Validité de l’engagement de soutien et conséquences de la procédure de sauvegarde – Cour d’appel de Riom, 17 décembre 2025, N° de RG 24/01733.

📘 L’Essentiel

La procédure de sauvegarde permet à une entreprise en difficulté de poursuivre son activité tout en étant protégée de ses créanciers. L’ouverture de cette procédure interdit le règlement des créances antérieures, sauf compensations légales. Les créanciers n’ayant pas déclaré leurs créances dans le délai imparti sont privés de les faire valoir. Les bailleurs en défaut doivent se conformer aux modalités de remboursement définies dans le plan de sauvegarde, sans pouvoir prétendre à des paiements de loyers antérieurs à l’ouverture de la procédure.. Source : Cour d’appel de Riom, 17 décembre 2025, N° de RG 24/01733

🧾 🏛️ Source : Cour d’appel de Riom, 17 décembre 2025, N° de RG 24/01733

La société d’exploitation de résidences de tourisme, Appart’City, a signé plusieurs baux commerciaux avec des bailleurs pour l’exploitation de leurs appartements. Ces baux, conclus entre 2008 et 2009, stipulaient des loyers annuels et des durées de 11 ans et 6 mois. En raison de difficultés financières, une procédure de conciliation a été ouverte en juin 2020, suivie d’une procédure de sauvegarde en avril 2021. Un engagement de soutien a été signé par 81,4 % des bailleurs, permettant une restructuration des créances.

Cependant, certains bailleurs ont contesté cet engagement, demandant sa nullité. Le tribunal de Nanterre a déclaré leur demande irrecevable en octobre 2023, affirmant qu’ils n’avaient pas d’intérêt à agir. En parallèle, le tribunal de commerce a arrêté un plan de sauvegarde en septembre 2021, précisant que les bailleurs ayant refusé le plan seraient considérés comme en défaut et ne pourraient récupérer leurs créances que sur une période de dix ans.

En mars 2022, plusieurs bailleurs ont assigné Appart’City et le conciliateur pour obtenir le paiement des loyers dus. Le juge des référés a rejeté leurs demandes en septembre 2022. En décembre 2022, les bailleurs ont de nouveau assigné Appart’City et le conciliateur, mais le tribunal a confirmé le jugement de septembre 2024, déboutant les bailleurs de toutes leurs demandes et les condamnant aux dépens.

Les appelants ont fait appel, contestant la validité de l’engagement de soutien et la constatation de leur état de bailleur en défaut. Ils ont soutenu que l’engagement était devenu caduc avec l’adoption du plan de sauvegarde. Toutefois, le tribunal a confirmé que l’engagement de soutien était un contrat valide et que les bailleurs en défaut ne pouvaient pas revendiquer le paiement des loyers antérieurs à la procédure de sauvegarde. Les créances non déclarées étaient inopposables, et la société Appart’City a été reconnue comme créancière de loyers réglés en exécution de l’engagement de soutien.

💡 Questions / Réponses juridiques

Quel est l’objet des baux commerciaux conclus entre la société Appart’City et les bailleurs ?

Les baux commerciaux conclus entre la société Appart’City et les bailleurs ont pour objet l’exploitation à caractère hôtelier des appartements situés dans la résidence Appart’City Cap Affaires. Chaque bail a été signé pour une durée de 11 ans et 6 mois, avec des loyers annuels spécifiés, payables trimestriellement à terme échu. Ces baux sont régis par les dispositions du Code de commerce, notamment les articles L. 145-1 et suivants, qui encadrent les baux commerciaux.

Quel est le cadre juridique de la procédure de conciliation ouverte par le tribunal de commerce ?

La procédure de conciliation a été ouverte par ordonnance du tribunal de commerce, conformément aux articles L. 611-1 et suivants du Code de commerce. Ces articles prévoient que le tribunal peut désigner un conciliateur pour aider une entreprise en difficulté à trouver un accord avec ses créanciers. L’article L. 611-15 impose également une obligation de confidentialité à toutes les personnes impliquées dans la procédure de conciliation, ce qui signifie que les informations échangées ne peuvent être divulguées sans autorisation.

Quel est le statut des bailleurs ayant signé l’engagement de soutien ?

Les bailleurs ayant signé l’engagement de soutien sont considérés comme des bailleurs participants. Selon l’article 12 de cet engagement, un bailleur en défaut est celui qui n’exécute pas ses engagements, notamment en refusant le plan de sauvegarde. En conséquence, ces bailleurs ne peuvent recevoir qu’un remboursement de leur créance sur une période de 10 ans, avec des modalités spécifiques de paiement, comme stipulé dans le plan de sauvegarde adopté par le tribunal.

Quel est l’impact de la caducité de l’engagement de soutien sur les créances des bailleurs ?

La caducité de l’engagement de soutien, prévue par l’article 11 de cet engagement, n’affecte pas la validité des engagements exécutés jusqu’à la date d’ouverture de la procédure de sauvegarde. Cela signifie que les créances des bailleurs qui ont signé cet engagement sont considérées comme inopposables à la procédure collective si elles n’ont pas été déclarées, conformément à l’article L. 622-24 du Code de commerce, qui impose aux créanciers de déclarer leurs créances pour qu’elles soient prises en compte dans la procédure.

Quel est le rôle du tribunal dans l’adoption du plan de sauvegarde ?

Le tribunal de commerce joue un rôle crucial dans l’adoption du plan de sauvegarde, conformément aux articles L. 626-1 et suivants du Code de commerce. Il doit examiner le plan proposé par la société en difficulté et s’assurer qu’il respecte les droits des créanciers. Une fois le plan adopté, ses dispositions deviennent opposables à tous les créanciers, y compris ceux qui n’ont pas participé à la procédure, comme le stipule l’article L. 626-11.

Quel est le fondement juridique des demandes de paiement des bailleurs ?

Les demandes de paiement des bailleurs reposent sur les baux commerciaux signés, qui stipulent des loyers contractuels. Cependant, en raison de leur statut de bailleurs en défaut, ces créances doivent être déclarées au passif de la procédure collective pour être opposables. L’article L. 622-24 du Code de commerce précise que les créances non déclarées ne peuvent pas être revendiquées dans le cadre de la procédure de sauvegarde.

Quel est le principe de la compensation des créances dans le cadre de la procédure de sauvegarde ?

La compensation des créances est régie par les articles 1289 et suivants du Code civil, qui stipulent que deux créances peuvent être compensées si elles sont certaines, liquides et exigibles. Dans le cadre de la procédure de sauvegarde, la société Appart’City a pu invoquer une créance de restitution des loyers réglés en exécution de l’engagement de soutien pour compenser les loyers dus postérieurement à l’ouverture de la procédure, conformément aux dispositions du plan de sauvegarde.

Quel est le traitement des créances des bailleurs non participants au plan de sauvegarde ?

Les bailleurs non participants au plan de sauvegarde ne peuvent bénéficier des mesures favorables accordées aux bailleurs participants. Selon l’article L. 626-11 du Code de commerce, les dispositions du plan de sauvegarde sont opposables à tous les créanciers, ce qui signifie que les bailleurs non participants doivent se conformer aux modalités de remboursement définies dans le plan, sans pouvoir revendiquer des paiements antérieurs non déclarés.

Quel est le recours des bailleurs en cas de refus de paiement des loyers par la société Appart’City ?

Les bailleurs peuvent contester le refus de paiement des loyers en saisissant le tribunal compétent. Cependant, leur capacité à obtenir gain de cause dépendra de leur statut de bailleurs en défaut et de leur conformité avec les exigences de déclaration de créance. Selon l’article 700 du Code de procédure civile, ils peuvent également demander des dommages et intérêts pour couvrir les frais engagés dans le cadre de la procédure judiciaire.