Caducité du compromis de vente et non-application de la clause pénale en raison d’inexécution des conditions suspensives – Cour d’appel de Bordeaux, 15 janvier 2026, N° de RG 22/05745.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la clause pénale dans un compromis de vente ?

La clause pénale litigieuse, telle que prévue dans le compromis de vente, stipule que « au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne réaliserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie une somme représentant 10% du prix de vente à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil ». La mise en œuvre de la clause pénale sanctionne le comportement fautif de l’une des parties qui refuserait de signer l’acte authentique, alors que toutes les conditions suspensives auraient été préalablement réalisées.

Quelles sont les conditions de réalisation des conditions suspensives dans un compromis de vente ?

Les conditions suspensives doivent être réalisées au plus tard le 15ème jour précédant la date la plus tardive retenue pour la signature de l’acte authentique. En l’espèce, la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt n’a pas été réalisée dans les délais requis, car le demandeur n’a pu justifier d’une offre de prêt qu’il n’a obtenue que postérieurement à la date limite. De même, la condition suspensive relative à la désolidarisation des réseaux n’a pas été réalisée en raison du refus de la mairie d’autoriser les travaux, ce qui est indépendant de la volonté des sociétés venderesses.

Quel est le pouvoir de la cour en matière de caducité d’un compromis de vente ?

La cour a le pouvoir de déclarer la caducité du compromis de vente en raison de la non-réalisation des conditions suspensives. En l’espèce, il a été constaté que les conditions suspensives n’avaient pas été réalisées dans les délais requis, entraînant la caducité de la vente sans qu’il soit besoin d’aucune mise en demeure ou formalité quelconque, conformément aux stipulations du compromis.

Quels sont les critères pour établir la responsabilité contractuelle des parties dans un compromis de vente ?

La responsabilité contractuelle des parties s’établit sur la base de l’inexécution de leurs obligations. En l’espèce, il a été retenu que les sociétés venderesses n’avaient pas commis de faute, car elles avaient engagé les démarches nécessaires pour obtenir l’autorisation d’exécuter les travaux de désolidarisation des réseaux, mais avaient été confrontées à un refus de la mairie, ce qui était indépendant de leur volonté.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la décision ?

L’article 700 du code de procédure civile permet à la cour de condamner une partie à payer à l’autre une somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Dans la décision, la cour a infirmé les dispositions prises en application de cet article et a condamné le demandeur à payer à chacune des sociétés venderesses la somme de 2 000 euros, en application de l’article 700, en raison des frais engagés dans le cadre de la procédure.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour rejeter les demandes de dommages et intérêts du demandeur ?

La juridiction a retenu que les préjudices allégués par le demandeur n’étaient pas distincts de ceux déjà prévisibles lors de la rédaction du compromis de vente, compte tenu des conditions suspensives stipulées et du risque de non-réalisation de la vente. De plus, il n’a pas été démontré que les préjudices invoqués étaient imputables à une faute des sociétés venderesses, ce qui a conduit à la confirmation du jugement qui a débouté le demandeur de sa demande indemnitaire.