Le géomètre-expert avait pour mission de vérifier la constructibilité du terrain et de s’assurer que la division respectait les règles d’urbanisme. Toutefois, il n’a pas informé la SCI des contraintes urbanistiques, ce qui a conduit à des refus de permis de construire pour le lot B, en raison de non-respect des distances minimales par rapport aux limites séparatives. Ces refus ont été confirmés par le tribunal administratif, qui a souligné que la division réalisée ne respectait pas les exigences du plan local d’urbanisme.
La SCI Les Chênes Verts a alors réclamé des dommages et intérêts, estimant son préjudice à 130 000 euros, incluant des frais d’agence et le prix d’un terrain à bâtir. Cependant, le tribunal a jugé que le terrain détaché ne présentait pas les qualités d’un terrain à bâtir et a évalué le préjudice à 5 000 euros, correspondant aux honoraires pour la division inutile.
En conséquence, le tribunal a condamné le géomètre-expert à verser 5 000 euros de dommages et intérêts à la SCI, ainsi qu’une indemnité procédurale de 2 000 euros. Les dépens de l’instance ont également été à la charge du géomètre-expert.
MR/SL
N° Minute
[Immatriculation 1]/557
COUR D’APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile – Première section
Arrêt du Mardi 07 Octobre 2025
N° RG 22/02114 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HEYY
Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 13] en date du 21 Novembre 2022
Appelante
S.C.I. LES CHENES VERTS, dont le siège social est situé [Adresse 2]
Représentée par la SELARL LAMOTTE & AVOCATS, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS
Intimée
S.A.R.L. [S] GEOMETRES EXPERT, dont le siège social est situé [Adresse 8]
Représentée par la SCP ARMAND – CHAT ET ASSOCIES, avocats postulants au barreau de CHAMBERY
Représentée par la SELAS COMOLET ZANATI AVOCATS, avocats plaidants au barreau de PARIS
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Date de l’ordonnance de clôture : 05 Mai 2025
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 septembre 2025
Date de mise à disposition : 07 octobre 2025
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Composition de la cour :
– Mme Nathalie HACQUARD, Présidente,
– Mme Myriam REAIDY, Conseillère,
– Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire,
avec l’assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,
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Faits et procédure
La SCI Les Chênes Verts est propriétaire de parcelles de terrain à Monnetier Mornex (74560) d’une superficie totale d’environ 1 377 m² qui sont en partie bâties.
Elle a confié à la société [S] Géomètre-Expert le bornage des parcelles, selon devis du 18 février 2015 puis l’établissement et le dépôt, auprès de la commune de [Localité 10], d’une déclaration préalable de division parcellaire de son tènement immobilier en deux lots ainsi que l’affichage de l’arrêté communal de non opposition. L’ensemble des prestations a été facturé par la société [S] Géomètre-Expert le 31 mai 2016.
Un projet de compromis de vente a été signé par M. [C] [V] et Mme [H] [D], le 9 juillet 2015, aux termes duquel ils se portaient acquéreurs d’un terrain à bâtir de 387 m² environ, correspondant à la parcelle désignée lot n° B, détachée du terrain après la division parcellaire.
La déclaration préalable pour une division parcellaire en vue de construire a été déposée le 15 juillet 2015 et la commune a pris, le 5 août 2015, un arrêté communal de non-opposition prescrivant au pétitionnaire le respect du plan local d’urbanisme.
La commune a ensuite refusé d’accorder, le 24 novembre 2015, à M. [V] et à Mme [D] un permis de construire une maison d’habitation avec un carport accolé à l’habitation motivant notamment son refus par l’implantation du projet de construction à une distance inférieure à quatre mètres par rapport aux limites séparatives.
Informée par la SCI Les Chênes Verts de la décision de la commune, la société [S] Géomètre-Expert a estimé, dans un courrier du 15 janvier 2016, qu’elle était contestable au regard de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme s’appuyant sur un avis de la Direction Départementale des Territoires de Haute-Savoie qu’elle a sollicité.
Une seconde demande de permis de construire a été déposée par la SCI Les Chênes Verts qui a également fait l’objet le 17 mars 2016, pour le même motif, d’un refus de la commune lequel a été contesté par la SCI Les Chênes Verts devant le tribunal administratif de Grenoble.
Par jugement du 29 novembre 2018, le tribunal administratif a rejeté sa requête, considérant que les façades Est et Ouest de la construction sont situées à moins de quatre mètres de la limite séparative, distance imposée par l’article 7.2.U du règlement du plan local d’urbanisme.
La SCI Les Chênes Verts n’a pas exercé de recours à l’encontre de la décision du juge administratif et le 16 janvier 2020, a vainement mis en demeure la société [S] Géomètre-Expert de déclarer le sinistre à son assureur considérant que sa responsabilité était engagée pour avoir manqué à son obligation de conseil et d’information lors de la division parcellaire.
Par acte d’huissier du 18 août 2020, la SCI Les Chênes Verts a assigné à la société [S] Géomètre-Expert devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains notamment afin d’être indemnisée du préjudice qu’elle allègue en raison de l’échec de son projet immobilier.
Par jugement du 21 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a :
– Débouté la SCI Les Chênes Verts de ses demandes ;
– Condamné la SCI Les Chênes Verts à verser à la société [S] Géomètre-Expert la somme de 2.000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamné la SCI Les Chênes Verts aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Me Pillet, avocate, sur son affirmation de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;
– Dit n’y avoir lieu à statuer sur l’exécution provisoire de la présente décision.
Au visa principalement de ce que la SCI Les Chênes Verts n’est pas fondée à mettre en cause la responsabilité de la société [S] Géomètre-Expert en raison du non-respect d’une obligation de conseil dont l’existence n’est pas démontrée.
Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 21 décembre 2022, la SCI Les Chênes Verts a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.
Prétentions et moyens des parties
Par dernières écritures du 17 mars 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI Les Chênes Verts sollicite l’infirmation de la décision et demande à la cour de :
– Condamner la société [S] Géomètre-Expert au paiement de la somme de 130.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
– Condamner encore la société [S] Géomètre-Expert au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SCI Les Chênes Verts fait notamment valoir que :
La société [S] Géomètre-Expert aurait dû l’informer notamment sur les risques encourus d’un projet de division préalable de son tènement immobilier, ce qu’elle n’a pas fait engageant ainsi sa responsabilité ;
Le géomètre-expert est tenu à l’égard de son client d’une obligation de moyens qui inclut une obligation de conseil et d’information.
Par dernières écritures du 15 juin 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société [S] Géomètre-Expert demande à la cour de :
A titre principal,
– Confirmer le jugement rendu le 21 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Thonon-Les-Bains, en ce qu’il a débouté la SCI Les Chenes Verts de l’intégralité de ses demandes dirigées à son encontre ;
A titre subsidiaire,
Si par extraordinaire la Cour devait infirmer le jugement et considérer que sa responsabilité était engagée dans ce dossier, elle ne manquera pas de :
– Débouter la SCI Les Chênes Verts de sa demande de condamnation à hauteur de la somme de 130.000 euros et limiter toute condamnation, à hauteur de la somme de 3.000 euros, au titre de la perte de chance de ne pas avoir engagé en vain des frais pour ce projet ;
– Condamner la SCI Les Chênes Verts à la relever et garantir indemne, tant en principal, frais, qu’accessoires, et ce à concurrence de 90 % de la condamnation qui lui sera imputée ;
En tout état de cause,
– Ramener à de plus justes proportions les demandes de la SCI Les Chênes Verts en statuant à l’aune de la perte de chance ;
– Condamner la SCI Les Chênes Verts à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui seront recouvrés par la société Armand – Chat & Associés, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, la société [S] Géomètre-Expert fait notamment valoir que :
Il n’est pas établi qu’elle aurait commis une faute dans la mission qui lui a été confiée puisque précisément elle a obtenu le permis d’aménager permettant la division foncière du terrain ;
La vérification des contraintes administratives, au titre desquelles figurent le PLU, n’incombe pas au géomètre intervenu bien amont pour des travaux fonciers, mais incombe à l’architecte.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.
Une ordonnance du 5 mai 2025 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été retenue à l’audience du 2 septembre 2025.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Infirme la décision en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Condamne la société [S] géomètre-expert à payer à la société les Chênes verts les sommes de :
– 5.000 euros de dommages et intérêts,
– 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société [S] géomètre-expert aux dépens des instances initiale et d’appel.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,
et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
Copie simple et exécutoire délivrée le 07 octobre 2025
à
la SELARL [U] & AVOCATS
la SCP ARMAND – CHAT ET ASSOCIES