Bail et troubles de voisinage : l’importance de la sommation – Questions / Réponses juridiques

Le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et selon sa destination, conformément à l’article 1728 du Code civil. En cas de non-respect, le bailleur peut demander la résiliation du bail. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et d’user paisiblement des locaux. En cas de troubles de voisinage, le bailleur doit délivrer une sommation préalable avant de saisir le tribunal pour demander la résiliation du bail.. Consulter la source documentaire.

Jurisprudence sur cette thématique : La Sa Patrimoine Languedocienne a conclu un bail avec des locataires pour un logement en 2005, stipulant un loyer mensuel et des provisions sur charges. En mai 2022, la société a assigné les locataires devant le juge du contentieux de la protection, demandant la résiliation du bail, leur expulsion et une indemnité d’occupation. Le tribunal a rendu un jugement en avril 2023, déclarant irrecevables les demandes de la société et condamnant celle-ci à verser une somme aux locataires pour les frais de justice.

Le tribunal a fondé sa décision sur le fait que, bien que la résiliation du bail pour faute grave ne nécessite pas de sommation préalable selon la loi, les parties avaient convenu d’une telle exigence dans le contrat de bail, qui n’avait pas été respectée. En conséquence, la société a interjeté appel de cette décision, contestant l’ensemble des dispositions du jugement.

Dans ses écritures, la Sa Patrimoine Languedocienne a soutenu que les locataires avaient commis des actes de violence et de trouble à l’ordre public, notamment en lien avec des activités de trafic de stupéfiants. Elle a également mentionné une agression sur une autre locataire par l’un des membres de la famille des locataires, qui avait été condamnée pénalement. La société a demandé la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et le paiement d’une indemnité d’occupation.

De leur côté, les locataires ont demandé la confirmation du jugement initial, arguant qu’ils étaient à jour dans le paiement de leurs loyers et que leur fille, impliquée dans les troubles, ne vivait plus avec eux. Ils ont également contesté la légitimité des demandes de la société, soulignant l’absence de mise en demeure préalable. Le tribunal a finalement confirmé le jugement de première instance, déclarant irrecevables les demandes de la société et lui imposant de payer des frais aux locataires.. Consulter la source documentaire.

Quel est le fondement juridique de la demande de résiliation du bail par le bailleur ?

La demande de résiliation du bail par le bailleur repose sur plusieurs articles du Code civil et de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 1728 du Code civil stipule que « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ».

De plus, l’article 1729 du même code précise que « si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle est destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

Enfin, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de « user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

Ces dispositions légales permettent au bailleur de demander la résiliation du bail en cas de manquement aux obligations de jouissance paisible du logement.

Quel est l’impact de l’absence de mise en demeure préalable sur la demande de résiliation ?

L’absence de mise en demeure préalable a un impact significatif sur la demande de résiliation du bail. Selon l’article 7-B du contrat de location, « En cas de modification des lieux, de dégradations volontaires, de troubles de voisinage, de non-occupation personnelle, comme en cas de cession, subrogation du droit de bail, sous-location totale ou partielle, même en chambres garnies, etc., un mois après une sommation de se conformer aux clauses du contrat, restée infructueuse, la Société pourra saisir le tribunal et demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef ».

En l’espèce, le tribunal a retenu que la demande de résiliation judiciaire du bail pour faute grave n’était pas conditionnée par la loi à une sommation préalable, mais que les parties avaient convenu d’un tel préalable dans leur contrat.

Le tribunal a donc déclaré irrecevables les demandes du bailleur, car la sommation n’avait pas été respectée, ce qui constitue une condition essentielle pour engager une action en résiliation.

Quel est le rôle de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du Code de procédure civile joue un rôle crucial dans l’attribution des frais de justice. Cet article stipule que « la partie perdante peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ».

Dans cette affaire, le tribunal a condamné le bailleur à verser une somme de 200 euros à titre de l’article 700 lors du jugement de première instance.

En appel, la cour a également condamné le bailleur à verser une somme de 1000 euros à titre de l’article 700, en raison de sa position principalement perdante. Cela souligne l’importance de cet article pour compenser les frais engagés par la partie qui a obtenu gain de cause dans le litige.

Quel est le principe de jouissance paisible du logement selon le Code civil ?

Le principe de jouissance paisible du logement est clairement énoncé dans l’article 1728 du Code civil, qui impose au locataire de « user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ».

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 renforce ce principe en précisant que le locataire est obligé « d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

Ces dispositions visent à garantir que le locataire ne cause pas de troubles aux autres occupants de l’immeuble et respecte la tranquillité des lieux. Dans cette affaire, le bailleur a soutenu que les comportements des locataires constituaient des manquements graves à cette obligation, justifiant ainsi la demande de résiliation du bail.

Cependant, le tribunal a conclu que les faits allégués ne correspondaient pas à un simple manquement à cette obligation, ce qui a conduit à l’irrecevabilité des demandes du bailleur.