Résiliation de bail pour troubles de voisinage avérés

L’Essentiel : L’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, en respectant les droits des autres occupants. En cas de manquement grave, la résiliation judiciaire du bail peut être justifiée. Dans cette affaire, les preuves fournies par le bailleur, tels que les signalements de voisins, montrent que M. [J] [K] a causé des troubles de voisinage persistants, justifiant ainsi la résiliation du bail.

Résumé de l’affaire : Par acte sous seing privé du 27 décembre 2021, une société de logement a donné à bail un appartement à un locataire. Ce dernier a ensuite été assigné par la société de logement devant le juge des contentieux de la protection, en date du 27 mars 2023, pour résiliation du bail en raison de troubles de voisinage. Le tribunal de proximité a rendu son jugement le 8 juin 2023, prononçant la résiliation du bail et ordonnant au locataire de libérer les lieux dans un délai d’un mois. En cas de non-respect de cette décision, la société de logement pouvait procéder à l’expulsion, avec le concours de la force publique si nécessaire. Le tribunal a également condamné le locataire à verser une indemnité mensuelle d’occupation ainsi qu’une somme au titre des frais de justice.

Le locataire a interjeté appel de ce jugement le 20 juin 2023, demandant l’infirmation de la décision et le déboutement de la société de logement de toutes ses demandes. Il a soutenu avoir lui-même subi des troubles de voisinage, notamment de la part des enfants des voisins, et a affirmé avoir pris des mesures pour réduire les nuisances, comme se séparer de son chien.

En réponse, la société de logement a demandé la confirmation du jugement, arguant que le locataire était à l’origine de nombreux troubles, tels que des nuisances sonores et des comportements inappropriés. Dans ses conclusions, elle a également demandé des frais supplémentaires pour la procédure d’appel.

La cour a examiné les éléments de preuve, notamment des signalements de voisins concernant les troubles causés par le locataire. Elle a conclu que ces troubles étaient établis et avaient perduré, justifiant ainsi la résiliation du bail. Le jugement a été confirmé dans son intégralité, et le locataire a été condamné aux dépens d’appel, sans application de l’article 700 du code de procédure civile en raison de sa situation financière.

L’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, conformément à la destination prévue par le contrat de location. Cette obligation de jouissance paisible requiert que le locataire respecte les droits des autres occupants et ne crée pas de troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage.

En cas de manquement grave à cette obligation, la résiliation judiciaire du bail peut être justifiée, conformément aux articles 1224 et suivants du code civil, qui prévoient les conditions de la résolution des contrats pour inexécution.

Dans cette affaire, les éléments de preuve fournis par le bailleur, tels que les signalements de voisins et les sommations interpellatives, démontrent que M. [J] [K] a causé des troubles de voisinage persistants, justifiant ainsi la résiliation du bail.

Réflexe juridique : pour éviter ce type de contentieux, pensez à respecter les règles de vie en communauté et à prendre en compte les droits des voisins en matière de tranquillité et de respect des règlements intérieurs.

A toute fins utiles, vous pouvez utiliser ce modèle de clause :

« Le locataire s’engage à user paisiblement des lieux loués et à respecter les droits des autres occupants, en évitant tout comportement susceptible de causer des troubles de voisinage. En cas de manquement à cette obligation, le bailleur pourra résilier le bail conformément aux dispositions légales en vigueur. »

Q/R juridiques soulevées :

Quel est le fondement juridique de la résiliation du bail en cas de troubles du voisinage ?

La résiliation du bail peut être fondée sur l’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués selon la destination prévue par le contrat de location.

Cette obligation de jouissance paisible impose au locataire de respecter les droits des autres occupants et de ne pas créer de troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage.

En cas de manquement grave à cette obligation, la résiliation judiciaire du bail peut être justifiée en vertu des articles 1224 et suivants du code civil, qui prévoient que le créancier peut demander la résolution du contrat lorsque l’autre partie ne respecte pas ses obligations.

Dans cette affaire, les éléments de preuve fournis par le bailleur, tels que les signalements de voisins et les sommations interpellatives, démontrent que les troubles de voisinage imputés au locataire ont perduré dans le temps, justifiant ainsi la résiliation du bail.

Quel est le rôle des preuves dans la décision de résiliation du bail ?

Les preuves jouent un rôle crucial dans la décision de résiliation du bail. En l’espèce, le bailleur a produit des fiches de signalement de plusieurs voisins, attestant des nuisances sonores, des injures, et d’autres comportements perturbateurs.

Ces éléments de preuve, tels que les signalements et les sommations interpellatives, sont essentiels pour établir la réalité des troubles de voisinage. L’article 7 b) de la loi n° 89-462 impose au locataire de respecter la jouissance paisible des lieux, et le non-respect de cette obligation peut justifier la résiliation du bail.

Les dires de l’appelant, qui affirment avoir pris des mesures pour remédier aux troubles, ne suffisent pas à contredire les preuves accumulées par le bailleur. En effet, les manquements constatés sont qualifiés de particulièrement graves, ce qui renforce la légitimité de la décision de résiliation.

Quel est l’impact de l’aide juridictionnelle sur les frais de justice dans cette affaire ?

L’impact de l’aide juridictionnelle sur les frais de justice est significatif dans cette affaire. L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante peut être condamnée à verser une somme à l’autre partie pour couvrir les frais engagés.

Cependant, dans ce cas, la cour a décidé de ne pas faire application de l’article 700, en tenant compte des circonstances particulières de l’espèce, notamment le fait que le locataire était bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

Cela signifie que, bien que le locataire ait succombé en appel, la cour a jugé équitable de ne pas lui imposer de frais supplémentaires, reconnaissant ainsi sa situation financière. Cette décision souligne l’importance de l’équité dans le traitement des litiges, surtout lorsque l’une des parties bénéficie d’une aide juridictionnelle.

Quel est le processus de recouvrement des dépens dans cette procédure ?

Le processus de recouvrement des dépens est encadré par la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique. Dans cette affaire, le locataire a été condamné aux dépens d’appel, qui comprennent les frais engagés pour la procédure.

Les dépens peuvent être recouvrés directement par l’avocat de la partie gagnante, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Cela signifie que le bailleur peut demander le paiement des frais engagés pour la procédure d’appel, y compris les frais d’huissier.

La cour a confirmé cette procédure de recouvrement, soulignant que les dépens sont dus par la partie qui a succombé en appel, renforçant ainsi le principe selon lequel la partie perdante doit supporter les frais de justice.

N° RG 23/02307 – N° Portalis DBVM-V-B7H-L3YO

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

Me Stéphane GRENIER

la SELARL RETEX ALMODOVAR AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 10 JUIN 2025

Appel d’un jugement (N° R.G. 11-23-0120) rendu par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en date du 08 juin 2023, suivant déclaration d’appel du 20 Juin 2023

APPELANT :

M. [J] [K]

de nationalité Marocaine

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par Me Stéphane GRENIER, avocat au barreau de LA DROME

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/004722 du 19/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

INTIM É :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT ’DROME AMENAGEMENT HABITAT’, établissemnt public, prise en la personne de son Directeur Général en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Me Céline CASSEGRAIN de la SELARL RETEX ALMODOVAR AVOCATS, avocat au barreau de LA DROME

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente

Mme Ludivine Chetail, conseillère,

M. Lionel Bruno, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 avril 2025, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Mme Claire Chevallet, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 27 décembre 2021, Drôme aménagement habitat a donné à bail à M. [J] [K] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 8].

Par exploit de commissaire de justice du 27 mars 2023, Drôme aménagement habitat a assigné M. [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Romans-sur-Isère aux fins de voir résilier le bail pour trouble du voisinage.

Par jugement en date du 8 juin 2023, le tribunal de proximité de Romans-sur-Isère a :

– prononcé la résiliation du bail conclu le 27 décembre 2021 entre Drôme aménagement habitat et M. [J] [K] relatif au logement sis [Adresse 2],

– en conséquence, ordonné à M. [J] [K] et à tous occupants de son chef de libérer l’appartement dans le mois de la signification du présent jugement,

– dit qu’à défaut pour M. [J] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Drôme aménagement habitat pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’a celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d »un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

– condamné M. [J] [K] à verser à Drôme aménagement habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

– condamné M. [J] [K] à verser à Drôme aménagement habitat la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné M. [J] [K] aux dépens de la présente procédure.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 20 juin 2023, M. [J] [K] a interjeté appel de l’entier jugement.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 5 septembre 2023, l’appelant demande à la cour d’infirmer l’entier jugement et statuant à nouveau de :

– débouter Drôme aménagement habitat de toutes ses demandes, fins et conclusions,

– condamner Drôme aménagement habitat à verser à M. [J] [K] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Drôme aménagement habitat aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, l’appelant fait valoir qu’il a lui-même subi des troubles de voisinage, notamment de par les enfants des voisins. Il explique s’être séparé de son chien et avoir cessé d’utiliser son barbecue.

Suivant dernières conclusions notifiées le 4 décembre 2023, l’intimé demande à la cour de confirmer l’entier jugement et statuant à nouveau, de :

– condamner M. [J] [K] à porter et payer à Drôme aménagement habitat la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, pour la procédure d’appel ;

– condamner M. [J] [K] en tous les dépens, comprenant les frais d’huissier engagés préalablement à ladite procédure (441,44 euros).

– dire que ceux d’appel pourront être recouvrés directement par Me Céline Cassegrain, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, Drôme aménagement habitat fait valoir que M.[K] est à l’origine de nombreux troubles, tels que des nuisances sonores, des insultes violentes et l’utilisation du barbecue en violation du règlement intérieur, qui justifie la confirmation du jugement.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

L’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’obligation de jouissance paisible impose au locataire de jouir des lieux loués dans le respect des obligations qui lui sont imparties par le bail, sans créer aux autres locataires des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Le non-respect par le locataire de ses obligations peut, en cas de manquement grave, justifier la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil.

En l’espèce, au soutien de sa demande de résiliation du bail consenti à M. [K], Drôme aménagement habitat verse au débat des fiches de signalement de plusieurs voisins entre juillet 2022 et janvier 2023 (pièces 6,7,9,10,11,12) qui se plaignent de bruits, injures notamment à l’égard des enfants, utilisation du barbecue, aboiements, crachats, jets de nourritures dans les parties communes, déversement de litière aux abords du bâtiment et au niveau de l’étendage. Le bailleur produit également des sommations interpellatives de cesser les troubles en date du 10 août 2022 et du 20 février 2023.

Il ressort de ces éléments que les troubles de voisinage imputés à M. [K] sont établis et ont perduré dans le temps.

À ce titre, les seuls dires de l’appelant consistant à indiquer qu’il s’est séparé de son chien et qu’il a cessé d’utiliser son barbecue ou encore que les parents cautionnaient les agissements de leurs enfants au lieu de les réprimander ne peuvent raisonnablement pas remettre en cause l’existence des manquements que le premier juge a pertinemment retenus.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les troubles de voisinage sont établis, qu’ils ont perduré et ont ainsi constitué des manquements particulièrement graves, qui justifient la résiliation du bail consenti à M. [K].

Il s’ensuit que le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

Succombant en appel, M. [J] [K] supportera les dépens. Au regard des circonstances de l’espèce, M. [J] [K] étant par ailleurs bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme le jugement déféré,

Et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [J] [K] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère de la deuxième chambre civile faisant fonction de présidente, et par la greffière Mme Claire Chevallet, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,