Les textes applicables à cette affaire incluent l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, qui a modifié le droit des sûretés. Cette réforme a supprimé certains privilèges immobiliers spéciaux, mais a maintenu la validité des privilèges constitués avant le 1er janvier 2022, les assimilant à des hypothèques. En conséquence, les règles de prescription s’appliquent, stipulant que les actions personnelles se prescrivent par cinq ans à compter de la connaissance des faits permettant d’exercer le droit.
Dans cette affaire, la commune n’a pas introduit d’action judiciaire dans le délai de prescription de cinq ans après l’obtention des permis de construire, ce qui a conduit à la constatation de la prescription de son action. De plus, il a été précisé que la prescription de l’obligation principale entraîne l’extinction de l’hypothèque ou du privilège, ce qui a conduit à l’infirmation du jugement précédent et à l’ordonnance de radiation des inscriptions de privilège de vendeur.
Enfin, la commune a été condamnée aux dépens et à verser une somme à la société de construction au titre des frais de justice. La décision a été rendue publiquement et signée par les autorités judiciaires compétentes.. Consulter la source documentaire
Quel est l’impact de l’ordonnance n° 2021-1192 sur les privilèges immobiliers spéciaux ?
Les dispositions de l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, qui portent réforme du droit des sûretés, sont entrées en vigueur le 1er janvier 2022, conformément à l’article 37 I de l’ordonnance.
Cette réforme a conduit à la suppression des privilèges immobiliers spéciaux, tels que le privilège du vendeur d’immeuble. Toutefois, l’article 37 IV de l’ordonnance prévoit une règle transitoire : « les privilèges immobiliers spéciaux nés avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance sont pour l’avenir assimilés à des hypothèques légales, sans préjudice le cas échéant de la rétroactivité de leur rang. Ceux qui n’ont pas fait l’objet des formalités de publicité foncière à la date d’entrée en vigueur de l’ordonnance seront inscrits au fichier immobilier selon les dispositions applicables avant cette date. »
Ainsi, les privilèges constitués avant le 1er janvier 2022 demeurent valables et efficaces, étant assimilés à des hypothèques. Cette assimilation ne modifie pas leur régime ni les règles qui leur sont applicables, notamment la rétroactivité de leur inscription.
Quel est le régime de prescription applicable aux actions personnelles ?
L’article 2224 du code civil stipule que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »
Dans le cas présent, la clause contractuelle prévoit que le complément de prix est payable dans un délai d’un mois à compter de l’expiration d’un délai de quatre mois après l’obtention du permis de construire. Le premier permis a été obtenu le 30 janvier 2013, ce qui signifie que la prescription quinquennale a commencé à courir à partir du 1er juin 2013. De même, le deuxième permis a été obtenu le 17 décembre 2013, entraînant le début de la prescription à compter du 18 avril 2014.
Aucune action judiciaire n’ayant été introduite par la commune dans le délai de cinq ans après le point de départ de chacune des prescriptions, il convient de constater la prescription de l’action de la commune.
Quelles sont les conséquences de la prescription sur les inscriptions de privilège de vendeur ?
L’article 2474 du code civil, dans sa version issue de l’ordonnance du 15 septembre 2021, énonce que « Les hypothèques s’éteignent notamment : 1° Par l’extinction de l’obligation principale sous réserve du cas prévu à l’article 2422 ; 2° Par la renonciation du créancier à l’hypothèque sous la même réserve ; 3° Par la purge ; 4° Par la résiliation permise au dernier alinéa de l’article 2417 et dans la mesure prévue par ce texte. »
Il est important de noter que la prescription, qui figurait parmi les causes d’extinction de l’ancien article 2488, n’a pas été reprise dans le nouveau texte. Cela s’explique par le fait que la prescription est considérée comme un cas particulier d’extinction par voie accessoire, en raison de l’extinction de l’obligation principale visée au 1°.
La Cour de cassation a précisé que la prescription est acquise au débiteur resté détenteur de l’immeuble hypothéqué, et que l’hypothèque ou le privilège ne peut survivre à la prescription de l’action en exécution de l’obligation principale. Par conséquent, la prescription de l’action entraîne l’extinction de l’hypothèque ou du privilège.
Quelles sont les obligations de la commune en matière de dépens et d’équité ?
La commune est tenue aux dépens exposés tant en première instance qu’en appel. Cela signifie qu’elle doit rembourser les frais engagés par la partie adverse dans le cadre de la procédure judiciaire.
De plus, l’équité commande d’appliquer les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, qui prévoit que « le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens. » Cette disposition vise à garantir une certaine équité dans le partage des frais de justice, en tenant compte des circonstances de l’affaire.