Bail et surendettement : conditions de recevabilité

La résiliation d’un contrat de bail pour non-paiement des loyers est régie par les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, notamment son article 24, qui impose des conditions préalables à l’expulsion des locataires.

Selon l’article 24 II, le bailleur doit saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation en justice.

L’article 24 III précise que l’assignation doit être notifiée à la préfecture au moins deux mois avant l’audience, afin de garantir le respect des droits des locataires et de permettre la mise en œuvre de mesures de prévention des expulsions.

En l’espèce, bien que Monsieur [M] [I] ait respecté la première condition, il n’a pas justifié de la notification de l’assignation à la préfecture, ce qui pourrait entraîner l’irrecevabilité de sa demande.

Réflexe juridique : pour éviter ce type de contentieux, pensez à toujours vérifier que toutes les formalités de notification sont respectées, notamment celles relatives à la préfecture, avant d’engager une procédure judiciaire.

L’Essentiel : La résiliation d’un contrat de bail pour non-paiement des loyers est régie par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, notamment son article 24. Selon l’article 24 II, le bailleur doit saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation en justice. En l’espèce, bien que Monsieur [M] [I] ait respecté la première condition, il n’a pas justifié de la notification de l’assignation à la préfecture.

Résumé de l’affaire : Un bailleur a conclu un contrat de location le 12 avril 1999 avec des locataires pour un appartement à usage d’habitation, stipulant un loyer mensuel de 2 300 [Localité 7] hors charges. En février 2000, un tiers a acquis le bien et a continué à faire respecter le contrat de bail. Face à des loyers impayés, le bailleur a émis un commandement de payer le 15 avril 2024, visant la clause résolutoire du contrat.

Le 12 septembre 2024, le bailleur a assigné les locataires devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion des locataires et le paiement de l’arriéré locatif. Lors de l’audience du 17 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée au 16 mai 2025. À cette date, le bailleur a retiré sa demande d’expulsion, demandant plutôt la fixation de la dette et le paiement selon un plan de surendettement dont bénéficiaient les locataires. Il a réclamé un arriéré locatif de 4 136,09 € et d’autres indemnités.

Les locataires, représentés par l’un d’eux, ont reconnu la dette et ont demandé l’application du plan de surendettement, indiquant qu’ils avaient commencé à rembourser 100 € par mois depuis l’été 2024. L’affaire a été mise en délibéré pour le 24 juillet 2025.

Le juge a constaté que le bailleur avait respecté certaines obligations légales, mais n’avait pas justifié la notification de l’assignation à la préfecture dans les délais requis. En conséquence, le juge a décidé de rouvrir les débats pour permettre au bailleur de fournir cette preuve, tout en réservant les dépens en attente de la décision au fond. L’affaire a été renvoyée à une audience ultérieure, fixée au 19 décembre 2025.

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN
Juge des contentieux de la protection – [Adresse 9] [Localité 1] [Adresse 10]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 24/00320 – N° Portalis DBWJ-W-B7I-C2YB

Le
Copie M. [I]
Copie M. Mme [W]

JUGEMENT DU 24 JUILLET 2025

DEMANDEUR

M. [M] [I]
né le 02 Décembre 1959 à [Localité 12]
demeurant [Adresse 2]

comparant

DÉFENDEURS

M. [J] [W]
né le 17 Mars 1950 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 3]

comparant

Mme [K] [W]
née le 28 Mars 1954 à [Localité 8]
demeurant [Adresse 3]

représentée par M. [J] [W] dûment muni d’un pouvoir de représentation

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 16 Mai 2025 du juge des contentieux de la protection de [Localité 11], (Aisne), présidée par Cyrielle ROUSSELLE, juge placée par ordonnance de Madame la première présidente de la Cour d’Appel d’[Localité 5] du 19 mars 2025 assistée de Karine BLEUSE, Greffière ;

Cyrielle ROUSSELLE juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Karine BLEUSE

Le jugement suivant a été prononcé :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 12 avril 1999, Monsieur [L] [T] a donné à bail à Monsieur [J] [W] et Madame [K] [Y] épouse [W] (les époux [W]) un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4]), pour un loyer mensuel initial de 2 300 [Localité 7] hors charges.

Selon attestation notariale en date du 29 février 2000, Monsieur [M] [I] a acquis le bien et a poursuivi le contrat en qualité de bailleur.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [M] [I] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 15 avril 2024.

Par exploit du 12 septembre 2024 signifié à étude, Monsieur [M] [I] a fait assigner les époux [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11], à son audience du 17 janvier 2025, pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré. A l’audience du 17 janvier 2025 le dossier a été renvoyé au 16 mai 2025.

À l’audience utile du 16 mai 2025, Monsieur [M] [I] se désiste de sa demande d’expulsion. Il sollicite la fixation de la dette et que le paiement se fasse en application du plan de surendettement dont bénéficient les époux [W]. Il maintient ses demandes de condamnation en paiement de :
* l’arriéré locatif, actualisé à la somme de 4 136,09 € au 11 décembre 2024,
* une indemnité mensuelle d’occupation ;
* une somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Monsieur [J] [W] a comparu en personne et représente son épouse avec mandat de celle-ci. Ils ne contestent la dette ni dans son principe ni dans son montant et sollicitent l’application du plan de surendettement. Ils indiquent qu’ils paient 100 € par mois en plus du loyer depuis plusieurs mois et que le règlement a débuté à l’été 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action :

Monsieur [M] [I] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il n’est en revanche justifié de la notification de l’assignation à la préfecture de l’Aisne plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Vu l’article 444 du code de procédure civile, étant entendu que Monsieur [M] [I] s’est par ailleurs désisté de sa demande d’expulsion, il convient de rouvrir les débats pour lui permettre de transmettre, le cas échéant, la copie justifiant de la notification de l’assignation à la préfecture de l’Aisne, à défaut de quoi la présente demande sera déclarée irrecevable.

Les dépens seront réservés dans l’attente de la décision rendue au fond.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par mesure d’administration judiciaire insusceptible de recours et par décision contradictoire :

SURSOIT À STATUER sur l’ensemble des demandes des parties ;

ORDONNE la réouverture des débats et le renvoi de l’affaire à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin du 19 décembre 2025 à 9h, salle Geneviève Prémoy ;

DIT que Monsieur [M] [I] doit transmettre à la juridiction, à l’audience du 19 décembre 2025 ou avant celle-ci, la preuve de la notification antérieure de l’assignation à la préfecture de l’Aisne, à défaut de quoi la présente procédure sera déclarée irrecevable ;

DIT que la présente décision est notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception à chaque partie par les soins du greffe et que cette notification vaut convocation des parties, qui ne recevront pas de nouvelle convocation ;

RÉSERVE les dépens dans l’attente de la décision au fond ;

Ainsi jugé et prononcé à Saint-Quentin, par mise à disposition au greffe le 24 juillet 2025, la minute étant signée par Madame Cyrielle ROUSSELLE, Juge placée près Madame la Première Présidente de la cour d’appel d’Amiens et déléguée au tribunal judiciaire de Saint-Quentin par ordonnance du 19 mars 2025, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Karine BLEUSE, Greffière.

Projet de jugement résidé par Madame [Z] [V], étudiante en Master 2 Justice, Procès et Procédures à [Localité 13], sous la direction et le contrôle du magistrat.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION