Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D’APPEL DE PARIS
Pôle 4 – Chambre 1
ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2025
(n° , 7 pages)
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/06158 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFQ6U
Décision déférée à la Cour : Décision du 04 Janvier 2022 – Tribunal judiciaire de Paris
RG n° 18/14088
APPELANTES
Madame [N] [K] épouse [F] née le 23 septembre 1971 à [Localité 11],
[Adresse 6]
[Localité 7]
Représentée et assistée de Me Barthélemy LEMIALE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0386 substituée par Me Baptiste DE COURCELLES, avocat au barreau de PARIS
S.C.I. [N] [Localité 10] immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 424 756 252, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 6]
[Localité 7]
Représentée et assistée de Me Barthélemy LEMIALE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0386 substituée par Me Baptiste DE COURCELLES, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉES
Madame [X] [T] née le 7 juillet 1956 à [Localité 9],
[Adresse 2],
[Localité 1] ,
BELGIQUE
Représentée par Me Maxence MARCEL, avocat au barreau de PARIS, toque : R050
S.A.R.L. ARMONUI immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 539 164 525, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 4]
[Localité 8]
Représentée par Me Maxence MARCEL, avocat au barreau de PARIS, toque : R050
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre, magistrat honoraire, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre
Nathalie BRET, conseillère
Claude CRETON, président de chambre, magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.
ARRÊT :
– contradictoire
– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 20 juin 2025 prorogé au 11 juillet 2025 puis au 05 septembre 2025 au 10 octobre 2025 et au 17 octobre 2025 et le 7 novembre 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
– signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
Conclusions SCI [N] [F] et Mme [K] : 3 mars 2025
Conclusions société Armonui et Mme [T] : 20 mars 2025
Clôture : 20 mars 2025
Selon procès-verbal du 2 novembre 2012, l’assemblée générale des associés de la SCI [N] Montrouge, composée de [C] [K], associé majoritaire, et de M. [P] [K], a autorisé la vente au prix de 99 000 euros d’un bien immobilier situé à Paris 13ème, [Adresse 5] et [Adresse 3] et donné tous pouvoirs à Mme [T], qui était la compagne d'[C] [K], pour signer les actes.
La vente du bien à la société Armonui, dont la gérante est Mme [R], fille de Mme [T], a été conclue le 18 septembre 2013.
Suite au décès d'[C] [K] le 26 juillet 2016, sa fille, Mme [F], devenue gérante de la SCI [N] Montrouge, agissant tant en son nom personnel qu’ès qualités, a assigné le 9 octobre 2018 la société Armonui et Mme [R] en nullité de la délibération de l’assemblée générale du 2 novembre 2012 autorisant la vente des biens immobiliers de la SCI [N] Montrouge et de la vente du 18 septembre 2013. Elle a en outre sollicité la condamnation de la société Armonui à restituer à la SCI [N] Montrouge les fruits produits par le bien depuis le 18 septembre 2013, soit la somme de 31 800 euros arrêtée au jour de l’assignation, la déclaration d’inopposabilité à la SCI [N] Montrouge de tout contrat conclu par la société Armonui relativement au bien litigieux, la condamnation de la société Armonui, sous astreinte, à libérer les lieux et à restituer les clefs à la SCI [N] Montrouge, la condamnation in solidum de Mme [T] et de la société Armonui à payer à la SCI [N] Montrouge à titre de dommages-intérêts la somme de 10 000 euros et à Mme [F] la somme de 5 000 euros, la condamnation de Mme [T] à rendre compte de son mandat de gestion, la condamnation in solidum de la société Armonui et de Mme [T] à payer à Mme [F] et à la SCI [N] Montrouge la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 4 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :
– déclaré recevables les demandes de la SCI [N] Montrouge et de Mme [F] en nullité de l’assemblée générale du 2 novembre 2012 ;
– déclaré recevable la demande de la SCI [N] Montrouge en nullité de la vente du 18 septembre 2013 ;
– déclaré irrecevable faute d’intérêt à agir la demande de Mme [F] en annulation de la vente du 18 septembre 2013 ;
– annulé la délibération de l’assemblée générale du 2 novembre 2012 et la vente du 18 septembre 2013 ;
– condamné la SCI [N] Montrouge à restituer à la société Armonui la somme de 99 000 euros au titre du prix de vente, la somme de 2 076 euros au titre de la taxe foncière, la somme de 624,75 euros correspondant aux primes d’assurance, la somme de 18 846,27 euros au titre des charges de copropriété ;
– débouté la société Armonui de sa demande en restitution de la somme de 10 400 euros correspondant aux frais d’acquisition ;
– débouté la SCI [N] Montrouge de sa demande en restitution de la somme mensuelle de 530 euros au titre des fruits produits par le bien depuis la vente ;
– rejeté la demande en inopposabilité à la SCI [N] Montrouge de tout contrat de bail, convention d’occupation précaire ou d’usage conclu par la société Armonui relativement au bien ;
– ordonné l’expulsion de la société Armonui du bien ;
– condamné la société Armonui à remettre à la SCI [N] Montrouge les clefs du bien dans un délai de deux mois suivant la signification du jugement ;
– déclaré irrecevable la demande tendant à la condamnation de Mme [T] à rendre compte de sa gestion du bien ;
– rejeté toutes les autres demandes.
Mme [F] et la SCI [N] Montrouge ont interjeté appel de ce jugement dont elles sollicitent l’infirmation en ce qu’il :
– rejette la demande de la SCI [N] Montrouge en restitution par la société Armonui de la somme mensuelle de 530 euros au titre des fruits produits par le bien depuis la vente ;
– rejette la demande en inopposabilité à la SCI [N] Montrouge de tout contrat de bail, convention d’occupation précaire ou d’usage conclu par la société Armonui ;
– rejette les demandes en paiement de dommages-intérêts formées par Mme [F] et la SCI [N] Montrouge ;
– déclare irrecevable la demande tendant à la condamnation de Mme [T] à rendre compte de sa gestion ;
– rejette leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Elles concluent à la condamnation de la société Armonui à payer à la SCI [N] Montrouge la somme de 66 046,68 euros au titre de la restitution des fruits arrêtée au 20 mars 2025, outre les intérêts capitalisés et, à titre subsidiaire, la somme de 60 542,79 euros correspondant à la perte de chance d’avoir pu donner à bail le bien litigieux. Elles demandent en outre à la cour de déclarer inopposable à la SCI [N] Montrouge tout bail, convention d’occupation précaire ou d’usage conclu par la société Armonui relativement au bien litigieux, de condamner celle-ci, sous astreinte, à remettre les clefs dans un délai de deux mois suivant la signification de l’arrêt et au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1 400 euros à compter de la signification de l’arrêt.
Elles sollicitent enfin la condamnation in solidum de Mme [T] et de la société Armonui à payer à titre de dommages-intérêts la somme de 10 000 euros à la SCI [N] Montrouge et la somme de 5 000 euros à Mme [F], la condamnation de Mme [T] sous astreinte à rendre compte de son mandat de gestion et la condamnation in solidum de Mme [T] et de la société Armonui à leur payer la somme de 20 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Mme [T] et la société Armonui concluent à la confirmation du jugement sur les points objet de l’appel de Mme [F] et de la SCI [N] Montrouge.
Sur appel incident, elles concluent à l’infirmation du jugement ’sur le surplus’ et demandent à la cour, faute de disposer d’un intérêt pour agir, de déclarer irrecevables les demandes de Mme [F] et de la SCI [N] Montrouge tendant à l’annulation de la délibération de l’assemblée générale du 2 novembre 2012 et de la vente du 18 septembre 2013.
Elles concluent en outre au rejet des demandes de la SCI [N] Montrouge en annulation ’des actes en litige’ et de condamner in solidum Mme [F] et la SCI [N] Montrouge à payer à chacune la somme de 18 000 euros à titre de dommages-intérêts .
Pour le cas où la cour confirmerait le jugement annulant la vente, la société Armonui sollicite la condamnation de la SCI [N] Montrouge à lui payer la somme de 137 832,93 euros au titre de la restitution du prix (99 000 euros), des frais en rapport avec l’acquisition du bien (10 400 euros), de la taxe foncière (3 178 euros), des charges de copropriété (23 931,93 euros), des primes d’assurance (1 323,01 euros).
Elles réclament enfin la condamnation in solidum de Mme [F] et de la SCI [N] Montrouge à payer à chacune la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour ,
Confirme le jugement sauf en ce qu’il :
– ordonne la restitution par la SCI [N] Montrouge à la société Armonui des sommes suivantes :
* 2 076 euros au titre des taxes foncières
* 624,75 euros au titre des cotisation d’assurance
* 18 846,27 euros au titre des charges de copropriété
– rejette la demande de la SCI [N] Montrouge en restitution par la société Armonui de la somme mensuelle de 530 euros au titre des fruits ;
Statuant à nouveau,
Condamne la SCI [N] Montrouge à restituer à la société Armonui, outre le prix de vente (99 000 euros) :
– la somme 3 178 euros correspondant à la taxe foncière
– la somme de 23 931,93 euros correspondant aux charges de copopriété
– la somme de 1 321,01 euros correspondant aux primes d’assurance
Ordonne la compensation entre la créance de la société Armonui sur la SCI [N] Montrouge d’un montant de 127 430,94 euros et celle de la SCI [N] Montrouge sur la société Armonui d’un montant de 66 046,68 euros ;
Condamne in solidum Mme [T] et la société Armonui à payer à Mme [F] la somme de 648 euros à titre de dommages-intérêts ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [T] et de la société Armonui et les condamne in solidum à payer à chacune la somme de 2 000 euros;
Les condamne aux dépens.
LE GREFFIER,
LA PRÉSIDENTE,