Cour d’appel de Colmar, 3 novembre 2025, RG n° 25/00462

MINUTE N° 25/493

Copie exécutoire à :

– Me Marion POLIDORI

Copie conforme à :

– Me Guillaume HARTER

– greffe du JCP TJ [Localité 5]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 03 Novembre 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/00462 – N° Portalis DBVW-V-B7J-IOUV

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 13 décembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar

APPELANTE ET INCIDEMMENT INTIM »E :

Madame [S] [E]

[Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2025/788 du 25/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Représentée par Me Guillaume HARTER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ ET INCIDEMMENT APPELANT :

Monsieur [O] [K]

[Adresse 4]

Représenté par Me Marion POLIDORI, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 septembre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

Mme FABREGUETTES, présidente de chambre

Mme DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice- président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

M. [O] [K] a donné à bail à Mme [S] [E] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 6] [Adresse 1]) moyennant paiement d’un loyer de 850 euros par mois.

Par formulaire de « caution solidaire » non daté, M. [C] [E] et Mme [F] [X] épouse [E] se seraient portés cautions solidaires pour leur fille, Mme [S] [E] jusqu’au mois d’avril 2017.

Par attestation manuscrite de cautionnement en date du 15 janvier 2014 ne comportant qu’une seule mention d’engagement de caution et qu’une seule signature non-identifiable, M. et Mme [C] et [F] [E] se seraient portés cautions pour leur fille sans indiquer de date de terme.

Par acte de commissaire de justice délivré le 21 novembre 2023, M. [K] a fait signifier à Mme [S] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant réclamation de la somme principale de 11 070 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 17 novembre 2023. Ce commandement a été dénoncé à M. [C] [E] et Mme [F] [X] épouse [E] par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2023.

Par assignation délivrée le 1er février 2024, M. [K] a fait citer Mme [S] [E], M. [C] [E] et Mme [F] [X] épouse [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar.

Il a ainsi sollicité de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour prendre effet au 22 janvier 2024, subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire, constater qu’elle est, de ce fait, sans droit ni titre et en conséquence, ordonner l’expulsion sans délai de Mme [S] [E] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, en tout état de cause, condamner solidairement Mme [S] [E] et ses cautions au paiement des arriérés locatifs, soit 24 000 euros, selon l’état des dettes au 31 mai 2024 et au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail avait été poursuivi ou renouvelé, et cela, jusqu’au départ effectif de la locataire des lieux, outre une indemnité de procédure de 1 000 euros.

Les défendeurs se sont opposés aux demandes présentées et ont demandé à titre principal à voir constater que Mme [S] [E] n’a pas manqué à ses obligations contractuelles, juger que la clause résolutoire n’a pas joué, subsidiairement juger que le montant des impayés est erroné et qu’il conviendra de le réévaluer en tenant compte des éventuels trop-percus ; juger qu’il n’y a pas lieu à expulsion ; juger que le cautionnement est nul ; à titre subsidiaire, juger que Mme [S] [E] bénéficiera de plus larges délais de paiement ; suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement ; juger que si Mme [S] [E] se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités ainsi fixées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ; en tout état de cause, débouter M. [K] de l’intégralité de ses demandes et conclusions.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 13 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar a :

– dit qu’il convenait de se référer au contrat de bail conclu le 30 janvier 2014 ;

– dit que le contrat de bail ne prévoyait pas de clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers ;

– prononcé la résiliation du contrat de bail conclu le 30 janvier 2014 entre M. [K] et Mme [S] [E], portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] ;

– dit que Mme [S] [E] devenait occupante sans droit ni titre des lieux loués ;

– ordonné l’expulsion de Mme [S] [E] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], si besoin avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut d’exécution volontaire de sa part dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

– rejeté la demande de suppression du délai d’évacuation ;

– rejeté la demande de déduction d’un éventuel trop-percu ;

– condamné Mme [S] [E] à payer à M. [K] la somme de 23 232 euros au titre des loyers et charges impayés du mois de février 2021 au mois de mai 2024 ;

– condamné Mme [S] [E] à payer à M. [K] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le contrat de bail n’avait pas été résilié, à compter du jugement et jusqu’au départ effectif des lieux ;

– dit que le contrat de cautionnement en date du 15 janvier 2014 est nul ;

– rejeté la demande de délais de paiement ;

– rejeté le surplus des demandes ;

– condamné Mme [S] [E] à payer à M. [K] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné Mme [S] [E] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 21 novembre 2023 et de la dénonce aux cautions en date du 27 novembre 2023 ;

– rejeté la demande de suspension de l’exécution provisoire.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a essentiellement retenu que les parties versant aux débats deux contrats, l’un en date du 20 janvier 2013, comprenant une clause résolutoire, mais non-signé par la locataire et l’autre en date du 30 janvier 2014, ne comprenant pas de clause résolutoire mais signé par les deux parties, il y avait lieu de retenir le contrat en date du 30 janvier 2014 lequel ne prévoyait pas de clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers ; qu’il ressortait du décompte du bailleur que Mme [S] [E] ne payait pas l’intégralité des loyers et charges mais avait réglé 800 euros sur 850 euros entre février 2020 et août 2021 puis seulement 82 euros de septembre 2021 à mai 2024, manquements graves qui justifiaient de prononcer la résiliation du bail ; qu’aucun élément ne justifiait de réduire le délai prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; que la somme effectivement due pour la période des loyers non prescrits, de février 2021 à mai 2024, s’établissait à la somme de 23 232 euros ; que le montant de 224 euros trop-perçu en 2020 était prescrit et ne pouvait être déduit ; qu’enfin, Mme [S] [E] ne démontrait pas l’existence du plan d’apurement allégué ni la suppression des versements de la Caisse d’allocations familiales par suite d’une déclaration de son bailleur.

S’agissant des contrats de cautionnement, le premier juge a retenu que l’acte de caution solidaire, non-daté, n’étant valable que jusqu’en avril 2017, il ne trouvait aucune application en la cause ; que, par écrit en date du 15 janvier 2014, M. [C] [E] et Mme [F] [X] épouse [E] s’engageaient en qualité de cautions envers M. [K] au profit de leur fille pour « le paiement mensuel de son loyer soit 850 euros », sans comporter aucune mention manuscrite d’engagement de caution et avec la signature d’un seul époux, non-identifié ; que cet acte n’était pas conforme aux exigences de forme de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et était donc nul.

Il a enfin rejeté la demande en délais de paiement présentée par Mme [S] [E], faute pour celle-ci de démontrer avoir repris le versement intégral du loyer courant.

Mme [S] [E] a interjeté appel partiel de cette décision par déclaration enregistrée le 15 janvier 2025.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 28 juillet 2025, Mme [S] [E] demande à la cour de juger son appel recevable et bien fondé, y faire droit,

en conséquence, infirmer partiellement le jugement en ce qu’il a :

– prononcé la résiliation du contrat de bail ;

– l’a déclarée occupante sans droit ni titre des lieux loués ;

– ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– rejeté la demande de déduction d’un éventuel trop-perçu ;

– condamné Mme [S] [E] à payer à M. [K] la somme de 23 232 euros au titre des loyers et charges impayés du mois de février 2021 au mois de mai 2024 et à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le contrat de bail n’avait pas été résilié, à compter du présent jugement et jusqu’au départ effectif des lieux ;

– rejeté la demande de délais de paiement ;

– rejeté le surplus des demandes ;

– condamné Mme [S] [E] à payer à M. [K] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné Mme [S] [E] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 21 novembre 2023, et de la dénonce aux cautions en date du 27 novembre 2023 ;

– rejeté la demande de suspension de l’exécution provisoire ;

statuant à nouveau :

à titre principal :

– constater que Mme [S] [E] n’a pas manqué à ses obligations contractuelles ;

– par conséquent, juger que la clause résolutoire n’a pas joué ;

– subsidiairement, juger que le montant des impayés est erroné et qu’il conviendra de la réévaluer en tenant compte des éventuels trop-perçus ;

à titre subsidiaire :

– juger que Mme [S] [E] bénéficiera de plus larges délais de paiement ;

– suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement ;

– juger que si Mme [S] [E] se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités ainsi fixées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

en tout état de cause :

– débouter M. [K] de l’intégralité de ses demandes et conclusions ;

– débouter M. [K] de toutes demandes formées au titre d’un appel incident ;

– juger que les demandes nouvelles formulées par M. [K] sont irrecevables ;

– condamner M. [K] aux entiers frais et dépens des deux instances.

A l’appui de son appel, Mme [S] [E] expose que les parties avaient convenu qu’elle verse à M. [K] le reliquat de loyer à sa charge qui n’était pas couvert par les allocations logement ; qu’elle est allée au-delà, notamment en versant 800 euros par mois de janvier à juin 2021, M. [K] ayant cumulé ces versements avec ceux de la Caf et ainsi bénéficié de plusieurs trop-perçus, à soustraire de son éventuelle dette ; que les allocations ont été suspendues car le bailleur a faussement indiqué à la Caf qu’elle ne payait pas le loyer ; que la clause résolutoire n’a donc pu jouer en l’absence d’impayés.

Elle soutient que M. [K] sollicite pour la première fois règlement de la somme de 5 130 euros au titre d’impayés de loyers de juin à décembre 2024 sans l’avoir incluse dans la somme initialement demandée ni avoir actualisé son décompte. Elle souligne qu’elle a réglé le montant de la condamnation de 24 000 euros mise à sa charge par le premier juge grâce à un financement extérieur.

Sur la demande d’expulsion, l’appelante précise avoir quitté les lieux et restitué les clés le 1er avril 2025.

Elle sollicite enfin confirmation de la décision en ce qu’elle a retenu la nullité de l’acte de cautionnement du 15 janvier 2014 et formule, à titre subsidiaire, une demande de délais de paiement, contestant être aussi solvable que décrit par la partie adverse mais s’estimant capable de supporter un échelonnement de sa dette sur deux ans.

L’appelante soulève l’irrecevabilité des demandes en paiement de travaux présentée pour la première fois en cause d’appel par le bailleur. A titre subsidiaire, elle conteste les prétendues dégradations du logement faute de production d’états des lieux d’entrée et de sortie permettant leur comparaison.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 1er septembre 2025, M. [K] demande à la cour :

sur l’appel principal de Mme [E],

– déclarer l’appel principal de Mme [E] irrecevable, en tout cas mal fondé,

– en conséquence, le rejeter et débouter Mme [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

sur l’appel incident et les demandes additionnelles de M. [K],

– recevoir l’appel incident et les demandes de M. [K] et les déclarer bien fondés,

– en conséquence, infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit qu’il convient de se référer au contrat de bail conclu le 30 janvier 2014, signé par les deux parties, a dit que le contrat de bail en date du 30 janvier 2014 ne prévoit pas de clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers, a rejeté le surplus des demandes,

et, statuant à nouveau,

– dire qu’il convient de se référer aux contrats du 20 janvier 2013 comportant une clause résolutoire et du 30 janvier 2014 ;

– confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions non frappées d’appel incident ;

y ajoutant,

– dire, constater que les demandes de Mme [E] concernant la résiliation du bail, l’expulsion et les délais d’évacuation sont devenues sans objet ;

– rejeter les demandes de Mme [E] concernant la résiliation du bail, l’expulsion et les délais d’évacuation ;

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [S] [E] à payer à M. [K] la somme de 23 232 euros au titre des loyers et charges impayés du mois de février 2021 au mois de mai 2024 ;

– condamner Mme [E] à payer à M. [K] la somme de 5 130 euros au titre des loyers et charges impayés du mois de juin 2024 au moins de décembre 2024 ;

– ainsi, condamner Mme [E] à payer à M. [K] la somme totale de 28 362 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’en décembre 2024 ;

– condamner Mme [E] à payer à M. [K] la somme de 3593,60 euros au titre du remboursement des travaux de réparation et de remplacement effectués par M. [K] ;

en tout état de cause

– rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de Mme [S] [E] ;

– condamner Mme [S] [E] à payer à M. [K] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile concernant la procédure d’appel, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

En réplique, M. [K] s’oppose aux moyens adverses en faisant valoir que :

– s’agissant des loyers impayés : la dette locative s’établissait en mai 2024 à la somme totale de 23 232 euros au titre des soldes de loyers et charges non prescrits ayant couru entre février 2021 et mai 2024 ; Mme [E] n’ayant payé qu’une somme mensuelle de 82 euros de mai à décembre 2024, elle était ainsi redevable d’une dette supplémentaire de 5 376 euros portant la dette totale à la somme de 28 362 euros dont à déduire 246 euros correspondant aux 82 euros payés chaque mois de janvier à mars 2025 ; l’intéressée ne produit aucune nouvelle pièce à hauteur de cour ni ne justifie d’un quelconque versement supplémentaire ; la somme de 728 euros évoquée par la preneuse ne correspond pas à un trop-perçu mais à un remboursement d’arriérés locatifs anciens et en conséquence prescrits ; la suspension du versement des allocations familiales est de la seule responsabilité de Mme [E] et non de son bailleur ; la demande en paiement des loyers de juin à décembre 2024 portant sur les loyers et charges impayés est recevable car ayant le même objet que celle présentée au premier juge ;

– sur le constat en résiliation du bail et l’expulsion : il y a lieu de se référer au contrat en date du 20 janvier 2013 qui est versé aux débats et comporte une clause résolutoire ; subsidiairement, si la cour retenait le contrat de bail du 30 janvier 2014, les graves manquements de Mme [E] à ses obligations justifient la résiliation du bail ; l’intéressée ayant en tout état de cause quitté le logement, ses demandes sur le contrat de bail et l’expulsion sont sans objet ; à titre subsidiaire, le bail sera résilié faute pour le locataire ou ses cautions d’avoir apuré le passif tel que réclamé par le commandement de payer signifié le 21 novembre 2023 ;

– sur le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle : l’occupation des lieux sans droit ni titre justifie paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires prévus par le bail et ce jusqu’au départ effectif des lieux ;

– sur les délais de paiement : Mme [E] s’est acquittée en cours de procédure de la somme de 26 153,54 euros correspondant à la somme de 23 232 euros outre les frais de commissaire de justice, ce qui démontre que l’intéressée est solvable contrairement à ses allégations et à ses défauts de paiement pendant plusieurs années ;

– sur les travaux effectués par M. [K] : sa demande est recevable puisqu’il n’a constaté l’état du logement qu’au départ de la locataire et a alors été contraint d’exposer des frais de réfection, étant rappelé que la preneuse n’a pas contesté les constatations effectuées lors de l’état des lieux de sortie réalisé en sa présence.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 septembre 2025.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire ;

CONFIRME le jugement rendu le 13 décembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar sauf à constater que les chefs de jugement relatifs à l’expulsion de Mme [S] [E] sont devenus sans objet ;

Y ajoutant :

DECLARE recevables les demandes présentées par M. [O] [K] tendant au paiement des loyers et charges impayés de juin à décembre 2024 et au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Mme [S] [E] à payer à M. [O] [K] la somme de 5 130 euros au titre des loyers et charges impayés de juin 2024 à décembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [S] [E] à payer à M. [O] [K] la somme de 1 229 euros au titre des réparations locatives, avec rejet du surplus des demandes ;

DEBOUTE Mme [S] [E] de sa demande en délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [S] [E] à verser à M. [O] [K] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [S] [E] à supporter la charge des dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente