En vertu des dispositions de l’article 750-1 du Code de procédure civile, toute demande en justice doit être précédée d’une tentative de règlement amiable, à peine d’irrecevabilité, lorsque l’action concerne un trouble anormal de voisinage. Cette exigence est renforcée par l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, qui impose une conciliation préalable pour les litiges portant sur des sommes n’excédant pas 5 000 euros ou sur des actions spécifiques.
L’article 2224 du Code civil stipule que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Cette prescription est cruciale dans le cadre des litiges relatifs à des dommages causés par des défauts d’étanchéité, car elle détermine la recevabilité de l’action en réparation. L’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile permet au juge des référés de prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état, même en présence d’une contestation sérieuse, pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. L’article 655 du Code civil précise que la réparation et la reconstruction d’un mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, proportionnellement au droit de chacun. Réflexe juridique : pour éviter ce type de contentieux, pensez à toujours tenter un règlement amiable avant d’engager une action en justice, notamment en matière de troubles de voisinage. A toute fins utiles, vous pouvez utiliser ce modèle de clause : « Les parties s’engagent à tenter une résolution amiable de tout litige relatif à l’exécution du présent contrat avant d’intenter toute action en justice, conformément aux dispositions de l’article 750-1 du Code de procédure civile. » |
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L’Essentiel : En vertu des dispositions de l’article 750-1 du Code de procédure civile, toute demande en justice doit être précédée d’une tentative de règlement amiable, à peine d’irrecevabilité, lorsque l’action concerne un trouble anormal de voisinage. Cette exigence est renforcée par l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, qui impose une conciliation préalable pour les litiges portant sur des sommes n’excédant pas 5 000 euros. L’article 2224 du Code civil stipule que les actions personnelles se prescrivent par cinq ans.
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Résumé de l’affaire : La société SAS SAINT GERMAIN 195, propriétaire d’un ensemble immobilier à Paris, a assigné en référé le syndicat des copropriétaires d’un immeuble voisin pour obtenir la réfection et l’étanchéité d’un mur séparant leurs propriétés. Cette action a été motivée par des infiltrations d’eau dans les parkings souterrains de la société demanderesse, causées, selon elle, par des défauts d’étanchéité du mur. L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises avant d’être examinée le 16 mai 2025.
Lors de l’audience, la société SAS SAINT GERMAIN 195 a demandé au tribunal de déclarer ses demandes recevables et fondées, de condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux sous astreinte, ainsi qu’à verser des dommages-intérêts pour résistance abusive. En réponse, le syndicat des copropriétaires a contesté la recevabilité de l’action, arguant d’un défaut de tentative de règlement amiable et de la prescription quinquennale, affirmant que les problèmes d’étanchéité étaient connus depuis 2018. Le tribunal a examiné ces arguments, rejetant l’irrecevabilité liée à l’absence de tentative amiable, considérant que la demande de réparation du mur ne nécessitait pas cette étape préalable. Concernant la prescription, il a été établi que la société SAS SAINT GERMAIN 195 n’avait pas eu connaissance des causes des dommages avant 2020, ce qui a permis de rejeter également cette fin de non-recevoir. Cependant, le tribunal a finalement rejeté la demande de la société SAS SAINT GERMAIN 195 concernant la réalisation des travaux, estimant qu’il n’y avait pas de preuve suffisante de la mitoyenneté du mur et de la responsabilité du syndicat des copropriétaires. En conséquence, la société a été condamnée à payer des dépens au syndicat des copropriétaires, marquant ainsi l’issue défavorable de son action. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quel est le fondement juridique de l’assignation en référé de la société demanderesse ?La société demanderesse, en l’occurrence un propriétaire, a fondé son action sur les articles 834 et 835 du Code de procédure civile, ainsi que sur les articles 655 et 2224 du Code civil. L’article 834 du Code de procédure civile stipule que « le juge des référés peut être saisi en cas d’urgence ». De plus, l’article 835 précise que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent ». Ces articles permettent à la société demanderesse de solliciter des mesures urgentes pour faire cesser un trouble manifestement illicite, en l’occurrence, les infiltrations d’eau causées par un mur qu’elle considère comme mitoyen. Quel est l’impact de l’absence de tentative de règlement amiable sur l’irrecevabilité de l’action ?Le syndicat des copropriétaires a soulevé l’irrecevabilité de l’action de la société demanderesse en raison de l’absence de tentative de règlement amiable, conformément à l’article 750-1 du Code de procédure civile. Cet article impose qu’avant de saisir le juge, les parties doivent tenter de concilier leurs différends par l’intermédiaire d’un conciliateur de justice, d’une médiation ou d’une procédure participative, lorsque l’action concerne un trouble anormal de voisinage. Cependant, la société demanderesse a soutenu que son action visait à réparer un mur, et non à obtenir réparation pour des dommages subis. Ainsi, le tribunal a conclu que l’action n’était pas soumise à l’exigence d’une tentative de règlement amiable, rejetant l’irrecevabilité soulevée par le syndicat des copropriétaires. Quel est le délai de prescription applicable à l’action en réparation du mur ?Le syndicat des copropriétaires a également invoqué la prescription quinquennale, en se référant à l’article 2224 du Code civil, qui stipule que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». La société demanderesse a rétorqué qu’elle n’avait pas pu connaître les causes des désordres avant septembre 2020, date à laquelle elle a reçu un rapport technique révélant les problèmes d’humidité. Le tribunal a constaté que les premiers éléments permettant à la société demanderesse de connaître les dommages étaient issus d’un rapport établi en décembre 2020. Par conséquent, l’action n’était pas atteinte par la prescription quinquennale, et l’irrecevabilité fondée sur ce motif a été rejetée. Quel est le fondement de la demande de travaux de réfection du mur ?La société demanderesse a demandé la réalisation de travaux de réfection du mur mitoyen sur le fondement des articles 835 et 655 du Code de procédure civile et du Code civil respectivement. L’article 655 du Code civil stipule que « la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun ». La société demanderesse a soutenu que le mur en question était mitoyen et que les infiltrations d’eau causées par son état nécessitaient des travaux urgents pour prévenir des dommages supplémentaires. Cependant, le syndicat des copropriétaires a contesté la mitoyenneté du mur et a affirmé qu’il ne lui incombait pas de réaliser des travaux. Le tribunal a noté qu’aucun élément probant n’avait été fourni pour contredire la présomption de mitoyenneté, mais a également souligné que la création de parkings souterrains compliquait la situation. Ainsi, la demande de travaux a été rejetée en raison de l’absence d’évidence quant à la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Quel est le fondement de la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ?La société demanderesse a également sollicité des dommages-intérêts pour résistance abusive, mais cette demande a été rejetée par le tribunal. La résistance abusive est généralement fondée sur le principe selon lequel une partie ne doit pas s’opposer de manière injustifiée à une demande légitime d’une autre partie. Cependant, le tribunal a estimé qu’il n’était pas nécessaire d’examiner plus avant cette demande, étant donné le sens de la décision rendue sur les autres demandes. Ainsi, la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive a été rejetée sans qu’il soit nécessaire d’entrer dans le détail des arguments avancés. Quelles sont les conséquences financières pour la partie perdante ?La société demanderesse, en tant que partie perdante, a été condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile. Cet article stipule que « la partie perdante est condamnée aux dépens ». De plus, en application de l’article 700 du même code, la société demanderesse a été condamnée à verser une somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires pour couvrir les frais engagés dans le cadre de la procédure. Ainsi, la société demanderesse a non seulement perdu son action, mais a également été condamnée à supporter les frais de justice de la partie adverse. |
JUDICIAIRE
DE [Localité 12]
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N° RG 25/50637 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6WDB
N° : 3
Assignation du :
16 Janvier 2025
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 20 juin 2025
par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assisté de Jean JASMIN, Greffier.
DEMANDERESSE
La société SAINT GERMAIN 195
[Adresse 1]
[Localité 10]
représentée par Me Anne-laure FONADE, avocat au barreau de PARIS – #E2250
DEFENDEURE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4]
représenté par son syndic en exercice la société Henrat & [Localité 11]
[Adresse 9]
[Localité 10]
représenté par Me Vincent LOIR de la SELEURL SELARLU VL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS – #E0874
DÉBATS
A l’audience du 16 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Jean JASMIN, Greffier,
Nous, Juge des référés, après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante,
Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, la société SAS SAINT GERMAIN 195, propriétaire d’un ensemble immobilier situé au [Adresse 8] à PARIS (75007) a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier voisin, situé au [Adresse 6] à PARIS (75007), afin notamment de le condamner sous astreinte à procéder aux travaux de réfection et de mise en étanchéité du mur séparant leurs ensembles immobiliers.
Après un renvoi sollicité par les parties à l’audience du 7 mars 2025, l’affaire a été appelée à l’audience du 16 mai 2025.
Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société SAS SAINT GERMAIN 195 sollicite du juge des référés de :
“Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,
Vu les dispositions des articles 655 et 2224 du code civil,
Il est demandé au Tribunal statuant en la forme des référés de
DECLARER la société SAINT GERMAIN 195 recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
DEBOUTER Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société SAINT GERMAIN 195.
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet HENRAT & [Localité 11], sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à procéder aux travaux de réfection et de mise en étanchéité du mur mitoyen donnant sur le [Adresse 3], et à en justifier auprès de la société SAINT GERMAIN 195.
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet HENRAT & [Localité 11], à verser à la société SAINT GERMAIN 195 la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet HENRAT & [Localité 11], à verser à la société SAINT GERMAIN 195 la somme de 6.096 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet HENRAT & [Localité 11], en tous les dépens par application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.
RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.”
Par conclusions déposées et soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 13] sollicite, au visa des dispositions des articles 750-1, 834 et 835 du code de procédure civile et 655 et 2224 du code civil, au juge des référés de :
– dire n’y avoir lieu à référé,
– juger la partie demanderesse irrecevable en son action,
– juger la partie demanderesse prescrite en son action,
– débouter la partie demanderesse de toutes ses demanes,
– condamner la partie demanderesse aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l’article 446-1 et celles de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, aux écritures respectives des parties.
L’affaire a été mise en délibéré au 20 juin 2025.
A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les demandes de “DIRE” ou encore celles de “JUGER” ne sont pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, en sorte que le juge des référés n’est pas tenu d’y répondre.
Sur l’irrecevabilité tirée du défaut de tentative de règlement amiable
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 13] soutient, au visa des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, que l’action de la société SAINT GERMAIN 195 est une action fondée sur un trouble anormal du voisinage né en raison des défauts d’étanchéité qu’elle dénonce du mur séparant leurs deux propriétés. Par suite, l’absence de tentative amiable, pourtant prescrite à peine d’irrecevabilité, par les dispositions précitées empêche l’action de la société demanderesse de prospérer.
De son côté, la société SAINT GERMAIN 195 souligne que son action aux fins de mettre fin au trouble manifestement illicite causé notamment par l’absence d’étanchéité du mur, qu’elle qualifie de mitoyen, qui sépare sa parcelle de celle de la copropriété voisine, est fondée sur les dispositions de l’article 655 du code civil, en ce qu’elle sollicite simplement la réparation de ce mur.
SUR CE,
En vertu des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.
En l’espèce, si la société SAINT GERMAIN 195 énonce que le mur qu’elle qualifie de mitoyen séparant sa parcelle de celle de la copropriété voisine n’est pas étanche et produit en cas de phénomènes pluvieux importants des infiltrations au niveau des parkings souterrains situés sous sa propriété, il n’en demeure pas moins qu’elle sollicite la réparation de ce mur sur le fondement de l’article 655 du code civil. Elle ne demande pas la réparation des dégâts subis lors des phénomènes pluvieux.
Par suite, et au vu de ces éléments, la présente action n’est pas soumise à l’exigence d’une tentative de règlement amiable préalablement à la saisine du juge des référés.
En conséquence, l’irrecevabilité soulevée à ce titre sera rejetée.
Sur l’irrecevabilité tirée de la prescription quinquennale
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 13] soutient, au visa des dispositions de l’article 2224 du code civil, que les dégâts dénoncés sont intervenus dès l’année 2018, en sorte que l’action aux fins de réparation du mur que, pour sa part, elle qualifie de séparatif entre les deux parcelles dont s’agit, est désormais atteinte par la prescription quinquennale et ne peut plus ainsi prospérer.
De son côté, la société SAINT GERMAIN 195 souligne qu’elle ne pouvait pas connaître les causes des désordres subis au niveau des parkings souterrains situés en-dessous de sa parcelle qu’après les constats effectués au mois de septembre de l’année 2020.
SUR CE,
Selon les dispositions de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
En l’espèce, au vu des pièces produites, il apparaît que les premiers éléments techniques permettant à la société SAINT GERMAIN 195 de connaître la cause des dommages subis au niveau des parkings souterrains situés sous sa propriété sont ceux révélés aux termes du rapport de la société BELFOR établi le 10 décembre 2020 qui met notamment en avant la présence d’une forte humidité au pied du mur qui sépare les parcelles du côté du [Adresse 6].
Par suite, l’action aux fins de réparation du mur mitoyen n’est pas manifestement atteinte par la prescription quinquennale, en sorte qu’il convient de rejeter, à ce stade, l’irrecevabilité qui est tirée de cette fin de non-recevoir par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5].
Sur la demande de procéder à la réalisation des travaux
La société SAINT GERMAIN 195, au visa des dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile et 655 du code civil, soutient que le syndicat des copropriétaires voisin doit être condamné à procéder, de son côté, à des travaux de réfection du mur mitoyen. En effet, les épisodes pluvieux ont pour conséquence de causer des inflitrations au niveau des parkings situés sous la parcelle du [Adresse 8] et par suite de générer des dégâts qu’il convient de faire cesser.
De son côté, le syndicat des copropriétaires conteste avoir à réaliser des travaux sur le mur qui sépare les deux parcelles. Il énonce, d’une part, qu’il ne s’agit pas d’un mur mitoyen et d’autre part, que ce mur n’a, pour rôle premier, que celui de cloisonner leurs parcelles respectives.
SUR CE,
Selon les dispositions de l’article 835 alinéa 1er, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu des dispositions de l’article 655 du code civil, la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun.
En l’espèce, si aucun élément produit par le syndicat des copropriétaires ne permet de combattre la présomption de mitoyenneté du mur séparant les deux parcelles situées respectivement au [Adresse 2] et [Adresse 7] à [Localité 13], – les seules allégations dudit syndicat étant insuffisantes pour la combattre -, il n’en demeure pas moins que, comme le relève la partie défenderesse à l’instance, un mur mitoyen a pour objet principal de séparer deux parcelles. Par suite, la création des parkings souterrains sous la parcelle du [Adresse 7] au bénéfice et à la demande de personnes non identifiées et à une date inconnue, empêche, à ce stade, de condamner le syndicat des copropriétaires voisin à la réalisation des travaux d’étanchéité, de son côté, en pied de mur et ce pour juguler les dégâts causés auxdits parkings lors des phénomènes pluvieux intenses.
L’absence d’évidence quant au manquement à son obligation d’entretien du mur mitoyen par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], et par suite l’imputabilité des travaux de reprise et à leur prise en charge financière empêche, en référé, de faire droit à la demande formée en ce sens par la société SAINT GERMAIN 195.
Elle sera, en conséquence, rejetée.
Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive
Sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, au vu du sens de la décision, il convient de rejeter la demande de condamnation formée par la société demanderesse aux fins de voir condamner le syndicat des copropriétaires en cause à lui payer des dommages-intérêts pour résistance abusive.
Sur les demandes annexes ou accessoires
Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et au vu des dispositions de l’article 491 du même code, la société SAS SAINT GERMAIN 195 sera condamnée aux dépens.
Partie tenue aux dépens, la société SAS SAINT GERMAIN 195 sera condamnée à payer la somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 6] à [Localité 13].
Statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition par le greffe et rendue en premier ressort,
Rejetons les fins de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 6] à [Localité 13],
Rejetons l’ensemble des demandes de la société SAS SAINT GERMAIN 195,
Condamnons la société SAS SAINT GERMAIN 195 à payer la somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 6] à [Localité 13] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamnons la société SAS SAINT GERMAIN 195 aux dépens,
Rappelons que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.
Fait à [Localité 12], le 20 juin 2025
Le Greffier, Le Président,
Jean JASMIN David CHRIQUI