Bail commercial : contestation de congé et prescription biennale en question – Cour d’appel de Versailles, 14 janvier 2026, N° de RG 25/02996

Quelle est la règle de droit applicable en matière de prescription des actions relatives aux baux commerciaux ?

La prescription des actions exercées en vertu du chapitre V du code de commerce, relatif aux baux commerciaux, est régie par l’article L. 145-60 du code de commerce, qui dispose que « toutes les actions se prescrivent par deux ans ». Ce délai court à compter de la date à laquelle le congé a été donné par acte extrajudiciaire, conformément à l’article L. 145-9 du même code, qui impose que le congé précise les motifs et indique le délai de contestation.

Quelle est la recevabilité d’une demande d’annulation de congé en appel ?

La cour a jugé que la demande d’annulation du congé, présentée pour la première fois en appel, est irrecevable. En effet, l’article 564 du code de procédure civile stipule qu’« à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions ». La demande d’annulation du congé ne peut être examinée par la cour, qui est saisie uniquement d’un appel d’une ordonnance de mise en état, et ne dispose que des mêmes pouvoirs que le juge de la mise en état.

Quels sont les critères pour établir la nullité d’un congé en vertu de l’article L. 145-9 du code de commerce ?

Pour qu’un congé soit déclaré nul en vertu de l’article L. 145-9 du code de commerce, il doit respecter les formes prescrites par la loi, notamment préciser les motifs de la résiliation et indiquer que le locataire doit saisir le tribunal dans un délai de deux ans pour contester le congé ou demander une indemnité d’éviction. En l’espèce, la cour a constaté que la demande d’annulation du congé ne pouvait être accueillie, car elle était présentée après l’expiration du délai de prescription biennale.

Quelle est la qualification juridique des demandes d’indemnité d’éviction et de contestation de congé ?

Les demandes d’indemnité d’éviction et de contestation de congé sont soumises à un délai de prescription biennal, conformément à l’article L. 145-60 du code de commerce. La cour a confirmé que le délai de prescription court à compter de la date à laquelle le congé a été donné, et que toute action en contestation ou en paiement d’une indemnité d’éviction doit être introduite dans ce délai. En l’espèce, la demande introduite par le locataire le 3 octobre 2023 était tardive et donc irrecevable.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour rejeter les moyens de la société appelante ?

La cour a retenu que la société appelante n’a pas démontré la réalité de la fraude alléguée dans la délivrance du congé, et que les allégations de manœuvres dilatoires n’étaient pas caractérisées. Elle a également souligné que le délai de prescription biennal s’applique, et que la demande d’expertise pour évaluer l’indemnité d’éviction, formée après l’expiration de ce délai, était également prescrite. La cour a ainsi confirmé l’irrecevabilité des demandes de la société appelante.