Ne recevant pas de réponse à une sommation de se présenter pour la signature, les acquéreurs ont assigné l’association devant le tribunal judiciaire. Par jugement du 9 juillet 2021, le tribunal a déclaré la vente parfaite et a condamné l’association à verser des dommages et intérêts aux acquéreurs. L’association a interjeté appel, mais la cour d’appel a confirmé le jugement en mars 2023, tout en déclarant irrecevable la demande de l’association en rescision pour lésion.
L’association a alors formé un pourvoi en cassation, qui a été partiellement accueilli en décembre 2024. La Cour de cassation a annulé certaines dispositions de l’arrêt de la cour d’appel, notamment celles relatives à la demande de rescision pour lésion, renvoyant l’affaire devant la cour d’appel de Rouen.
Dans ses nouvelles conclusions, l’association a demandé la rescision de la vente pour lésion, arguant que le prix de vente était dérisoire par rapport à la valeur réelle des biens. Les acquéreurs ont contesté cette demande, soutenant que l’association n’avait pas prouvé la lésion et que le prix convenu était justifié par l’état des biens. La cour d’appel a finalement rejeté la demande de l’association, confirmant le jugement initial et condamnant l’association aux dépens.
Quel est le cadre juridique de la résiliation pour lésion selon le Code civil ?
La résiliation pour lésion est régie par les articles 1674 à 1678 du Code civil.
L’article 1674 stipule que « si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value. »
L’article 1675 précise que « pour savoir s’il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente. »
L’article 1677 indique que « la preuve de la lésion ne pourra être admise que par jugement, et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion. »
Enfin, l’article 1678 stipule que « cette preuve ne pourra se faire que par un rapport de trois experts, qui seront tenus de dresser un seul procès-verbal commun, et de ne former qu’un seul avis à la pluralité des voix. »
Quel est le principe de l’irrecevabilité des nouvelles prétentions en appel ?
L’irrecevabilité des nouvelles prétentions en appel est régie par l’article 564 du Code de procédure civile, qui énonce que « à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. »
L’article 565 précise que « les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. »
L’article 566 indique que « les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. »
L’article 567 précise que « les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel. »
Quel est le rôle de la cour d’appel dans le cadre d’une cassation ?
La cour d’appel, dans le cadre d’une cassation, doit se conformer aux dispositions des articles 624 et 625 du Code de procédure civile.
L’article 624 stipule que « la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l’arrêt qui la prononce. Elle s’étend également à l’ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire. »
L’article 625 alinéa 1er et 2 précise que « sur les points qu’elle atteint, la cassation replace les parties dans l’état où elles se trouvaient avant le jugement cassé. Elle entraîne, sans qu’il y ait lieu à une nouvelle décision, l’annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l’application ou l’exécution du jugement cassé ou qui s’y rattache par un lien de dépendance nécessaire. »
Quel est le critère d’évaluation de la lésion dans le cadre d’une demande de résiliation ?
Le critère d’évaluation de la lésion est défini par l’article 1675 du Code civil, qui stipule que « pour savoir s’il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente. »
Cela implique que l’évaluation doit prendre en compte l’état matériel et juridique du bien au moment de la vente, ainsi que les circonstances particulières entourant la transaction.
Quel est le rôle des experts dans la procédure de résiliation pour lésion ?
Le rôle des experts est encadré par l’article 1678 du Code civil, qui stipule que « cette preuve ne pourra se faire que par un rapport de trois experts, qui seront tenus de dresser un seul procès-verbal commun, et de ne former qu’un seul avis à la pluralité des voix. »
Cela signifie que la Congrégation, pour prouver la lésion, doit fournir un rapport d’expertise qui respecte cette exigence, afin de justifier sa demande de résiliation.
Quel est le lien entre la demande de résiliation pour lésion et la demande de nullité d’une vente immobilière ?
La demande de résiliation pour lésion et la demande de nullité d’une vente immobilière sont distinctes, comme le précise l’article 564 du Code de procédure civile. Cet article indique que les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions que si elles tendent à écarter les prétentions adverses ou à faire juger des questions nées de l’intervention d’un tiers.
La demande de résiliation pour lésion, bien qu’elle puisse être formulée en appel, doit se rattacher à la prétention initiale, ce qui est précisé par l’article 567, qui indique que les demandes reconventionnelles sont recevables en appel.
Quel est le principe de la preuve de la lésion selon le Code civil ?
Le principe de la preuve de la lésion est énoncé à l’article 1677 du Code civil, qui stipule que « la preuve de la lésion ne pourra être admise que par jugement, et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion. »
Cela signifie que la partie qui demande la résiliation pour lésion doit démontrer des faits suffisamment graves et vraisemblables pour établir l’existence d’une lésion, ce qui est une condition préalable à l’admission de sa demande.
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour d’appel de Rouen, 17 décembre 2025, RG n° 25/00896 – Thématiques associés : Immobilier – Vices cachés – Paternité des données brutes : Ministère de la justice – Licence Open Data – Date de dernière mise à jour des données réutilisées 26 décembre 2025