Cour d’appel de Versailles, 18 novembre 2025, RG n° 25/00505

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00505 – N° Portalis DBV3-V-B7J-W7EI

AFFAIRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE, EPFIF

C/

Madame [X] [V]

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Novembre 2024 par le juge de l’expropriation de [Localité 16]

RG n° : 24/00017

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Stéphanie ARENA,

Me Oriane DONTOT,

Mme [J] [O]

(Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE, EPFIF prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [K] [D]

[Adresse 5]

[Localité 10]

Représentant : Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et Me Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2608

APPELANT

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Madame [X] [V]

[Adresse 6]

[Localité 11]

Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Henri DE LAGARDE de la SAS SAS DROUOT AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [F] [V]

[Adresse 6]

[Localité 11]

Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Henri DE LAGARDE de la SAS SAS DROUOT AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

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Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Mme [J] [O], direction départementale des finances publiques.

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Octobre 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

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M. et Mme [V] souhaitant vendre un bien immobilier à usage d’habitation d’une surface de 124,40 m², sis à [Adresse 20], sur la parcelle cadastrée [Cadastre 18], d’une superficie de 175 m², une déclaration d’intention d’aliéner a été adressée à la commune de [Localité 19]. L’EPFIF, faisant usage de son droit de préemption, a offert de fixer le prix à la somme de 957 880 euros, ce que M. et Mme [V] ont refusé par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 13 mars 2024.

Saisi par l’EPFIF selon requête parvenue au greffe le 25 mars 2024, le juge de l’expropriation de [Localité 16] a par jugement en date du 18 novembre 2024 fixé le prix de vente du bien des époux [V] à 1 150 700 euros, sur la base de 9 250 euros/m², et a condamné l’EPFIF à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. Il a été rappelé que le jugement bénéficiait de l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 16 janvier 2025, l’EPFIF a relevé appel de ce jugement.

En son mémoire parvenu au greffe le 4 avril 2025, qui a été notifié en une lettre recommandée du 7 avril 2025, et sera suivi d’un mémoire déposé le 25 juillet 2025 qui sera notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 20 août 2025, l’EPFIF expose :

– que lors des débats de première instance il s’est prévalu de divers termes de comparaison sur un rayon de 800 m, lesquels aboutissent à une moyenne de 8 032 euros/m², mais il y a lieu de pratiquer un abattement compte tenu du mauvais classement de performance énergétique de l’immeuble ;

– qu’il propose en conséquence une valeur unitaire de 7 700 euros/m² ;

– qu’il n’y avait pas lieu d’écarter des termes de comparaison situés en dehors de [Localité 19], non plus que ceux remontant à l’année 2023 ;

– que le tribunal a à tort considéré que l’un des termes de comparaison disposait d’une surface plus grande, alors que la différence avec le bien de M. et Mme [V] était de seulement 4,40 m² ;

– que ceux invoqués par les intimés portent sur des biens dotés d’une autorisation de construire, ou sont trop anciens ; qu’ils ne doivent donc pas être pris en compte ;

– que le terme de comparaison constitué par l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles en date du 10 mai 2022 (un bien évalué à 10 000 euros/m²) ne doit pas être retenu, car ledit bien disposait de nombreux éléments de plus-value et était en réalité un immeuble de caractère ;

– qu’il en résulte que le prix de l’immeuble litigieux doit être fixé à 124,40 x 7 700 soit 957 880 euros.

L’EPFIF demande en conséquence à la Cour d’infirmer le jugement quant au prix de vente et aux condamnations au titre des frais, et de :

– fixer le prix de l’immeuble à 957 880 euros ;

– rejeter les demandes de M. et Mme [V] ;

– écarter l’exécution provisoire du jugement ;

– condamner M. et Mme [V] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– les condamner aux dépens d’appel.

Dans leur mémoire parvenu au greffe le 28 mai 2025, qui a été notifié en une lettre recommandée du 16 juin 2025, M. et Mme [V] répliquent :

– que le premier terme de comparaison invoqué par la partie adverse porte sur un bien comportant des travaux irréguliers ; qu’il en est de même du troisième ; qu’ils ne doivent dès lors pas être retenus eu égard à ce facteur de moins value ;

– que le second terme de comparaison porte sur un bien en moins bon état que celui à évaluer ;

– que le quatrième porte sur un bien grevé de servitudes et qui a subi plusieurs dégâts des eaux ;

– que le cinquième porte sur un immeuble dépourvu de charme ;

– que l’abattement du fait du classement énergétique ’F’ n’a pas lieu d’être, car l’ensemble des termes de comparaison portent sur des immeubles antérieurs à l’année 1974 qui sont dès lors mal isolés ;

– que ceux proposés par le commissaire du gouvernement ne conviennent pas ;

– qu’il convient de retenir comme termes de comparaison la décision de la Cour d’appel de Versailles en date du 10 mai 2022, ainsi que la vente du 20 décembre 2019 (maison sise [Adresse 12] à Vanves, située à 350 m de leur bien, cédée pour 13 103 euros/m²) ;

– qu’il échet de retenir un prix de 10 500 euros/m² soit 1 306 200 euros.

M. et Mme [V] demandent en conséquence à la Cour de :

– infirmer le jugement quant au prix de vente ;

– le fixer à 1 306 200 euros ;

– condamner l’EPFIF au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Le 16 juillet 2025, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du 24 juillet 2025, dans lequel il a proposé à la Cour de fixer le prix à 1 156 000 euros, faisant valoir que la valeur du m² doit être fixée à 9 295 euros, au vu de 4 termes de comparaison.

PAR CES MOTIFS

– INFIRME le jugement en date du 18 novembre 2024 en ce qu’il a fixé à 1 150 700 euros le prix de vente du bien de M. [F] [V] et Mme [X] [V] ;

et statuant à nouveau :

– FIXE à 1 064 988 euros le prix de vente du bien de M. [F] [V] et Mme [X] [V] ;

– CONFIRME le jugement pour le surplus ;

– REJETTE la demande de l’EPFIF en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– CONDAMNE M. [F] [V] et Mme [X] [V] aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT