RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple Français
COUR D’APPEL DE PARIS
Pôle 4 – Chambre 7
ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2025
(n° , 15 pages)
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/13409 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ2CJ
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 02 Mai 2024 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 23/00091
APPELANTS
Monsieur [B] [Z]
[Adresse 6]
[Localité 11]
représenté par Me Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P283 substituée à l’audience par Me Gabriel PALOMBELLI, avocat au barreau de PARIS
Madame [D] [Z]
[Adresse 7]
[Localité 11]
représentée par Me Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P283 substituée à l’audience par Me Gabriel PALOMBELLI, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉ ET APPELANT INCIDENT
ETABLISSEMENT PUBLIC TERRITORIAL PLAINE COMMUNE
[Adresse 5]
[Localité 13]
représenté par Me Céline LHERMINIER de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS substituée à l’audience par Me Tadjdine BAKARI-BAROINI, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE SEINE SAINT DENIS – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Pôle d’Évaluation Domaniale
[Adresse 9]
[Localité 12]
représentée par Monsieur [N] [M], en vertu d’un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Septembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre,chargé du rapport et Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre
Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire
Madame Nathalie BRET, Conseillère
Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats
ARRÊT :
– contradictoire
– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
– signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :
M. [V] [Z] et Mme [D] [Z] (ci-après les consorts [Z]) sont propriétaires indivis d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 15], sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 3] et n°[Cadastre 4] d’une surface totale de 1383 m², comprenant un terrain sur lequel sont édifiés :
une station de lavage automatique de véhicules,
au fond et à gauche, face à l'[Adresse 14], un pavillon élevé au sous-sol et composé d’un rez-de-chaussée, d’un étage et d’un deuxième étage mansardé,
à droite de ce pavillon, diverses dépendances aménagées en bureaux et locaux à usage de dépôt.
Les biens sont situés dans le périmètre du droit de préemption urbain institué sur le territoire de la commune de [Localité 15], au bénéfice de l’Etablissement Public Territorial Plaine Commune (ci-après EPT Plaine Commune), par délibération du 25 février 2020.
Les consorts [Z] ont conclu un bail commercial en vue de la location de ces biens à la société C2P à compter du 1er juillet 2021, pour une durée de neuf années entières et consécutives, pour une activité de lavages automobiles.
Ils ont adressé une déclaration d’intention d’aliéner visant les biens mentionnés ci-dessus, au prix de 1.200.000 euros, à la mairie de [Localité 15] qui a réceptionné cette déclaration le 2 décembre 2022.
Par décision du 24 février 2023, l’EPT Plaine Commune a mis en ’uvre son droit de préemption urbain en vue de l’acquisition du bien susmentionné moyennant un prix de 580 000 euros, indiquant que l’appropriation de l’immeuble permettra à l’EPT Plaine Commune de mettre en ’uvre un projet d’extension d’un square afin de permettre une végétalisation et une désimperméabilisation des sols contribuant au rafraichissement urbain.
En l’absence d’accord entre les parties, par un mémoire de saisine daté du 14 mars 2023 et reçu le 17 mars 2023, l’EPT Plaine Commune a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation du prix du bien préempté.
Le transport sur les lieux est intervenu le 22 juin 2023.
Par un jugement contradictoire du 2 mai 2024, le juge de l’expropriation de la Seine-Saint-Denis a :
RECTIFIÉ la date du procès-verbal de transport du 14 septembre 2023 et la remplacé par celle du 22 juin 2023 :
ANNEXÉ à la décision le procès-verbal de transport du 22 juin 2023 :
DÉCLARÉ recevable la note en délibéré des consorts [Z] ;
DÉBOUTÉ l’EPT Plaine Commune de sa demande d’expertise ;
FIXÉ le prix d’acquisition du bien appartenant aux consorts [Z] à la somme de 498.800 euros en valeur occupée décomposé comme suit :
359.600 euros [2.826 euros/m²] au titre du pavillon ;
139.000 euros [1.450 euros/m²] au titre des locaux d’activités ;
CONDAMNÉ l’EPT Plaine Commune aux dépens ;
CONDAMNÉ l’EPT Plaine Commune à payer aux consorts [Z] une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration au greffe du 3 juin 2024 et par RPVA du même jour , les consorts [Z] ont interjeté appel du jugement en ce qu’il a :
FIXÉ le prix d’acquisition du bien appartenant aux consorts [Z] à la somme de 498.800 euros en valeur occupée décomposé comme suit :
359.600 euros au titre du pavillon en valeur occupée, sur le fondement d’une valeur unitaire de 2.826 euros/m² pour une surface retenue de 127,22m² ;
139.000 euros au titre des locaux commerciaux, sur le fondement d’une valeur unitaire de 1.450 euros/m² pour une surface retenue de 96m² ;
CONDAMNÉ l’EPT Plaine Commune à payer aux consorts [Z] une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
1/ Déposées au greffe le 30 août 2024 par les consorts [Z], appelants, notifiées le 16 septembre 2024 (AR intimé le 18/09/2024, AR CG le 17/09/2024) et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
FIXER le prix du bien des consorts [Z], sis sur les parcelles AR n°[Cadastre 3] et AR n°[Cadastre 4] au [Adresse 2] à la somme de 1.100.000 euros [5.011 euros/m² pour le pavillon, 1.450 euros/m² pour les locaux d’activité et 520 euros/m² pour les terrains nus selon méthode par comparaison, appuyée par un rapport d’expert qui procède par capitalisation].
REJETER l’ensemble des demandes, fins et prétentions de l’EPT Plaine Commune
CONDAMNER l’EPT la Plaine Commune à verser aux consorts [Z] à la somme de 25.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
2/ Adressées au greffe le 29 octobre 2024 par l’EPT Plaine Commune, intimé, formant appel incident, notifiées le 12 février 2025 (AR consorts14/02/2025, AR AG le 14/02/2025) et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
IN LIMINE LITIS,
DÉCLARER irrecevables les conclusions d’appel de Monsieur et Madame [Z] ;
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE
DECLARER RECEVABLES les conclusions d’intimé et d’appel incident de l’EPT Plaine Commune ;
DÉBOUTER les consorts [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
A TITRE PRINCIPAL, AU PREALABLE,
INFIRMER le jugement du 2 mai 2024 en tant qu’il a refusé de faire droit à la demande d’expertise judiciaire préalable ;
Par décision avant dire droit, NOMMER un expert judiciaire avec pour mission de :
Se rendre sur place ;
Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles ou nécessaires à l’accomplissement de sa mission et au bon déroulement des opérations ;
Visiter les lieux ;
Entendre les parties, notamment sur les destinations et usages successifs des lieux, ainsi que tout sachant ;
Pratiquer toutes analyses du bien (sol et intérieur du bâti) appartenant aux propriétaires, permettant d’appréhender la présence, la nature, l’étendue et le degré de la pollution, qu’il conviendra de décrire avec précision dans ses différentes composantes ;
Déterminer le coût de la dépollution pour permettre un usage du terrain conforme au plan local d’urbanisme à la date de référence et qui viendrait en déduction de la valeur vénale du bien ;
Fournir, de façon générale, tous éléments de nature à permettre à la juridiction de l’expropriation, de se prononcer sur les indemnités devant revenir aux propriétaires de ce terrain ;
À TITRE SUBSIDIAIRE,
INFIRMER le jugement du 2 mai 2024 fixant le prix du bien sis sur les parcelles AR n° [Cadastre 3] et AR n° [Cadastre 4] sur lequel se trouve un ensemble immobilier à usage mixte, le tout situé [Adresse 2] à [Localité 15] à la somme totale de 498.800 euros en valeur occupée ;
FIXER le prix du bien sis sur les parcelles AR n° [Cadastre 3] et AR n° [Cadastre 4] sur lequel se trouve un ensemble immobilier à usage mixte, situé [Adresse 2] à [Localité 15], à la somme totale de 410.646 euros [2.363 euros/m² pour le pavillon et 1.216 euros/m² pour les locaux d’activité] en valeur occupée ;
CONDAMNER les consorts [Z] à verser à l’EPT Plaine Commune la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :
RÉSERVER les dépens.
3/ Adressées au greffe le 19 juin 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et appelant incident à titre alternatif, notifiées le 17 novembre 2024 (AR expropriés, non rentré, AR expropriant 14/02/25), et aux termes desquelles il conclut qu’il plaise à la cour de bien vouloir :
INFIRMER et REFORMER le jugement de première instance en fixant à 925.000 euros les indemnités à revenir aux consorts [Z].
