Location meublée de tourisme : dépassement des jours autorisés et amendes civiles.

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N° RG 25/52752 –
N° Portalis 352J-W-B7J-C7SX6

N° : 12

Assignation du :
15 Avril 2025

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[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

JUGEMENT SELON LA
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
rendu le 20 janvier 2026

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

La Ville de [Localité 10], représentée par Madame la Maire
[Adresse 9]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS – #K0131

DEFENDEUR

Monsieur [B] [U] [T]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS – #D1735

DÉBATS

A l’audience du 09 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée le 15 avril 2025 par la ville de Paris à l’encontre de Monsieur [B] [Z], né le 10 octobre 1979 à Paris 20ème, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa de l’article L.324-1-1 du code de tourisme ;

Vu les observations orales de la ville de [Localité 10] à l’audience du 9 décembre 2025 ;

Vu les écritures de la partie défenderesse déposées à l’audience et développées oralement ;

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile ;
SUR CE,

L’article L.324-1-1 du code du tourisme, en sa version applicable à la cause, dispose que “ I.-Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.

II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme.

La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Un téléservice permet d’effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée.

Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d’un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration.

Un décret détermine les informations qui peuvent être exigées pour l’enregistrement.

IV.-Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
(…)
La commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration.

IV bis.-(…)

V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 euros.

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 euros ».

* sur le dépassement de 120 jours

Par délibération des 3, 4 et 5 juillet 2017, le Conseil de [Localité 10] a décidé de mettre en œuvre le dispositif prévu par l’article L.324-1-1 II et III du code du tourisme et de soumettre à déclaration préalable soumise à enregistrement toute location pour de courtes durées d’un local meublé à destination d’une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, cette déclaration précisant si le logement constitue la résidence principale du loueur et donnant lieu à délivrance d’un numéro d’enregistrement.

Est ainsi prohibée à [Localité 10] et sanctionnée, sauf exceptions limitativement prévues par le texte précité, toute offre à la location au-delà de 120 jours (désormais 90 jours) par année civile d’un meublé de tourisme déclaré comme la résidence principale du loueur.

En l’espèce, le 20 juin 2016, Monsieur [Z] a enregistré sur le site dédié de la ville de [Localité 10] une première déclaration préalable prévue par l’article L.324-1-1 du code de tourisme afin d’offrir à la location en meublé de tourisme, un appartement situé [Adresse 3], en précisant que ce bien constituait sa résidence principale. Une seconde déclaration a été effectuée le 7 octobre 2024 pour le même bien.

Il ressort du constat de location meublée touristique du 19 mars 2025 établi par un contrôleur assermenté et habilité à constater les manquements aux dispositions précitées du code de tourisme, que, selon les informations transmises par la plate-forme Airbnb les 9 janvier 2023 et 18 janvier 2024 en exécution de ses obligations résultant de l’article L.324-2-1 II du même code, le bien a été loué 187 nuitées en 2022, 231 nuitées en 2023 et 201 nuitées en 2024.

Ce dépassement du plafond de 120 jours n’est pas contesté par le défendeur qui se prévaut de l’exception prévue par l’article L324-1-1 IV du code du tourisme, permettant la location plus de 120 jours par an (désormais 90 jours) d’un meublé de tourisme déclaré comme la résidence principale d’une personne qui justifie d’une obligation professionnelle ou de raisons de santé, faisant valoir d’une part qu’il a séjourné aux Etats-Unis au cours de l’année 2022, sa société de production y étant implantée, et d’autre part, qu’en raison des problèmes de santé de sa mère, de son fils, ainsi que d’une immobilisation médicale personnelle, il a du rester dans le sud de la France, ce qui l’a conduit à mettre son bien parisien en vente.

L’exception fondée sur les obligations professionnelles, au sens de l’article L.324-1-1 IV du code du tourisme, lu à la lumière des dispositions de l’article 2 de la loi n°89-462 de la loi du 6 juillet 1989, est d’interprétation stricte.

Elle suppose, d’une part, que soit rapportée la preuve d’obligations professionnelles justifiant l’absence du défendeur durant au moins autant de jours que de nuitées louées durant l’année civile concernée, d’autre part, que soit démontrée la concordance temporelle entre les déplacements professionnels et les périodes de location en meublé de tourisme.

En l’espèce, Monsieur [Z] communique pour justifier du motif professionnel un visa professionnel consenti par les Etats-Unis pour la période du 17 octobre 2017 au 24 septembre 2022 ainsi qu’un planning de rendez-vous professionnels.

L’existence d’un visa E2 et le planning établi uniquement pour le mois de mars 2022, s’agissant de la période litigieuse, ne permettent pas d’établir que le défendeur se trouvait sur le territoire américain au cours des mois suivants, ni qu’il a du effectuer des allers-retours réguliers entre la France et les Etats-Unis, de sorte que ces deux seuls éléments sont insuffisants à établir la réalité du motif professionnel. En effet, si le défendeur a vécu aux Etats-Unis, il doit être en mesure de rapporter d’autres éléments sur son séjour effectif.

M [U] invoque par ailleurs l’état de santé de sa mère et de celle de son fils, ainsi que son propre état de santé.

A l’audience, la ville de [Localité 10] affirme inopérant le moyen relatif à l’état de santé des proches du défendeur, exposant que l’exception tenant aux raisons de santé ne peut s’entendre que de circonstances personnelles à la personne du loueur.

Toutefois, ni l’article L.324-1-1 instaurant une exception au plafond de cent vingt jours en cas de « raison de santé », ni l’article 2 de la loi n°89-462 de la loi du 6 juillet 1989 -définissant la résidence principale comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation- ne circonscrivent la caractérisation de raisons de santé à la situation personnelle du loueur. Aussi l’exception tenant aux raisons de santé, au sens de l’article L.324-1-1 précité, peut-elle s’appliquer à des raisons de santé concernant une personne entretenant des liens affectifs étroits avec le loueur, dès lors que celui-ci démontre que l’état de santé de cette personne l’a conduit à s’éloigner de sa résidence principale durant au moins autant de jours que de nuitées louées au-delà du plafond de cent-vingt jours.

En l’espèce, concernant l’état de santé de sa mère, il est versé aux débats une attestation, non accompagnée de la pièce d’identité de son auteur, non signée et non manuscrite, de Mme [N] [U], mère du défendeur, datée du 9 juin 2025, au terme de laquelle celle-ci fait part de ses problèmes médicaux, indiquant que son fils l’assiste quotidiennement depuis plusieurs années, assurant ses déplacements médicaux ainsi que ses courses. Cette attestation a été établie à [Localité 11].

Cette assistance est corroborée par le compte-rendu de consultation médicale de Mme [U] du 15 novembre 2022 établie par le centre hospitalier d'[Localité 6], précisant que la patiente est accompagnée de son fils. Ce compte-rendu précise que la patiente doit s’installer chez son fils à compter du 8 décembre 2022 et qu’elle bénéficiera par la suite d’un support transfusionnel le 23 décembre 2022, la patiente devant être revue en consultation en février 2023.

Si le médecin précise que la patiente va s’installer chez son fils, rien ne permet de déduire que cette installation aura lieu à [Localité 10], alors que la patiente doit être revue en consultation au mois de février 2023 à [Localité 6].

Un certificat médical du médecin traitant de la mère du défendeur établi le 3 avril 2023 confirme que l’état de santé de la patiente ne lui permet pas de vivre à son domicile.

Enfin, il résulte des éléments médicaux relatifs à la fracture du pied du défendeur que sa présence dans le sud de la France régulière est établie au dernier trimestre 2023, dès lors que sa consultation du 23 octobre 2023 a eu lieu à [Localité 8] dans le 85 et qu’il a déclenché une embolie pulmonaire le 1er décembre 2023, diagnostiquée aux urgences d'[Localité 6]. La consultation aux urgences pour une embolie provoquée par l’immobilisation du défendeur à la suite de sa fracture établit qu’il s’est maintenu dans le sud de la France au moins entre le mois d’octobre et le mois de décembre 2023.

La survenance d’une fracture dans le sud de la France et le suivi médical postérieur rendent probante la présence régulière du défendeur dans le sud de la France en 2023, en raison de l’état de santé de sa mère et pour des raisons de santé personnelles, ce qui est de nature à justifier le dépassement pour l’année 2023.

En revanche, en l’absence d’autres éléments que le compte-rendu de consultation du 15 novembre 2022 et l’attestation de la mère du défendeur qui, du fait de sa forme et de son auteur, apparaît insuffisamment probante, la réalité de la présence régulière de M [U] auprès de sa mère en 2022 n’est pas établie et ne permet pas de justifier le dépassement pour cette année.

Enfin, en ce qui concerne le dépassement de 120 jours pour l’année 2024, il sera de même relevé que l’attestation établie au nom de Mme [N] [U] ne suffit pas à justifier, sans aucun autre élément objectif, la présence régulière de son fils auprès d’elle en 2024.

Par ailleurs, la seule attestation établie le 5 mai 2025 par le psychologue de son fils, reconnu handicapé à 80% par la Mdph de [Localité 10], indiquant qu’il est déscolarisé depuis la fin de l’année 2023 et qu’il a débuté un suivi psychologique depuis le mois de mai 2024 (à [Localité 5]), est également insuffisant à établir la présence régulière de son père auprès de lui, sans que ne soit précisée ni démontrée la situation parentale de ce dernier ainsi que l’adresse exacte de M [U] dans le sud de la France et qui semble être située à [Localité 7], soit à 1h30 d'[Localité 5]. En effet, aucun élément objectif ne permet d’établir que c’est M [U] qui prend soin de son fils au quotidien ou du moins régulièrement, ce qui serait de nature à justifier des déplacements impératifs et le dépassement de 120 jours.

Aussi la location de la résidence principale du défendeur sur plus de 120 jours en 2024 n’est pas suffisamment justifiée par une raison de santé.

Le défendeur encourt dès lors le prononcé d’une amende civile d’un montant maximal de 10.000 euros par année concernée, soit au titre des années 2022 et 2024.

La ville de [Localité 10] justifie que le prix de la nuitée était de 455€ environ. Le défendeur se contente d’indiquer qu’il ne dispose d’aucun revenu, sans toutefois justifier de sa situation financière actuelle, alors que les gains totaux de mise en location pour chaque année avoisinent 100 000 euros.

En considération du nombre de nuitées louées au-delà de la limite légale (67 en 2022 et 81 en 2024), il y a lieu de le condamner au paiement d’une amende civile de 5000€ au titre de l’année 2022 et de 6000€ au titre de l’année 2024.

*sur l’absence de communication du nombre de nuitées

Aux termes de l’article L. 324-1-1, IV, alinéa 2, du code du tourisme, la commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration.

Selon l’article L. 324-1-1, V, alinéa 2, du même code, toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 10.000 euros.

Au cas présent, la ville de [Localité 10] fait valoir qu’elle a demandé au défendeur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 21 janvier 2025, de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels son meublé a été loué et que celui-ci n’a pas donné suite à sa demande.

Il est toutefois établi que la lettre recommandée n’a pas été réceptionnée par le défendeur, de sorte que celui-ci n’a pas été avisé de la demande de communication formée par la ville de [Localité 10].

Il n’y a donc pas lieu à condamnation à une amende civile en application de ces dispositions.

* sur l’application de l’article L.651-4 du code de la construction et de l’habitation

L’article L.651-4 du code de la construction et de l’habitation dispose que « Quiconque ne produit pas, dans les délais fixés, les déclarations prescrites par le présent livre et par les dispositions prises pour son application est passible d’une amende de 2 250 euros.
Le ministère public poursuit d’office l’application de cette amende devant le président du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, statuant en référé. »

Dès lors que cette disposition sanctionne uniquement l’absence de communication des déclarations prescrites par le livre VI du code la construction et de l’habitation, et qu’au cas présent, c’est le code du tourisme qui est le fondement des demandes, il n’y a pas lieu de faire droit à ce chef de prétention.

Sur les demandes accessoires

Il n’est pas justifié de la nécessité d’écarter l’exécution provisoire de la décision qui n’apparaît pas incompatible avec la nature de l’affaire en vertu de l’article 514-1 du code de procédure civile.

La partie défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser la somme de 2000 euros à la ville de [Localité 10] sur le fondement des articles 696 et 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Condamne Monsieur [B] [Z] au paiement d’une amende civile sur le fondement de l’article L. 324-1-1 IV et V du code du tourisme, d’un montant de 5000 euros au titre de l’année 2022 ;

Condamne Monsieur [B] [Z] au paiement d’une amende civile sur le fondement de l’article L. 324-1-1 IV et V du code du tourisme, d’un montant de 6000 euros au titre de l’année 2024 ;

Dit que le produit de ces amendes sera intégralement versé à la Ville de [Localité 10];

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne Monsieur [B] [Z] aux dépens,

Condamne Monsieur [B] [Z] à payer à la Ville de [Localité 10] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelle que la décision est exécutoire de plein droit par provision.

Fait à [Localité 10] le 20 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN