Le juge a programmé une visite des lieux, qui a été reportée à plusieurs reprises. En août 2025, la commune a demandé la désignation d’un expert pour évaluer la dépollution de la parcelle, arguant que celle-ci était occupée par des déchets et contenait de l’amiante. La propriétaire a, de son côté, demandé un transfert de propriété et a évalué son indemnité principale à 413 115 euros, en soutenant que la parcelle faisait partie d’un ensemble immobilier constructible.
Le commissaire du gouvernement a conclu que la date de référence pour l’évaluation était le 24 mars 2017, date à laquelle la parcelle était classée en zone UD. Il a proposé une méthode d’évaluation par comparaison, tandis que la commune a soutenu que la parcelle ne pouvait pas être qualifiée de terrain à bâtir en raison de l’absence de raccordement aux réseaux nécessaires et de la dangerosité de l’accès.
Le juge a finalement prononcé le transfert de propriété de la parcelle à la commune, fixant l’indemnité principale à 204 184,80 euros, ainsi qu’une indemnité de remploi de 21 418,48 euros. La commune a été condamnée à verser des frais de justice à la propriétaire.
JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE
Palais de Justice – 6, rue Joseph AUTRAN 13281 MARSEILLE CEDEX 06
N° RG 24/00037 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5XSX
COMMUNE DE SAINT-MITRE LES REMPARTS
C/
Mme [I] [U]
Droit de délaissement sur la commune de SAINT MITRE LES REMPARTS (13920), parcelle cadastrée AW n°373.
LE 08 OCTOBRE 2025
JUGEMENT
EXPROPRIANT
COMMUNE DE SAINT-MITRE LES REMPARTS, dont le siège social est sis Hôtel de Ville – 9 avenue Charles de GAULLE – 13920 ST MITRE LES REMPARTS, en la personne de son maire M. [X] [L]
représentée par Me Christel SCHWING, avocat au barreau de MARSEILLE
CONTRE :
EXPROPRIEE
Madame [I] [U]
née le 14 Avril 1962 à MARTIGUES (13500)
demeurant 1903 route du Bouis – 34380 ST MARTIN DE LONDRES
représentée par Me Nicolas PODOLAK, avocat au barreau de MARSEILLE (postulant) et par Me Nicolas BECQUEVORT, avocat au barreau de TOULOUSE dont le cabinet se situe 19 rue de Bayard 31000 Toulouse (plaidant)
En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement
de MARSEILLE, DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales, 52 rue Liandier 13357 MARSEILLE cedex 20
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Président : Claude BENDELAC, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation
Greffier : Marion BINGUY
Débats à l’audience publique du 03 septembre 2025
EXPOSE DU LITIGE :
Mme [I] [U] est propriétaire de la parcelle cadastrée section AW n°373 à Saint-Mitre-les-Remparts, grevée d’un emplacement réservé destiné à l’extension du parking et aménagement de l’entrée de village.
Par un courrier reçu le 07 août 2023 Mme [I] [U] a mis en demeure la mairie de Saint-Mitre-les-Remparts de faire l’acquisition de cette parcelle en faisant usage du droit de délaissement organisé par les articles L230-1 et suivants du code de l’urbanisme.
Par un courrier en date du 9 avril 2024, le maire de Saint-Mitre-les-Remparts a proposé à Mme [I] [U] d’acquérir cette parcelle au prix de 189 000euros.
Aucun accord amiable n’est intervenu.
Par un mémoire reçu le 14 novembre 2024, la commune de Saint-Mitre-les-Remparts a saisi le juge de l’expropriation aux fins de prononcer le transfert de propriété de la parcelle cadastrée AW n°373 à son profit et de fixer à la somme de 189000euros l’indemnité principale et à 22150euros l’indemnité de remploi.
Par ordonnance du 13 janvier 2015, la visite des lieux a dans un premier temps été fixée au 25 février 2025.
En l’absence de notification de l’ordonnance de visite des lieux par l’expropriant, la visite des lieux a de nouveau été fixée au 10 juin 2025, par ordonnance du 24 avril 2025.
Par mémoire récapitulatif reçu au greffe de la juridiction le 11 août 2025, la commune de Saint-Mitre-les-Remparts demande de :
ordonner la désignation d’un expert afin de déterminer la nature et le coût de la dépollution des parcelles en cause ;prononcer le transfert de propriété au profit de la commune de Saint-Mitre-les-Remparts de la parcelle AW n°373 ;fixer, dans l’éventualité d’une absence de pollution avérée, par méthode de récupération foncière, les indemnités revenant à Mme [U] comme suit : 35 000euros pour l’indemnité principale et 4 500euros pour l’indemnité de remploi soit 39 500euros.condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens.
La commune soutient qu’à la date du transfert de propriété, le bien doit être considéré comme libre de toute occupation. Elle estime que la date de référence est située au 24 mars 2017 et précise qu’à cette date la parcelle était inscrite en zone UD du PLU. Elle soutient que cette parcelle ne peut toutefois être qualifiée de « terrain à bâtir » au sens des dispositions des articles L 322-3 et L 322-4 du code de l’expropriation dans la mesure notamment où le réseau d’assainissement auquel il est obligatoire d’être raccordé n’est pas situé à proximité immédiate, que la route desservant la parcelle est particulièrement accidentogène et que les nouvelles constructions sont interdites au niveau du tiers sud-est de la plate-forme en raison d’un fort aléa d’inondation. Elle propose de retenir la qualification de « terrain en situation privilégiée ».
En outre, la commune fait valoir que le terrain doit être estimé selon son usage effectif à la date de référence. Or à cette date le terrain servait notamment d’aire d’entreposage sauvage de déchets, de stationnement de caravanes et d’abri pour chiens, activités qui sont génératrices de pollution et ajoute que le bâti situé sur la parcelle contient de l’amiante. Elle sollicite ainsi une expertise judiciaire pour apprécier le coût de dépollution.
La commune retient la méthode de « récupération foncière » conformément aux dispositions de l’article L 511-6 du code de l’expropriation et produit sept termes de référence, concluant à une moyenne de 44,80€/m2. Enfin, elle chiffre à 35.000euros le coût de déconstruction du bâtiment et désamiantage de la toiture.
Dans ses dernières conclusions déposées à l’audience le 2 septembre 2025, Mme [I] [U] demande de :
prononcer le transfert de sa propriété, cadastrée section AW n°13, au profit de la commune de Saint-Mitre-Les-Remparts ;fixer à la somme de 413 115euros le montant de l’indemnité principale due par la commune de Saint-Mitre-Les-Remparts ;fixer à la somme de 42 311, 50euros le montant de l’indemnité de remploi due par la commune de Saint-Mitre-Les-Remparts ;rejeter toutes les autres demandes et notamment la demande de désignation d’expert sollicitée par la commune de Saint-Mitre-Les-Remparts ;condamner la commune de Saint-Mitre-Les-Remparts à lui payer la somme de 3000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Elle soutient que la parcelle AW n°373 forme avec les parcelles cadastrées AW n°370, 371 et 372 un ensemble immobilier d’une surface de 6100 m². Elle considère que les 4 parcelles susmentionnées forment une unité foncière et que celle-ci doit être qualifiée de « terrain à bâtir ».
Elle expose que la parcelle est libre d’occupation et que la date de référence se situe au 24 mars 2017. A cette date, la parcelle AW 373 était située dans un secteur désigné comme constructible par le PLU au sens du 1° de l’article L 322-3 du CECUP et l’ensemble parcellaire était desservi par deux accès, par le réseau d’eau potable et par le réseau d’électricité. Elle précise que la rue Louis Brauquier est devenue une impasse en raison des choix d’aménagement d’un parc public de stationnement et la création d’un mur de soutènement par la commune. Ainsi elle en conclut qu’en l’absence d’identification d’une unité foncière, la dégradation des conditions d’accès des parcelles doit être considérée comme une intention dolosive de la commune.
Elle propose deux méthodes d’évaluation du bien immobilier : la méthode du bilan lotisseur et la méthode par comparaison en retenant trois termes de comparaison. Elle conclut ainsi à un prix de 230/m2. Elle conteste l’avis des domaines ainsi que certains termes de comparaison retenus par le commissaire du gouvernement.
Le commissaire du gouvernement conclut, le 14 avril 2025, que la date de référence à retenir est située au 24 mars 2017. Il retient la méthode par comparaison en proposant six termes de mutation
La décision a été mise en délibéré au 08 octobre 2025.
PAR CES MOTIFS
Le Juge de l’expropriation statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
REJETTE la demande d’expertise ;
PRONONCE le transfert de propriété de la parcelle cadastrée AW 373 à Saint-Mitre-les-Remparts appartenant à Mme [I] [U] au profit de la commune de Saint-Mitre-les-Remparts ;
FIXE à 225 603,28euros soit 204 184,80euros d’indemnité principale et 21 418,48euros d’indemnité de remploi, l’indemnité de dépossession revenant à Mme [I] [U] pour l’expropriation d’une parcelle sise à Saint-Mitre-les-Remparts et cadastrée AW 373;
CONDAMNE la commune de Saint-Mitre-les-Remparts à verser à Mme [I] [U] la somme de 2500euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
LAISSE les dépens à la charge de la commune de Saint-Mitre-les-Remparts.
AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE HUIT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ.
LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION