Cour d’appel de Paris, 2 octobre 2025, RG n° 23/19784

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 02 OCTOBRE 2025

(n° , 19 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/19784 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIU5Q

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 05 Juin 2023 par le Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL – RG n° 22/00076

APPELANTE

SADEV 94 – SOCIÉTÉ D’AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DES VILLES ET DU DÉPARTEMENT DU VAL DE MARNE – SAEM (Société Anonyme d’Economie Mixte SADEV 94)

[Adresse 11]

[Localité 27]

représentée par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, substitué à l’audience par Me Fabio HERBERT, de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

INTIMÉ ET APPELANTS INCIDENT

Madame [U] [D] [O]

[Adresse 16]

[Localité 28]

représentée par Me Patrick CHABRUN de l’AARPI Cabinet RATIO LEGIS, avocat au barreau de PARIS, toque : R009

Monsieur [Y] [D]

[Adresse 16]

[Localité 28]

représenté par Me Patrick CHABRUN de l’AARPI Cabinet RATIO LEGIS, avocat au barreau de PARIS, toque : R009

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 1]

[Localité 26]

représentée par Monsieur [F] [R], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Juin 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre chargé du rapport et Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Monsieur David CADIN, Conseiller

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par arrêté préfectoral du 08 mars 2018, ont été déclarés immédiatement cessibles pour cause d’utilité publique les parcelles et droits réels nécessaires au développement d’un campus urbain centré sur la recherche et l’innovation.

M. [Y] [D] et Madame [U] [O] épouse [D] étaient propriétaires du lot situé [Adresse 16] à [Localité 32], section AF n°[Cadastre 4]. Il s’agit d’une maison de plain-pied avec jardin très bien entretenue et d’une surface de 78,46m².

Par ordonnance d’expropriation du 08 mars 2018, le juge de l’expropriation de Créteil a transféré la propriété du bien des époux [D] à la SADEV 94.

Faute d’accord entre les parties, la SADEV 94 a, par requête reçue au greffe le 30 mai 2022, saisi la juridiction de l’expropriation du Val de Marne aux fins de fixer ses obligations à l’égard des époux [D].

Le transport sur les lieux a été fixé au 29 novembre 2022.

Par jugement contradictoire du 05 juin 2023, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil a :

ANNEXÉ le PV de transport du 29 novembre 2022 ;

FIXÉ l’indemnité due par la SADEV 94 à M. [Y] [D] et Mme [U] [O] épouse [D] au titre de la dépossession du bien situé [Adresse 16] à la somme de 516.421 euros ;

PRÉCISÉ que cette indemnité totale de dépossession se décompose de la manière suivante :

Indemnité principale : 461.564,49 euros (78, 46 m² X 5 883 euros/m²) ;

Indemnité de remploi : 47.156,45 euros ;

Indemnité pour transplantation d’arbres fruitiers : 6 000 euros ;

Indemnité pour frais de déménagement : 1.700 euros ;

REJETÉ les autres demandes des parties ;

CONDAMNÉ la SADEV 94 à payer à M. [Y] [D] et Mme [U] [O] épouse [D] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNÉ la SADEV 94 aux dépens.

La SADEV 94 a formé appel le 24 novembre 2023 par LRAR l’affaire étant enregistrée sous le RG 23/19784 et le 27 novembre 2023 par LRAR l’affaire étant enregistrée sous le RG 23-18671 du jugement au motif que le juge de l’expropriation a surévalué le montant de l’indemnité de dépossession de l’ensemble immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 16] à [Localité 32].

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

RG 23/19784

1/ Adressées au greffe le 13 février 2024 par la SADEV 94, appelante, notifiées le 18 mars 2024 (AR expropriés le 21/03/2024 et AR CG le 26/03/2024) et aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

INFIRMER partiellement le jugement du 05 juin 2023 en ce qu’il a :

Écarté les termes de référence n°2 et n°3 produits par la SADEV 94 ;

Appliqué une majoration de 10% sur la valeur unitaire ;

Fait abstraction du statut de copropriété du bien en cause.

Par suite,

RÉFORMER le jugement du 05 juin 2023 en fixant le montant des indemnités à revenir aux expropriés pour la dépossession du lot de copropriété n°1 situé [Adresse 16] à [Localité 32], parcelle cadastrée AF [Cadastre 4], comme suit :

Indemnité principale :

Méthode d’évaluation : par comparaison, terrain intégré

Superficie retenue : 78,46m²

Valeur unitaire retenue : 5.100 euros/m²

Soit une indemnité principale de 400.146 euros

Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 41.014 euros

CONFIRMER le jugement du 05 juin 2023 en ce qu’il a :

Accordé un montant de 6.000 euros au titre de la transplantation des arbres fruitiers ;

Accordé un montant de 1.700 euros au titre des frais de déménagement.

2/ Adressées au greffe le 14 juin 2024 par les époux [D], intimés et formant appel incident, notifiées le 19 août 2024 (AR appelante le 20/08/2024, AR CG non daté), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Recevant les époux [D] en leurs demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit,

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a alloué aux époux [D] une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

INFIRMER le jugement en ce qu’il a alloué aux époux [D] une indemnité de 6.000 euros au titre d’indemnité partielle pour perte d’arbres fruitiers ;

INFIRMER le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité de dépossession due aux époux [D] en retenant :

Un prix au m² pour leur pavillon de 5.883 euros ;

Une indemnité de remploi calculée sur ces bases ;

Et statuant à nouveau,

ÉVALUER le bien en valeur libre, les époux [D] renonçant explicitement à toute demande de relogement.

FIXER l’indemnité principale due aux époux [D] pour la dépossession du pavillon leur ayant appartenu sis [Adresse 16] à [Localité 32] à la somme de 568.835 euros (7.250 euros/m²) ;

FIXER l’indemnité de remploi à la somme de 57.883,50 euros ;

CONDAMNER la SADEV 94 à payer aux époux [D] une indemnité de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

3/ Adressées au greffe le 19 juillet 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, dans le RG n°23/18671, notifiées le 20 août 2024 (AR appelante et intimés le 21/08/2024), et aux termes desquelles il conclut qu’il plaise à la cour de bien vouloir :

FIXER l’indemnité de dépossession  comme suit:

Une indemnité principale de 335.000 euros (6.000 euros/m², abattement de 10% de copropriété soit 5.400 euros/m² X 64 m² SU) en valeur libre ;

Une indemnité de remploi de 34.500 euros ;

Soit une indemnité totale de dépossession de 369.500 euros.

4/ Adressées au greffe le 28 octobre 2024 par la SADEV 94, appelante, notifiées le 18 décembre 2024 (AR Appelant le 26 décembre 2025, AR CG le 23 décembre 2025) et aux termes desquelles elle formule à nouveau les demandes exprimées dans ses premières écritures.

RG 23/18671

Le commissaire du Gouvernement a visé dans ses conclusions du 19 juillet 2024 les deux n° de RG susvisés.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

La SADEV 94 expose que :

Sur l’estimation du bien en première instance :

Le premier juge a écarté les termes n°2 et 3 de la SADEV 94 au motif que les biens auraient été situés à plus d’un kilomètre de la parcelle de l’espèce. Or, ces biens sont en réalité bien plus proches de celui exproprié, entre 600m et 750m à pied de celui-ci, les écarter constituait donc une erreur d’appréciation. Ces deux termes portent sur des biens très comparables à celui de l’espèce, la référence n°2 comportant un jardin avec arbres fruitiers et un garage.

Le premier juge a appliqué une majoration de 10%, qu’il justifie par le bon état du bien et la présence d’un jardin et d’un garage. Or, il s’avère que l’ensemble des termes retenus par le juge partageaient des éléments de plus-value similaire. Cette majoration n’a donc pas lieu d’être.

Le premier juge n’a pas pris en compte le statut de copropriété du bien exproprié, alors que les juridictions considèrent généralement qu’un bien en pleine propriété ne peut être comparé à un bien en copropriété. Si la comparaison devait avoir lieu, le régime de copropriété peut justifier l’application d’un abattement. Il s’agit d’un élément de moins-value de l’aveu même des expropriés. Et contrairement à ce qu’ils affirment, il existe bien un règlement de copropriété régissant les relations entre copropriétaires de l’ensemble immobilier. Ce règlement fait peser des contraintes sur les copropriétaires. Aucune des références retenues par le premier juge ne concerne de biens en copropriétés. Le commissaire du Gouvernement préconisait en première instance un abattement de 10% pour copropriété.

Sur les prétentions des expropriés :

Les expropriés sollicitent la fixation d’une valeur unitaire de 7.250 euros/m², mais trois des références sur lesquelles ils s’appuient ont été justement écartées par le premier juge, car elles précédaient le jugement de près, voire de plus de 5 ans.

L’ensemble des références des expropriés sont issues de la base PATRIM, dont le manque de fiabilité est bien connu et que les juridictions écartent constamment. En l’espèce, l’étude des actes de de vente des références des expropriés ne permet pas de corroborer les informations de la base PATRIM sur lesquelles ils basent leur estimation.

Pour chaque terme des expropriés, l’étude des renseignements concernant les pièces et les surfaces, ainsi que leur comparaison avec les actes de vente, démontrent des incohérences susceptibles de remettre en cause la surface indiquée. De plus, il apparaît que les valeurs unitaires exploitées par les expropriés sont établies d’après la surface habitable. Or, les parties s’accordent en l’espèce pour évaluer le pavillon en surface utile. Il ressort de tout ce qui précède que les prétentions adverses sont injustifiées et excessives.

Sur l’indemnité au titre de la perte d’arbres fruitiers, les expropriés demandaient une indemnité de 15.928,25 euros, appuyée par un devis dont le premier juge n’a, à bon droit, pas retenu le montant. Il ressort en effet de l’article 517 du code civil et de la jurisprudence que les arbres fruitiers sont des biens immeubles par destination. La propriété des arbres a donc été transférée à la SADEV 94 par l’ordonnance d’expropriation. Il convient donc d’indemniser la perte des arbres mais pas leur transplantation. Par ailleurs, la jurisprudence relative à l’indemnisation pour perte d’arbres retient des montants faibles, de l’ordre de 400 euros pour 20 arbres en taillis. Enfin, la jurisprudence exige habituellement des expropriés qu’ils produisent deux devis au soutien de leurs prétentions sous peine d’être déboutés. En l’espèce, les expropriés se bornent à n’en produire qu’un.

Sur l’offre de la SADEV 94, elle repose sur deux termes de mutations et trois jugements des juridictions de l’expropriation pertinents, faisant ressortir des valeurs métriques de 3.839,56 euros/m² à 4.864 euros/m². Contrairement à ce qu’affirment les expropriés, la surface de la référence n°5, correspondant au bien sis [Adresse 13], est bien de 157,50m², et non de 109m² qui représentent eux la surface utile. L’examen de l’ensemble de ces termes de comparaison permet de constater que l’offre de la SADEV 94 à 5.100 euros/m² est satisfaisante.

Les époux [D] rétorquent que :

Sur la notion de marché captif, le premier juge tendait à écarter les termes situés dans d’autres périmètres de [Localité 32], ce qui limitait les propositions de références à des mutations situées au sein de la ZAC et vendues à un acheteur unique. La SADEV est bénéficiaire d’une DUP dans ce périmètre depuis 2011. Elle est en position dominante et maitrise les valeurs d’acquisition. La jurisprudence a déjà reconnu la notion de marché captif. Les références citées par les expropriés démontrent une distorsion entre le marché immobilier libre à [Localité 32] et celui au sein de la [Adresse 33]. Il est donc demandé à la cour de prendre pleinement en considération des termes de comparaison situés hors ZAC.

Sur les références et appréciations erronées de la SADEV 94 :

Les deux références écartées en première instance car trop éloignées du bien de l’espèce devaient également être écartées du fait de leur surface deux à trois fois supérieure à celle du bien des expropriés. La démonstration de la SADEV sur la proximité géographique de ces termes est donc vaine.

Les quatre termes retenus par le premier juge présentent une diversité de l’ordre de 73% dans leurs valeurs métriques. La moyenne des prix/m² de ces termes est de 5.625 euros/m² et non de 5.348 euros/m² comme exprimé dans le jugement. Le terme correspondant au bien sis [Adresse 13] aurait dû être écarté au regard de sa surface, ce qui aurait amené une valeur métrique moyenne de 6.000 euros/m². La majoration de 10% retenue par le premier juge, supposée faire valoir la qualité supérieure du bien de l’espèce, ne comble pas les carences de la méthode de calcul employée par le premier juge.

Le bien des époux [D] ne peut pas être considéré comme associé au sein d’une copropriété ou d’un lotissement, bien qu’il soit édifié sur la même parcelle que le bien voisin. Aucun règlement de copropriété ou appel de charge ne vient entraver la liberté individuelle des propriétaires et justifier une moins-value.

Les critiques de la SADEV 94 à l’encontre des références issues des bases PATRIM et BIEN constituent des allégations sans fondement. De son côté, elle fait état de biens dont les surfaces sont toutes bien supérieures à celle du bien des époux [D], alors que la valeur d’un bien est inversement proportionnelle à sa surface. Aucune des références de la SADEV 94 ne devrait donc être retenue.

Sur la valeur unitaire du bien, ce dernier est en très bon état et ne souffre d’aucune défaillance. Le fait que les premiers jugent aient écarté tous les termes non-situés dans la [Adresse 31] les a conduits à retenir une valeur unitaire diminuée et représentative d’un marché captif. Les époux [D] produisent donc en appel 12 références accompagnées d’un extrait de leur fiche PATRIM. Il convient d’ajouter à celles-ci les deux références hors-ZAC citées par le commissaire du Gouvernement. L’ensemble de ces références concernent des pavillons dits anciens, situés dans [Localité 32] et d’une surface proche de celle du bien de l’espèce. Elles révèlent une valeur métrique moyenne de 7.929 euros/m² pour une valeur médiane de 7.467 euros/m², corroborant la demande des expropriés à 7.250 euros/m². La jurisprudence prévoit que les expropriés soient indemnisés de manière à pouvoir se réinstaller en pareil et semblable état. En l’espèce, cela correspondrait à une réinstallation à [Localité 32] mais nécessairement hors-ZAC, d’où l’importance de prendre en compte les termes non situés dans la ZAC.

Sur l’indemnité pour reconstitution de paysage et transplantation d’arbres fruitiers , la SADEV 94 ne s’opposait pas à une telle indemnité. Il aurait été appréciable d’obtenir plusieurs devis mais il est devenu difficile d’obtenir le déplacement de professionnels nécessaire à leur établissement. Le code de l’expropriation prévoit l’existence d’indemnités accessoires de ce type. C’est sans se justifier que le premier juge a arbitrairement fixé l’indemnité à 6.000 euros alors qu’il reconnaissait lui-même l’ampleur des moyens nécessaires à une telle opération. Il convient donc d’indemniser les époux [D] à hauteur du devis produit.

Le commissaire du Gouvernement conclut que :

Sur ses propres termes de comparaison, ils se situent tous dans la même rue que le bien exproprié. Il s’agit de maisons à usage d’habitation et révèlent une valeur unitaire moyenne de 6.000 euros/m², à laquelle il convient d’appliquer un abattement de 10% pour tenir compte du statut de copropriété.

Sur les références de l’expropriant, la première est trop ancienne, la seconde possède une surface utile trop grande et toutes les autres sont non comparables. Aucune référence ne sera retenue.

Sur les références des expropriés en 1ère instance, aucune d’entre elles ne concerne une mutation ayant eu lieu dans la [Adresse 31]. Elles seront toutes écartées.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Prononce la jonction des instances enregistrées sous les RG 23-19784 et RG 23/18671, l’affaire étant désormais suivie sous le RG 23/19784 ;

Déclare recevables les conclusions de la SADEV 94 des 13 février 2024 et 28 octobre 2024 et des époux [D] du 14 juin 2024 dans le RG 23/19784 ;

Déclare irrecevables les conclusions du commissaire du Gouvernement du 19 juillet 2024 visant les RG 23/19784 et RG 23/18671;

Statuant dans la limite de l’appel principal de la SADEV 94 et de l’appel incident des époux [D],

Infirme partiellement le jugement entrepris sur l’indemnité principale et l’indemnité de remploi ;

Statuant à nouveau,

– fixe l’indemnité principale à 423 684 euros ;

– fixe l’indemnité de remploi à 43 368,40 euros ;

Confirme le jugement sur l’indemnité accessoire au titre des arbres à 6 000 euros

et sur l’indemnité de déménagement à 1 700 euros ;

Fixe en conséquence à la somme de 474 753 euros arrondis en valeur libre l’indemnité totale de dépossession due par la Société d’Aménagement et de Développement des Villes et du Département du Val-de-Marne (SADEV 94) à Monsieur [Y] [D] et

Madame [U] [O] épouse [D] au titre de la dépossession du bien situé [Adresse 16] à [Localité 32], se décomposant comme suit :

’ indemnité principale : 423 684 euros

’ indemnité de remploi : 43’368,40 euros ;

’ indemnité de déménagement : 1 700 euros

’ indemnité au titre des arbres fruitiers : 6 000 euros.

Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens exposés en appel ;

Déboute les époux [D] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT