Caducité d’un compromis de vente et clause pénale contestée : Questions / Réponses juridiques

La promesse synallagmatique de vente est soumise à des conditions suspensives, nécessaires pour rendre l’obligation de vente effective. En cas de défaillance, la condition est réputée n’avoir jamais existé. L’acquéreur doit prouver avoir sollicité un financement conforme, tandis que le créancier doit démontrer que le débiteur a empêché la réalisation de la condition. Les époux [V] n’ont pas prouvé avoir entrepris les démarches nécessaires pour obtenir le prêt, entraînant la caducité de la promesse de vente.. Consulter la source documentaire.

Jurisprudence sur cette thématique : Selon un acte sous seing privé daté des 29 et 30 juin 2022, une vendeuse a promis de céder un studio à un couple d’acheteurs pour un montant de 97.000 euros, sous réserve de l’obtention d’un prêt par les acquéreurs. La réitération de la vente par acte authentique était prévue pour le 19 septembre 2022. Le 14 septembre 2022, le notaire de la vendeuse a mis en demeure les acheteurs de prouver l’obtention ou le refus du prêt. Le 30 septembre 2022, les acheteurs ont transmis un courriel de leur banque indiquant le refus de leur demande de prêt. En l’absence de réitération de la vente, la vendeuse a assigné les acheteurs devant le tribunal judiciaire de Lille le 3 avril 2023, réclamant le paiement d’une clause pénale et des dommages et intérêts.

Les acheteurs ont soulevé un incident devant le juge de la mise en état, qui a rejeté leur demande le 14 décembre 2023, les condamnant à verser 500 euros à la vendeuse au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La clôture de l’affaire a eu lieu le 19 juin 2024. Dans ses conclusions du 25 mars 2025, la vendeuse a demandé la confirmation de la caducité du compromis de vente, le paiement de 9.700 euros pour la clause pénale, 2.000 euros de dommages et intérêts, et 2.500 euros au titre de l’article 700.

Les acheteurs, dans leurs conclusions du 30 mai 2024, ont demandé la constatation de la caducité de la promesse de vente, le rejet des demandes de la vendeuse, et une réduction de la clause pénale à un euro symbolique. Ils ont également contesté la demande de dommages et intérêts, arguant qu’aucun préjudice n’avait été prouvé. Le tribunal a constaté la caducité de la promesse de vente, rejeté la demande de clause pénale et de dommages et intérêts de la vendeuse, et a décidé que chaque partie conserverait la charge de ses dépens. L’exécution provisoire de la décision a été rappelée.. Consulter la source documentaire.

Quel est le fondement juridique de la caducité du compromis de vente ?

La caducité du compromis de vente est fondée sur plusieurs articles du code civil, notamment les articles 1103, 1104, 1113, 1114, 1121, 1304-3, 1304-5 et 1583.

L’article 1103 stipule que « les contrats doivent être exécutés de bonne foi », tandis que l’article 1104 précise que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

L’article 1304-6 indique que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

En l’espèce, la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt par les époux [V] n’a pas été réalisée, entraînant la caducité du compromis de vente.

Les époux [V] n’ont pas démontré avoir effectué toutes les démarches nécessaires pour obtenir le prêt, ce qui a conduit à la défaillance de la condition suspensive.

Quel est le régime juridique de la clause pénale dans ce litige ?

La clause pénale est régie par l’article 1231-5 du code civil, qui dispose que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre ».

Il est également précisé que « la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Dans cette affaire, la clause pénale stipule que l’une des parties doit verser une somme à l’autre en cas de non-réitération de l’acte authentique après mise en demeure.

Or, la mise en demeure envoyée par le notaire ne concernait pas la réitération de la vente, mais uniquement la justification de l’obtention d’un prêt.

Ainsi, la demande d’application de la clause pénale formulée par la venderesse a été rejetée, car les conditions de mise en œuvre de cette clause n’étaient pas remplies.

Quel est le critère d’indemnisation des dommages et intérêts dans ce cas ?

L’article 1231-1 du code civil stipule que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Pour obtenir des dommages et intérêts, la partie qui prétend à réparation doit prouver l’existence d’un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité.

Dans cette affaire, bien que la venderesse ait soutenu avoir subi un préjudice en raison de l’immobilisation de son bien, elle n’a pas produit de preuves suffisantes pour étayer sa demande.

De plus, les époux [V] ont informé la venderesse de l’impossibilité d’obtenir le prêt, ce qui ne constitue pas une résistance abusive.

Ainsi, la demande de dommages et intérêts a été rejetée.

Quel est le principe de la charge des dépens dans ce litige ?

L’article 696 du code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Dans cette affaire, compte tenu de l’issue du litige, le tribunal a décidé que chaque partie conserverait la charge de ses dépens.

Cela signifie que ni la venderesse ni les époux [V] ne seront condamnés à payer les frais de justice de l’autre partie, en raison de la nature des demandes et des décisions rendues.

Quel est le régime de l’exécution provisoire dans ce jugement ?

L’article 514 du code de procédure civile précise que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Dans le cadre de ce jugement, il a été rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Cela signifie que la décision rendue par le tribunal peut être exécutée immédiatement, même si elle est susceptible d’appel, sauf disposition contraire.

Ainsi, la décision de constater la caducité de la promesse de vente et de rejeter les demandes de la venderesse est exécutoire sans délai.