4/ Adressées au greffe le 09 mai 2025 par l’EPT Plaine Commune, intimé, formant appel incident, notifiées le 15 mai 2025 (AR appelants 14/02/2025, AR AG le 14/02/2025) et aux termes desquelles il reprend le dispositif exposé en ses premières écritures.
5/ Déposées au greffe le 14 mai 2025 par les consorts [Z], appelants, notifiées le 1er juillet 2025 (AR intimé non daté, AR CG le 04/07/2025) et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
A TITRE LIMINAIRE, sur la question procédurale,
DÉBOUTER l’EPT Plaine Commune de sa demande d’irrecevabilité des conclusions de Monsieur [B] [Z] et de Madame [D] [K] [Z] ;
A défaut, DIRE que la seule sanction encourue serait la confirmation du jugement.
AU FOND,
INFIRMER le jugement rendu par le juge de l’expropriation de la Seine-Saint-Denis siégeant près le tribunal Judiciaire de Bobigny, le 02 mai 2024, en ce qu’il :
FIXE le prix d’acquisition du bien appartenant aux consorts [Z] à la somme de 498.800 euros en valeur occupée décomposé comme suit :
359.600 euros au titre du pavillon en valeur occupée, sur le fondement d’une valeur unitaire de 2.826 euros/m² pour une surface retenue de 127,22m² ;
139.000 euros au titre des locaux commerciaux, sur le fondement d’une valeur unitaire de 1.450 euros/m² pour une surface retenue de 96m² ;
Statuant à nouveau,
FIXER le prix du bien des consorts [Z], sis sur les parcelles AR n°[Cadastre 3] et AR n°[Cadastre 4] au [Adresse 2] à la somme de 1.100.000 euros [5.011 euros/m² pour le pavillon, 1.450 euros/m² pour les locaux d’activité et 520 euros/m² pour les terrains nus selon méthode par comparaison, appuyée par un rapport d’expert qui procède par capitalisation] ;
En tout état de cause,
DÉBOUTER l’EPT Plaine Commune de l’ensemble de ses demandes ;
STATUER sur l’appel incident de Madame, Monsieur le commissaire du Gouvernement ;
CONDAMNER la Plaine Commune à verser aux consorts [Z] à la somme de 25.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
6/ Adressées au greffe le 23 juin 2025 par l’EPT Plaine Commune, intimé et formant appel incident, notifiées le 25 juin 2025 (AR préemptés le 27/06/2025, AR CG le 30/06/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
IN LIMINE LITIS,
DÉCLARER irrecevables les conclusions d’appel de Monsieur et Madame [Z] ;
DÉCLARER irrecevables les pièces adverses n°15 à 19 produites à l’appui du mémoire en appel n°2 du 14 mai 2025 en tant qu’elles ont été produites hors du délai prévu par l’article R.311-26 du code de l’expropriation.
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE
DECLARER RECEVABLES les conclusions d’intimée et d’appel incident de l’EPT Plaine Commune ;
DÉBOUTER les consorts [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
A TITRE PRINCIPAL, AU PREALABLE,
INFIRMER le jugement du 2 mai 2024 en tant qu’il a refusé de faire droit à la demande d’expertise judiciaire préalable ;
Par décision avant dire droit, NOMMER un expert judiciaire avec pour mission de :
Se rendre sur place ;
Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles ou nécessaires à l’accomplissement de sa mission et au bon déroulement des opérations ;
Visiter les lieux ;
Entendre les parties, notamment sur les destinations et usages successifs des lieux, ainsi que tout sachant ;
Pratiquer toutes analyses du bien (sol et intérieur du bâti) appartenant aux propriétaires, permettant d’appréhender la présence, la nature, l’étendue et le degré de la pollution, qu’il conviendra de décrire avec précision dans ses différentes composantes ;
Déterminer le coût de la dépollution pour permettre un usage du terrain conforme au plan local d’urbanisme à la date de référence et qui viendrait en déduction de la valeur vénale du bien ;
Fournir, de façon générale, tous éléments de nature à permettre à la juridiction de l’expropriation, de se prononcer sur les indemnités devant revenir aux propriétaires de ce terrain ;
À TITRE SUBSIDIAIRE,
INFIRMER le jugement du 2 mai 2024 fixant le prix du bien sis sur les parcelles AR n° [Cadastre 3] et AR n° [Cadastre 4] sur lequel se trouve un ensemble immobilier à usage mixte, le tout situé [Adresse 2] à [Localité 15] à la somme totale de 498.800 euros en valeur occupée ;
FIXER le prix du bien sis sur les parcelles AR n° [Cadastre 3] et AR n° [Cadastre 4] sur lequel se trouve un ensemble immobilier à usage mixte, situé [Adresse 2] à [Localité 15], à la somme totale de 410.646 euros [2.363 euros/m² pour le pavillon et 1.216 euros/m² pour les locaux d’activité] en valeur occupée ;
CONDAMNER les consorts [Z] à verser à l’EPT Plaine Commune la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :
RÉSERVER les dépens.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare recevables les conclusions et pièces de l’EPT Plaine Commune du 29 octobre 2024 et celles du commissaire du Gouvernement du 19 juin 2024 ;
Déboute l’EPT Plaine Commune de sa demande in limine litis de déclarer irrecevables les conclusions d’appel de M. [B] [Z] et de Mme [D] [Z] et les déclare ainsi que les pièces en conséquence recevables ;
Déclare recevables les conclusions et pièces de l’EPT Plaine Commune du 9 mai 2025 et du 23 juin 2025 ;
Déclare recevables les conclusions de M. et Mme [F] du 14 mai 2025 ;
Déboute l’EPT Plaine Commune de sa demande de voir déclarer irrecevables les pièces n°15 à 19 de M. et Mme [Z] produites à l’appui du mémoire en appel n°2 du 14 mai 2025 et en conséquence les déclare recevables ;
Statuant dans la limite des appels,
Vu l’article 954 du code de procédure d’appel applicable dans sa version applicable à la date des appels du 3 juin 2024 ;
Dit que les déclarations d’appel principal de M. et Mme [Z] n’ont pas opéré d’effet dévolutif ;
Statuant en conséquence dans la limite des appels incidents de l’EPT Plaine Commune et du commissaire du Gouvernement ;
Infirme le jugement déféré sur le rejet de la demande d’expertise formulée par l’EPT Plaine Commune ;
Statuant à nouveau,
désigne :
M. [O] [I], Expert près la cour d’appel de Paris
[Adresse 8]
[Localité 10]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
avec pour mission de :
– prendre connaissance de la déclaration d’intention d’aliéner et de ses annexes (pièce n° 1 de l’EPT Plaine Commune) et de la promesse de vente du 16 novembre 2022 (pièce n° 1 des consorts [Z]) ;
– se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles ou nécessaires à l’accomplissement de sa mission et au déroulement des opérations ;
– visiter les lieux du bien préempté appartenant aux consorts [Z] ;
– entendre les parties, notamment sur les destinations et usages successifs des lieux, ainsi que tout sachant ;
– pratiquer toutes analyses du bien (sol et intérieur du bâti) appartenant aux propriétaires, permettant d’appréhender la présence, la nature, l’étendue et le degré de la pollution, qu’il convient de décrire avec précision dans ses différentes composantes ;
– déterminer le coût de la dépollution pour permettre un usage du terrain conforme au plan local d’urbanisme à la date de référence et qui viendrait en déduction de la valeur vénale du bien ;
-fournir, tous éléments de nature à permettre à la cour, de se prononcer sur les indemnités devant revenir au propriétaire dudit terrain ;
Dit que l’expert adressera aux parties une note de synthèse de ses opérations, leur enjoindra de lui adresser leurs dires dans un délai de 5 semaines et y répondra dans son rapport définitif, lequel devra être déposé au greffe de la cour au plus tard le 06 octobre 2026 ;
Dit que l’EPT Plaine Commune devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de la cour d’appel de Paris la somme de 5 000 euros à valoir sur les frais et honoraires de l’expert judiciaire, avant le 6 décembre 2025, faute de quoi la désignationde celui-ci sera caduque et il en sera tiré toutes les conséquences de cette abstention ;
Renvoie l’affaire à l’audience du 13 Décembre 2025 pour vérification du versement de la consignation, puis à l’audience du 17 décembre 2025 à 9H30 – Salle Portalis pour plaidoiries après dépôt du rapport d’expert.
Sursoit à statuer sur les autres prétentions et moyens des parties ;
Réserve les dépens.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT