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La SCI TM IMMOBILIERE a réalisé des travaux d’installation d’un système d’extraction en toiture sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, violant ainsi les dispositions légales et le règlement de copropriété. La demande de remise en état des parties communes n’est pas prescrite, car l’action a été engagée dans le délai légal. Le syndicat des copropriétaires a prouvé l’existence d’un trouble en raison des nuisances olfactives causées par le conduit d’extraction, jugé fuyard et inadapté.. Consulter la source documentaire.
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Jurisprudence sur cette thématique : L’affaire concerne un local commercial appartenant à une société immobilière, exploitant un restaurant, situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Suite à l’installation non autorisée d’un système d’extraction en toiture, le syndicat des copropriétaires a mandaté son syndic pour agir contre la société immobilière. Un constat a révélé la présence d’un conduit d’extraction dépassant le faîtage de l’immeuble.
Le syndicat a assigné la société immobilière devant le tribunal, demandant la remise en état des parties communes, la dépose de l’extracteur, ainsi que des dommages-intérêts pour les frais engagés. L’affaire a été portée à l’audience, mais après plusieurs renvois et une tentative de médiation infructueuse, elle a été retenue pour jugement. Le syndicat a demandé, en premier lieu, la dépose du caisson d’extraction et la fermeture du restaurant, en raison de nuisances olfactives. En réponse, la société immobilière a soulevé la prescription de l’action, arguant que les travaux avaient été réalisés depuis plus de cinq ans sans contestation. Elle a également demandé l’autorisation de réaliser des travaux de mise en conformité sur le conduit d’extraction. Le tribunal a examiné la question de la prescription et a conclu que l’action du syndicat n’était pas prescrite, car les travaux litigieux avaient été réalisés récemment. Concernant la demande de remise en état, le tribunal a noté que la dépose du caisson avait déjà eu lieu, rendant la demande sans objet. En revanche, il a ordonné à la société immobilière de procéder à des travaux de mise en conformité du conduit d’extraction, en raison des nuisances olfactives constatées, sous astreinte de 100 € par jour en cas de non-respect du délai imparti. La société a également été condamnée aux dépens, sans dispense de charges.. Consulter la source documentaire. |
Quel est le fondement juridique de la demande de remise à l’état initial des parties communes par le syndicat des copropriétaires ?La demande de remise à l’état initial des parties communes par le syndicat des copropriétaires repose sur l’article 835 du Code de procédure civile, qui stipule que le juge des référés peut prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Cet article précise que même en présence d’une contestation sérieuse, le juge peut agir pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans ce cas, le syndicat des copropriétaires a agi suite à l’installation sans autorisation d’un système d’extraction en toiture, ce qui constitue un trouble manifestement illicite. L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, quant à lui, impose que les travaux affectant les parties communes doivent être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires. Ainsi, l’absence d’autorisation pour l’installation du système d’extraction renforce la légitimité de la demande de remise à l’état initial. Quel est le délai de prescription applicable à l’action du syndicat des copropriétaires ?Le délai de prescription applicable à l’action du syndicat des copropriétaires est défini par l’article 2224 du Code civil, qui stipule que les actions personnelles se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. L’article 42 du Code de procédure civile précise que les dispositions relatives au délai de prescription sont applicables aux actions entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. Dans cette affaire, il a été établi que les travaux sur les parties communes, en l’espèce l’installation du système d’extraction, ont été réalisés en 2013. Cependant, l’action du syndicat a été engagée en novembre 2022, ce qui est dans le délai de prescription, car la SCI TM IMMOBILIERE a reconnu avoir engagé des travaux sans autorisation préalable. Quel est le statut juridique des parties communes affectées par les travaux réalisés par la SCI TM IMMOBILIERE ?Les parties communes affectées par les travaux réalisés par la SCI TM IMMOBILIERE sont régies par le règlement de copropriété, qui, selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, stipule que les décisions concernant les travaux affectant les parties communes doivent être adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Le règlement de copropriété de l’immeuble précise que les canalisations, conduites, et autres éléments similaires sont considérés comme des parties communes spéciales. Ainsi, toute intervention sur ces parties communes nécessite l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Dans ce cas, la SCI TM IMMOBILIERE a réalisé des travaux sur ces parties communes sans autorisation, ce qui constitue une violation des dispositions légales et réglementaires applicables. Quel est le principe de la responsabilité en matière de trouble anormal de voisinage ?Le principe de la responsabilité en matière de trouble anormal de voisinage repose sur l’idée que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal. Cette responsabilité est objective et ne nécessite pas la démonstration d’une faute. Il appartient à celui qui se prévaut de ce principe de prouver l’anormalité du trouble allégué et le lien de causalité entre le trouble et la propriété voisine. Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires a produit des attestations de copropriétaires faisant état de nuisances olfactives provenant du conduit d’extraction du restaurant. Ces attestations, bien que circonstanciées, doivent être corroborées par des éléments objectifs pour établir la réalité du trouble. Quelle est la décision du tribunal concernant la demande de fermeture du restaurant ?Le tribunal a rejeté la demande de fermeture du restaurant formulée par le syndicat des copropriétaires. Bien que des nuisances olfactives aient été signalées, le tribunal a noté que la SCI TM IMMOBILIERE ne conteste pas la nécessité de réaliser des travaux de conformité sur son conduit d’extraction. Le tribunal a également observé que les attestations produites par le syndicat des copropriétaires, bien que détaillées, émanaient principalement de copropriétaires ayant mandaté le syndic pour agir en justice, sans être corroborées par des éléments objectifs tels qu’un constat de commissaire de justice. Ainsi, le tribunal a ordonné à la SCI TM IMMOBILIERE de procéder aux travaux de mise en conformité et d’étanchéité du conduit d’extraction dans un délai de trois mois, sous astreinte de 100 € par jour en cas de non-respect de ce délai. |