Bail commercial : prescription des loyers et charges, révisions et taxes d’ordures ménagères – Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 22 janvier 2026, RG n° 21/11829

Quelle est la règle de droit applicable concernant la prescription des actions en paiement de loyers et charges ?

La prescription des actions personnelles ou mobilières se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, conformément à l’article 2224 du Code civil. L’article 2241 du Code civil précise que la demande en justice interrompt le délai de prescription. En l’espèce, la demande en paiement a été engagée par acte d’huissier signifié le 25 août 2017, rendant irrecevables les demandes de paiement de loyers et charges antérieurs au 25 août 2012.

Quels sont les critères pour établir la recevabilité des demandes en paiement de loyers et charges ?

La recevabilité des demandes en paiement de loyers et charges dépend de la non-prescription de ces créances. Selon l’article 2224 du Code civil, le créancier doit agir dans le délai de cinq ans. En l’espèce, la cour a retenu que la consignation des loyers ne suspendait pas le délai de prescription, et que la bailleresse ne pouvait réclamer des sommes exigibles antérieurement au 25 août 2012.

Quelle est la qualification juridique de la consignation des loyers et son effet sur la prescription ?

La consignation des loyers, ordonnée judiciairement, n’est pas considérée comme un paiement libératoire pour le créancier, mais elle permet de préserver les droits du débiteur. L’article 1257 du Code civil stipule que les offres réelles suivies d’une consignation libèrent le débiteur, mais cela ne suspend pas le délai de prescription de l’action en paiement du bailleur. Ainsi, la consignation n’a pas eu d’effet sur le cours de la prescription de l’action en paiement de la bailleresse.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction concernant la révision des loyers ?

La cour a retenu que les clauses du bail stipulent que le loyer sera révisé à l’expiration de chaque période triennale dans les conditions prescrites par la loi, sans prévoir d’automaticité. La bailleresse n’a pas justifié avoir respecté le formalisme requis pour la mise en œuvre de la révision légale, ce qui a conduit à rejeter sa demande de paiement d’un arriéré de loyers révisés.

Quelle est la condition pour que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères soit mise à la charge du preneur ?

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du locataire d’un bail commercial qu’en vertu d’une clause claire et précise. En l’espèce, bien que les baux prévoient une obligation de remboursement des taxes locatives, la bailleresse n’a pas suffisamment justifié que les montants réclamés concernent les locaux loués, ce qui a conduit à rejeter sa demande de paiement des taxes non prescrites.

Quels sont les critères pour l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens. La cour a condamné la bailleresse aux entiers dépens et à verser une somme de 5 000 euros à la société preneuse, considérant que cette dernière a obtenu gain de cause.