L’acheteur a justifié sa demande en affirmant que son mur présentait des fissures compromettant son étanchéité, nécessitant des travaux qui ne pouvaient être réalisés qu’en passant par la toiture de la SCI. Malgré plusieurs tentatives de négociation pour établir une servitude de passage, la SCI a refusé d’accorder l’accès, ce que l’acheteur a qualifié d’abus de droit.
En réponse, la SCI a contesté l’urgence et la nécessité des travaux, arguant que l’acheteur ne fournissait pas les garanties requises pour la servitude demandée. Elle a également soutenu que le refus d’accès était justifié par l’absence de preuves des désordres allégués.
Le tribunal a statué en faveur de l’acheteur, considérant que le refus de la SCI d’autoriser le passage temporaire constituait un abus de droit. Il a ordonné à la SCI de permettre l’accès pour les travaux nécessaires, tout en imposant une astreinte en cas de non-respect de la décision. La SCI a également été condamnée à verser des dommages-intérêts à l’acheteur pour abus de droit et à couvrir les frais de justice.
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 10]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
64B
Minute
N° RG 25/00478 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2DBT
3 copies
GROSSE délivrée
le 20/10/2025
à Me [Localité 12] DEAT
Me Lucie TEYNIE
COPIE délivrée
le 20/10/2025
à
Rendue le VINGT OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ
Après débats à l’audience publique du 22 Septembre 2025,
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière.
DEMANDEUR
Monsieur [U] [R]
né le [Date naissance 1] 1968, à [Localité 11]
demeurant :
[Adresse 2]
[Localité 8]
Représenté par Maître François DEAT de SELARL François DEAT, membre de l’AARPI 175 AVOCATS, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Charlotte BARON, avocat plaidant au barreau de NANTES
DÉFENDERESSE
SCI LE JARDIN DES ROSES
dont le siège social est :
[Adresse 9]
[Localité 7]
Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège
Représentée par Maître Lucie TEYNIE, avocat au barreau de BORDEAUX
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 25 février, Monsieur [U] [R] a fait assigner la SCI LE JARDIN DES ROSES devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux afin de voir :
– ordonner à la SCI LE JARDIN DES ROSES de laisser entrer sur son fonds, selon les modalités fixées dans l’attestation établie par la société MDG CONSTRUCTION, et pour une durée estimée à 20 jours ouvrables, hors intempéries, la société MDG CONSTRUCTION et tous ouvriers introduits par elle, à l’effet de procéder aux travaux de réfection du mur pignon, mitoyen à son terrain, de l’immeuble propriété de Monsieur [R], et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
– condamner la SCI LE JARDIN DES ROSES à la somme de 2.000 euros au titre de l’abus de droit constitué par le refus injustifié à l’accès à sa propriété,
– condamner la SCI LE JARDIN DES ROSES à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
– condamner la SCI LE JARDIN DES ROSES aux entiers dépens de l’instance.
Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur [R] a sollicité de voir :
– CONSTATER l’obstruction persistante de la SCI LE JARDIN DES ROSES à l’octroi de l’autorisation de passage temporaire sollicitée par Monsieur [R] ;
– ORDONNER l’autorisation de passage temporaire au profit de Monsieur [R] afin de réaliser les travaux nécessaires à la pérennité de son bien, conformément aux modalités proposées dans l’attestation établie par la société MDP CONSTRUCTION, et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision.
– DIRE qu’à défaut d’exécution volontaire à compter de la signification de la décision à intervenir, il sera procédé à l’exécution forcée aux frais et risques de la SCI LE JARDIN DES ROSES ;
– CONDAMNER la SCI LE JARDIN DES ROSES au paiement d’une astreinte journalière de 100 € par jour de retard, à compter de la signification de la décision, jusqu’à parfaite exécution ;
– CONDAMNER la SCI LE JARDIN DES ROSES à la somme de 2.000,00 €, à titre de provision, au titre de l’abus de droit constitué par le refus injustifié à l’accès à sa propriété.
– CONDAMNER la SCI LE JARDIN DES ROSES aux dépens et à verser à Monsieur [R] la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
– CONDAMNER la SCI LE JARDIN DES ROSES aux entiers dépens de l’instance.
Il expose au soutien de ses prétentions qu’il est propriétaire de la parcelle cadastrée section CN [Cadastre 5] sis [Adresse 3] et que la SCI LE JARDIN DES ROSES est quant à elle propriétaire de la parcelle cadastrée section CN [Cadastre 6] sis [Adresse 4]. Il fait valoir que son mur pignon se trouvant en limite de propriété avec le fonds voisins appartenant à la défenderesse et se prolongeant au-dessus de la toiture de cette dernière présente unr fissure évolutive et infiltrante, compromettant son étanchéité et qu’il convient donc de faire réaliser des travaux de reprise, lesquels ne peuvent être réalisés qu’en passant par la toiture appartenant à la SCI LE JARDIN DES ROSES. Il sollicite en conséquence une servitude de tour d’échelle, et précise avoir tenté à plusieurs reprises de trouver une solution amiable en soumettant à son voisin cinq versions de conventions de servitude de passage, sans qu’aucune ne soit acceptée par ce dernier. Il considère que ce refus d’accorder un droit de passage temporaire constitue un abus de droit voire une intention de nuire pour laquelle il est recevable à demander réparation.
En réplique, la SCI LE JARDIN DES ROSES a sollicité de voir :
– CONSTATER que ni l’urgence ni les désordres allégués ne sont caractérisés,
– CONSTATER que le refus de la SCI jardins des Roses n’est pas caractérisé,
– DEBOUTER Monsieur [R] de ses demandes fins et conclusions formulées à l’encontre de la SCI JARDIN DES ROSES,
– CONDAMNER Monsieur [R] à payer à la SCI JARDIN DES ROSES une indemnité de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Elle expose au soutien de ses prétentions que Monsieur [R] ne présente pas les garanties nécessaires et attendues en matière de servitude de tour d’échelle. Elle précise à ce titre que la société visée comme devant intervenir est en liquidation judiciaire, que son attestation responsabilité civile professionnelle n’a toujours pas été communiquée et qu’un plan de travaux correspondant à la situation et concernant les parcelles concernées n’a toujours pas été communiqué. Elle soutient ne outre que le demandeur ne démontre pas le caractère indispensable des travaux, ni même l’existence des désordres qu’il invoque. Elle s’oppose en outre à la demande de dommages-intérêts, en indiquant que le refus de Monsieur [R] de communiquer les éléments attendus est à l’origine de la situation de blocage qu’il dénonce.
Évoquée à l’audience du 22 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 octobre 2025.