de paiement est régie par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que tout contrat de bail d’habitation doit contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges. Cette clause ne produit effet qu’après un commandement de payer demeuré infructueux, dont le délai est fixé à deux mois pour les contrats conclus avant le 29 juillet 2023, conformément à la loi du 27 juillet 2023.
L’article 472 du code de procédure civile précise que si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue sur le fond, à condition que la demande soit régulière, recevable et fondée. En l’espèce, le commandement de payer a été signifié au locataire, qui n’a pas réglé la somme due dans le délai imparti, permettant ainsi à la bailleresse de se prévaloir des effets de la clause résolutoire. L’article 1353 du code civil impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, tandis que l’article 1103 du même code stipule que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l’occurrence, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a justifié la créance par des quittances subrogatives et un décompte des sommes dues, ce qui a conduit à la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré locatif. Réflexe juridique : pour éviter ce type de contentieux, pensez à mettre en place un suivi régulier des paiements de loyer et à anticiper les difficultés financières potentielles des locataires, en leur proposant des solutions amiables avant d’engager des procédures judiciaires. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quel est le fondement juridique de la résiliation du bail d’habitation ?La résiliation du bail d’habitation est fondée sur l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, il est important de noter que la loi du 27 juillet 2023, qui a modifié cet article, ne s’applique pas rétroactivement. Ainsi, pour les contrats conclus avant cette date, comme celui en l’espèce, les stipulations des parties et la loi en vigueur au moment de la conclusion du bail demeurent applicables. Dans ce cas précis, un commandement de payer a été signifié au locataire le 4 septembre 2024, et la somme due n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant cette signification. Quel est le rôle de la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans cette procédure ?La société ACTION LOGEMENT SERVICES agit en tant que créancier et garant du paiement du loyer dans le cadre du dispositif VISALE, comme le stipule le contrat de cautionnement du 8 février 2021. Elle a délivré un commandement de payer au locataire pour un arriéré locatif, et a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du locataire. L’article 455 du code de procédure civile précise que l’assignation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département, ce qui a été fait dans ce cas, renforçant ainsi la recevabilité de l’action. De plus, la société a justifié de l’existence d’un contrat de cautionnement et des quittances subrogatives, ce qui lui confère un droit d’action en justice pour récupérer les sommes dues. Quel est le montant de la dette locative et comment est-il calculé ?La dette locative est établie selon l’article 1353 du code civil, qui impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a présenté un décompte indiquant que, à la date du 20 mars 2025, le locataire était redevable de 7095,15 euros au titre de l’arriéré de loyer et d’indemnités d’occupation. Ce montant inclut les loyers impayés et les indemnités d’occupation, calculées à partir de la date de résiliation du bail, soit le 5 novembre 2024. La société a également justifié d’une quittance subrogative, prouvant qu’elle avait réglé à la bailleresse un montant total de 7803,47 euros pour les loyers et indemnités d’occupation impayés, déduisant la somme de 708,32 euros correspondant à un paiement effectué par le locataire. Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail sur l’indemnité d’occupation ?En cas de maintien dans les lieux après la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due à la bailleresse, conformément à l’article 1728 du code civil, qui stipule que le locataire doit payer le loyer jusqu’à la libération des lieux. Cette indemnité est égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué. Elle est payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer, à partir de la date de résiliation, soit le 5 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux. Ainsi, le locataire est tenu de payer cette indemnité jusqu’à ce qu’il quitte les lieux, ce qui souligne l’importance de respecter les obligations contractuelles même après la résiliation du bail. Quel est le régime des frais de justice et des dépens dans cette affaire ?Les frais de justice et les dépens sont régis par l’article 696 du code de procédure civile, qui prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens de la présente instance. Dans ce cas, le locataire, ayant succombé à la cause, est condamné à payer les dépens, y compris le coût du commandement de payer. De plus, en application de l’article 700 du même code, il est également condamné à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 500 euros pour couvrir les frais engagés dans le cadre de la procédure. Ces dispositions visent à garantir que la partie qui a obtenu gain de cause puisse récupérer une partie des frais engagés pour faire valoir ses droits en justice. |
JUDICIAIRE
DE [Localité 8] [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [X] [Z]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Roger LEMONNIER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/11325 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SOG
N° MINUTE : 5
JUGEMENT
rendu le 04 juin 2025
DEMANDERESSE
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,
[Adresse 5]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [X] [Z],
[Adresse 3]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 28 mars 2025
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 juin 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 04 juin 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11325 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SOG
Par acte sous seing privé du 10 février 2021 à effet au 12 février 2021, la SCI CEVAD a consenti un bail d’habitation à M. [X] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 4] ([Adresse 6]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 626 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.
Le paiement du loyer a été garanti par la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans le cadre du dispositif VISALE par contrat de cautionnement du 8 février 2021.
Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2833,28 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [Y] [C] le 5 septembre 2024.
Par assignation du 9 décembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,ordonner l’expulsion de M. [X] [Y] [C], condamner M. [X] [Y] [C] au paiement de la somme de 4249,92 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2833,28 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, condamner M. [X] [Z] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, condamner M. [X] [Z] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à laquelle elle s’en est rapportée oralement à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.
À l’audience du 28 mars 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES représentée par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 25 mars 2025, s’élève désormais à 7095,15 euros.
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [X] [Y] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie du contrat de cautionnement et des quittances subrogatives délivrées par la bailleresse.
Elle justifie en outre avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience et avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois — le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l’espèce, un commandement de payer visant un délai de deux mois et la clause résolutoire a été signifié au locataire le 4 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2833,28 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 novembre 2024.
Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à la bailleresse d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient dus en cas de poursuite du bail.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 mars 2025, M. [X] [Y] [C] était redevable de la somme de 7095,15 euros au titre de l’arriéré de loyer et d’indemnités d’occupation.
Elle justifie d’une quittance subrogative du 20 mars 2025 dont il ressort qu’elle a réglé à la bailleresse la somme totale de 7803, 47 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés des mois de mai 2024 à mars 2025 mais dont elle a déduit pour fixer sa demande en paiement dans le cadre de la présente instance la somme de 708,32 euros correspondant à l’échéance du mois d’octobre 2024 finalement réglée par le locataire.
M. [X] [Y] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2024 sur la somme de 2833,28 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1416,64 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
En revanche la demande étant hypothétique et la créance incertaine, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée de sa demande tendant à ce que M. [X] [Y] [C] soit condamné à lui payer les indemnités d’occupation postérieures.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
M. [X] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.
Il sera en outre condamné à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 février 2021 entre la société SCI CEVAD, d’une part, et M. [X] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à Paris (75018) est résilié depuis le 5 novembre 2024,
ORDONNE à M. [X] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Adresse 7] [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE M. [X] [Y] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
CONDAMNE M. [X] [Y] [C] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7095,15 euros au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 20 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2024 sur la somme de 2833,28 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1416,64 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
REJETTE toute autre demande,
CONDAMNE M. [X] [Y] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 septembre 2024,
CONDAMNE M. [X] [Y] [C] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière, La Juge