Vente immobilière forcée et nullité de donation pour fraude à l’égard des créanciers – Cour d’appel de Montpellier, 30 octobre 2025, RG n° 24/02364.

📘 L’Essentiel

La vente d’un bien immobilier est parfaite lorsque les parties se sont mises d’accord sur la chose et le prix. Il a été établi qu’il y avait un accord des parties sur la chose et le prix le 9 juillet 2021, rendant la vente parfaite à cette date. En revanche, la donation de Mme [K] est nulle, car elle a donné la nue-propriété d’un bien dont elle n’était plus propriétaire. L’assignation des consorts [E] n’ayant pas été publiée, ils ne peuvent revendiquer des droits sur le bien. – Consulter la source documentaire

🧾 🏛️ Source : Cour d’appel de Montpellier, 30 octobre 2025, RG n° 24/02364

Le 8 décembre 2020, une vendeuse a mandaté la société Renée Costes Immobilier pour la vente de sa maison en viager occupé, avec un bouquet de 12 500 € et une rente mensuelle de 496 €. Le 9 juillet 2021, un couple d’acheteurs a présenté une offre d’achat qui a été acceptée par la vendeuse, mais celle-ci s’est ensuite rétractée. En conséquence, les acheteurs ont assigné la vendeuse devant le tribunal judiciaire de Perpignan le 10 mars 2022 pour obtenir l’exécution forcée de la vente.

Le 26 juillet 2022, la vendeuse a assigné la société Renée Costes Immobilier pour obtenir une garantie contre d’éventuelles condamnations. Le 19 décembre 2022, elle a également donné la nue-propriété de la maison à son fils, tout en conservant l’usufruit. Le 14 septembre 2023, un juge a placé la vendeuse sous habilitation familiale générale, désignant son fils comme gestionnaire de ses droits patrimoniaux.

Le 21 mars 2024, le tribunal a débouté la vendeuse de ses demandes de nullité basées sur l’insanité d’esprit et a ordonné la réalisation forcée de la vente au profit des acheteurs, tout en condamnant la vendeuse à verser des frais et des dommages-intérêts. La vendeuse et son fils ont interjeté appel le 29 avril 2024, mais l’appel de ce dernier a été déclaré irrecevable.

Les parties ont ensuite formulé diverses demandes en appel. Les acheteurs ont demandé la confirmation du jugement de première instance, tandis que la société Renée Costes Immobilier a réclamé le paiement de sa rémunération. Le litige a été examiné, et la cour a confirmé le jugement initial, déclarant la donation entre la vendeuse et son fils nulle, en raison de la vente antérieure et de la fraude. La cour a également condamné la vendeuse à verser des dommages-intérêts aux acheteurs et a statué sur les dépens.

💡 Questions / Réponses juridiques

Quel est le contexte de la vente en viager occupé de la maison par la défenderesse ?

La défenderesse a mandaté la société Renée Costes Immobilier pour la vente de sa maison en viager occupé, avec un bouquet de 12 500 € et une rente viagère mensuelle de 496 €. Ce contrat a été formalisé par un avenant le 19 mai 2021. La vente en viager occupé implique que le vendeur conserve le droit d’usage du bien jusqu’à son décès, ce qui est encadré par les articles 1968 et suivants du Code civil, qui définissent les obligations et droits des parties dans ce type de contrat.

Quel a été le déroulement des offres d’achat et la rétractation de la défenderesse ?

Le 9 juillet 2021, après une première offre refusée, des acquéreurs ont présenté une seconde offre que la défenderesse a acceptée, avant de se rétracter. Cette rétractation soulève des questions sur la validité de l’acceptation de l’offre, notamment en vertu de l’article 1583 du Code civil, qui stipule que la vente est parfaite dès que les parties sont convenues de la chose et du prix. La rétractation de la défenderesse pourrait être considérée comme une violation de ses engagements contractuels.

Quel est le fondement de l’assignation en exécution forcée de la vente par les acquéreurs ?

Les acquéreurs ont assigné la défenderesse en exécution forcée de la vente par acte d’huissier le 10 mars 2022. Cette action est fondée sur l’article 1134 du Code civil, qui impose le respect des contrats. Les acquéreurs soutiennent que la vente était parfaite et que la défenderesse devait honorer son engagement, ce qui a conduit à la demande d’exécution forcée.

Quel est l’impact de la donation de la nue-propriété sur la procédure ?

La défenderesse a donné la nue-propriété de la maison à son fils par acte notarié le 19 décembre 2022. Selon l’article 943 du Code civil, une donation ne peut porter que sur des biens présents. Étant donné que la vente était déjà parfaite au moment de la donation, cette dernière est considérée comme nulle, car elle porte sur un bien dont la défenderesse n’était plus propriétaire. Cela soulève des questions sur la validité de la donation et son impact sur les droits des acquéreurs.

Quel jugement a été rendu par le tribunal judiciaire de Perpignan le 21 mars 2024 ?

Le tribunal a débouté la défenderesse de ses demandes en nullité fondées sur l’insanité d’esprit et a ordonné la réalisation forcée de la vente. Il a également constaté qu’il y avait accord des parties sur la chose et le prix, conformément à l’article 1583 du Code civil. Le tribunal a condamné la défenderesse aux dépens et a statué sur les demandes de dommages et intérêts, en se basant sur les articles 700 et 696 du Code de procédure civile.

Quel est le rôle de l’habilitation familiale générale dans cette affaire ?

Le juge des contentieux de la protection a placé la défenderesse sous habilitation familiale générale, désignant son fils comme personne habilitée pour gérer ses droits patrimoniaux. Cette décision est conforme aux articles 477 et suivants du Code civil, qui régissent la protection des majeurs. Cela soulève des questions sur la capacité de la défenderesse à consentir à des actes juridiques, notamment la vente et la donation.

Quel est le fondement des demandes de dommages et intérêts formulées par les acquéreurs ?

Les acquéreurs ont demandé des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, qui prévoit la réparation du préjudice causé par la faute. Ils soutiennent que la rétractation de la défenderesse et la donation subséquente ont causé un préjudice en entravant la réalisation de la vente. Le tribunal a rejeté leur demande de dommages et intérêts, ce qui a été contesté en appel.

Quel est le principe de la publicité foncière et son application dans cette affaire ?

La publicité foncière est régie par le décret n°55-22 du 4 janvier 1955, qui stipule que les actes et décisions judiciaires doivent être publiés pour être opposables aux tiers. L’article 30-1 de ce décret précise que les actes non publiés sont inopposables aux tiers. Dans cette affaire, l’assignation des acquéreurs n’ayant pas été publiée, la donation de la défenderesse, qui a été publiée, doit être préférée, sauf preuve de mauvaise foi.

Quel est l’impact de la bonne foi sur la validité de la donation ?

Selon l’article 1198 du Code civil, la bonne foi est déterminante pour la protection des droits des acquéreurs. La cour a constaté que la défenderesse, au moment de la donation, connaissait la procédure engagée par les acquéreurs et a agi de manière à dissimuler cette donation. Cela soulève des questions sur la bonne foi de la défenderesse et sur la validité de la donation, qui pourrait être considérée comme frauduleuse.

Quel est le rôle de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner une partie à payer à l’autre une somme au titre des frais non compris dans les dépens. Dans cette affaire, la cour a condamné la défenderesse à verser des sommes aux acquéreurs et à la société Renée Costes Immobilier sur ce fondement, en tenant compte des circonstances de l’affaire et des demandes formulées par les parties.