Révision du loyer commercial : déplafonnement justifié par modifications notables – Cour d’appel d’Amiens, 18 décembre 2025, RG n° 20/06097.

📘 L’Essentiel

Le déplafonnement du loyer commercial est encadré par l’article L.145-34 du Code de commerce, qui prévoit que le loyer peut être révisé à la valeur locative en cas de modification notable des éléments de la valeur locative. Ces éléments incluent les caractéristiques du local, la destination des lieux et les obligations respectives des parties. La jurisprudence a établi que la modification d’un seul de ces éléments peut suffire à justifier le déplafonnement, à condition que le bailleur prouve le caractère notable de la modification.. Source : Cour d’appel d’amiens, 18 décembre 2025, RG n° 20/06097

🧾 🏛️ Source : Cour d’appel d’amiens, 18 décembre 2025, RG n° 20/06097

Le 11 décembre 2025, les conseils des parties ont été informés par voie électronique du report du délibéré au 18 décembre 2025. Le 18 décembre, l’arrêt a été mis à disposition au greffe de la cour, signé par la présidente de chambre et la greffière.

Dans cette affaire, un vendeur a cédé un fonds de commerce à un acheteur, qui a ensuite demandé le renouvellement de son bail commercial. Le bail initial, signé en 2008, stipulait un loyer annuel de 20.676 euros, avec une clause d’indexation. En 2017, le vendeur a signifié un congé avec une offre de renouvellement à un loyer déplafonné de 56.400 euros annuels. L’acheteur a contesté cette augmentation, demandant le renouvellement aux mêmes conditions qu’auparavant.

Le tribunal judiciaire a fixé le loyer à 22.743,06 euros annuels, rejetant la demande d’expertise. Le vendeur a interjeté appel, et la cour d’appel a ordonné une expertise pour évaluer la valeur locative des locaux. L’expert a rendu son rapport en 2024, et le vendeur a demandé à la cour de réviser le loyer à 56.400 euros, tout en réclamant le remboursement de la taxe foncière.

Les acheteurs ont formé un appel incident, demandant l’infirmation du jugement et soutenant qu’il n’y avait pas lieu à déplafonnement. Ils ont également contesté la demande de remboursement de la taxe foncière, arguant que celle-ci ne pouvait être réclamée que pour les lots concernés par le bail.

La cour a confirmé le déplafonnement du loyer, en tenant compte des modifications des caractéristiques des locaux et des facteurs locaux de commercialité. Elle a fixé le loyer à 37.675 euros annuels, tout en rejetant les demandes subsidiaires du vendeur concernant la taxe foncière. Les acheteurs ont été condamnés aux dépens et à verser une somme pour les frais d’avocat.

💡 Questions / Réponses juridiques

Quel est le cadre juridique du bail commercial renouvelé ?

Le cadre juridique du bail commercial renouvelé est principalement régi par le Code de commerce, notamment par les articles L.145-1 et suivants. L’article L.145-10 stipule que le bail commercial est renouvelable à l’expiration de sa durée, sauf congé donné par le bailleur. En cas de demande de renouvellement, le bailleur doit répondre dans un délai de trois mois, faute de quoi il est réputé avoir accepté le renouvellement.

L’article L.145-34 précise les conditions de déplafonnement du loyer, permettant une révision à la valeur locative en cas de modifications notables des caractéristiques du local ou des facteurs locaux de commercialité. Ces dispositions visent à protéger le preneur tout en permettant au bailleur d’ajuster le loyer en fonction des évolutions du marché.

Quel est le processus de déplafonnement du loyer commercial ?

Le déplafonnement du loyer commercial est encadré par l’article L.145-34 du Code de commerce. Cet article permet de déplafonner le loyer en raison de modifications notables des éléments de la valeur locative, tels que les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations des parties, et les facteurs locaux de commercialité.

Pour qu’un déplafonnement soit justifié, il appartient au bailleur de prouver que ces modifications sont notables et qu’elles ont eu lieu durant le bail à renouveler. L’article R.145-8 précise que les améliorations apportées par le preneur ne peuvent être prises en compte que si le bailleur en a assumé la charge, directement ou indirectement. Ainsi, les travaux réalisés par le preneur avant le renouvellement ne peuvent justifier un déplafonnement que lors d’un second renouvellement, sauf si le bailleur a contribué à ces travaux.

Quel est le rôle de l’expertise dans la fixation du loyer ?

L’expertise joue un rôle crucial dans la fixation du loyer, notamment lorsque les parties ne parviennent pas à un accord. L’article L.145-33 du Code de commerce permet de désigner un expert pour évaluer la valeur locative des locaux. L’expert doit prendre en compte divers éléments, tels que les loyers pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires, la qualité de l’établissement, et les caractéristiques spécifiques des lieux.

Dans le cas présent, l’expert a été chargé de déterminer la valeur locative des locaux commerciaux, et son rapport a été déterminant pour la cour dans la fixation du loyer déplafonné. La cour a également souligné que la qualité de l’établissement et la gestion du preneur influencent la valeur locative, ce qui est conforme à la jurisprudence en matière de baux commerciaux.

Quel impact a la taxe foncière sur le loyer commercial ?

La taxe foncière a un impact significatif sur le loyer commercial, notamment en ce qui concerne la répartition des charges entre le bailleur et le preneur. L’article 564 du Code de procédure civile stipule que les charges locatives, y compris la taxe foncière, peuvent être récupérées par le bailleur, sous réserve des dispositions contractuelles.

Dans le cas présent, la bailleresse a demandé le remboursement de la taxe foncière, arguant qu’elle constitue une charge locative récupérable. Cependant, les preneurs ont contesté cette demande, soulignant que la taxe foncière concerne plusieurs lots et que seule une partie est liée au bail en question. La cour a considéré que la demande de remboursement était irrecevable, car elle n’avait pas été présentée en première instance, conformément à l’article 910-4 du Code de procédure civile.

Quel est le mécanisme de lissage des augmentations de loyer ?

Le mécanisme de lissage des augmentations de loyer est prévu par l’article L.145-34 du Code de commerce, qui limite l’augmentation annuelle à 10% du loyer précédent. Ce mécanisme vise à éviter des hausses trop abruptes et à garantir une certaine prévisibilité pour le preneur.

Cependant, il est important de noter que cette limitation ne s’applique pas à la valeur locative retenue, mais uniquement à l’augmentation annuelle. Ainsi, le loyer peut être fixé à un montant supérieur à celui du loyer précédent, tant que l’augmentation annuelle ne dépasse pas 10%. Dans le cas présent, la cour a retenu une valeur locative supérieure, tout en respectant le mécanisme de lissage pour les augmentations annuelles.

Quel est le rôle des parties dans la détermination du loyer ?

Le rôle des parties dans la détermination du loyer est fondamental, car elles peuvent convenir des modalités de fixation du loyer dans le cadre du bail. L’article L.145-12 du Code de commerce stipule que le bail renouvelé doit prendre effet à l’expiration du bail précédent, sauf accord contraire des parties.

Dans le cas présent, les époux [P] ont contesté la demande de déplafonnement, arguant que les conditions de modification des éléments de la valeur locative n’étaient pas réunies. Ils ont également soutenu que le bail renouvelé ne devait pas être considéré comme un renouvellement, mais comme un nouveau bail, ce qui aurait des implications sur la prise en compte des travaux d’amélioration réalisés. La cour a dû examiner ces arguments pour déterminer la validité des demandes de déplafonnement et de fixation du loyer.