Servitudes de passage : comment faire cesser un trouble manifestement illicite ?

N° RG 25/00660 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OQUS

Code NAC : 74D

Madame [L] [X]

C/
Monsieur [W] [E] [U] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 17]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Tiffanie REISS, Vice-Présidente,

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

Madame [L] [X], demeurant [Adresse 11]
représentée par Me Eva DUMONT SOLEIL, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 69

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [E] [U] [F], demeurant [Adresse 10]
représenté par Maître Paul BUISSON de la SELARL SELARL PAUL BUISSON, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 6

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Débats tenus à l’audience du : 05 Décembre 2025
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 14 Janvier 2026
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FAITS ET PROCÉDURE
Par acte authentique en date du 4 juin 2024, Madame [L] [X] a acquis auprès de Monsieur [V] [A] et [D] [S] [T], vendeurs, une maison d’habitation érigée sur deux parcelles numérotées AB [Cadastre 9] et AB [Cadastre 5] sises [Adresse 12] à [Localité 15].
L’acte de vente prévoit trois servitudes de passages avec les parcelles voisines [Cadastre 3], AB [Cadastre 1] et [Cadastre 2], appartenant à Monsieur et Madame [F], lesquelles ont été initialement prévues par un acte de vente division servitudes en date du 25 novembre 2016.
Par acte extrajudiciaire en date du 11 septembre 2024, Madame [L] [X] a fait constater par huissier que d’une part un portail motorisé fermé dont ils n’avaient pas la télécommande, empêchait l’exercice de la servitude de passage entre les parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 5] et la parcelle AB [Cadastre 1] et que, d’autre part, un véhicule était stationné sur l’emprise de la servitude empêchant l’exercice de la servitude de passage avec la parcelle [Cadastre 3].
Par acte extrajudiciaire du 18 septembre 2024, Madame [L] [X] a fait délivrer à Monsieur [W] [F], une sommation de, soit déposer le portail installé sur le droit de passage qui part de la parcelle AB [Cadastre 1] pour aboutir à la parcelle [Cadastre 2], soit de lui remettre un jeu de clés ou un bip de passage lui permettant d’emprunter la servitude de passage. Elle a également adressé sommation de ne stationner aucun véhicule sur la servitude de passage sur la parcelle AB [Cadastre 5] au profit de la parcelle [Cadastre 3].
A l’issue d’une réunion de conciliation conventionnelle qui s’est tenue le 11 février 2025, le conciliateur de justice de la chambre de proximité de [Localité 16] a constaté l’échec de la tentative de conciliation entre Madame [L] [X] et Monsieur [W] [F].
Par acte du 30 juin 2025, Madame [L] [X] a fait assigner Monsieur [W] [F] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise, aux fins principalement de voir constater l’existence d’un trouble manifestement illicite du fait de l’existence d’un portail lui empêchant l’accès au fonds de son voisin, et voir condamner le défendeur à procéder au retrait du portail et à lui payer par provision la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts.
L’assignation a été signifiée au défendeur le 30 juin 2025 par acte remis à étude suite au refus de la personne rencontrée sur place de recevoir le pli.
Dans ses dernières écritures en demande déposées à l’audience du 5 décembre 2025, Madame [L] [X] demande au juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise, au visa des articles 544, 637, 639,686, 688, 691, 701 et 1217 du code civil et les articles 514, 700, 834 et 835 du code de procédure civile, de :
Déclarer que son action est recevable et bien fondée ;Constater l’existence et la validité des trois servitudes de passage au titre de l’acte de vente divisions servitudes du 25 novembre 2016 ;Constater le trouble manifestement illicite par Monsieur [W] [F] porté à la servitude de passage à son préjudice ;Constater l’urgence pour le libre accès à la parcelle [Cadastre 5] ainsi que le trouble manifestement illicite porté par Monsieur [W] [F] en empêchant l’exercice des servitudes conventionnelles ;En conséquence, enjoindre à Monsieur [W] [F] à procéder au retrait du portail coulissant motorisé empêchant l’exercice du droit de passage en vertu de la deuxième servitude prévue à l’acte de vente division servitudes du 25 novembre 2016 sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [W] [F] à lui régler la somme de 8 000 euros pour non-respect de la servitude de passage conventionnelle établie par acte notarié du 25 novembre 2016 ;En tout état de cause, débouter Monsieur [W] [F] de l’ensemble de ses demandes ;Condamner Monsieur [W] [F] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont la somme de 484,48 euros TTC pour la sommation par voie de commissaire de justice ;Ordonner l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir.Au soutien de ses prétentions, Madame [L] [X] fait valoir qu’elle dispose d’un droit à traverser le fonds voisin, en vertu de trois servitudes de passages prévues dans l’acte de vente du 4 juin 2024 et instituées conventionnellement depuis un acte authentique du 25 novembre 2016, régulièrement publié et enregistré le 16 février 2017 au service de la publicité foncière de [Localité 18].
Elle se prévaut d’un trouble manifestement illicite l’empêchant de jouir de ses droits, en raison de l’installation par Monsieur [W] [F] sur sa parcelle, d’un portail électrique, dont elle n’a ni le code ni la télécommande, et qui est fermé jour et nuit. Elle soutient que l’existence d’un protocole d’accord transactionnel entre Messieurs [A] et [F] datant du 27 octobre 2015 valant renonciation aux servitudes de passage, ne peut faire échec à une servitude instituée conventionnellement par acte authentique.
A l’audience du 5 décembre 2025, Madame [L] [X], représentée par son avocat, a maintenu ses demandes telles que contenues dans ses dernières écritures, et déposé ses pièces telles que visées en annexe de celles-ci.
Régulièrement cité, Monsieur [W] [F] dans ses dernières écritures en défense déposées à l’audience, demande au juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :
Constater l’existence de contestations sérieuses,Constater l’absence d’urgence,Constater l’absence de trouble manifestement illicite,Débouter Madame [L] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,Condamner Madame [L] [X] à payer à Monsieur [W] [F] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Madame [L] [X] aux dépens,Subsidiairement, sur le fondement des dispositions de l’article 8 de la Convention de Sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, débouter Madame [L] [X] de sa demande de démolition du portail et juger que la remise des clés ou d’un bip sera satisfactoire,Juger que la servitude de passage ne pourra s’exercer qu’au profit de la parcelle AB [Cadastre 6] accorder un délai suffisant (a minima deux mois) pour exécuter les obligations qui pourraient être mises à sa charge et dire n’y avoir lieu à astreinte avant l’expiration dudit délai.Au soutien de ses demandes, Monsieur [W] [F] fait valoir que par accord transactionnel signé en date du 27 octobre 2015, les consorts [A], anciens propriétaires des parcelles AB [Cadastre 9] et AB [Cadastre 5], ont renoncé à l’exercice des servitudes de passages instituées à leur profit sur les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] lui appartenant. Il en déduit que Monsieur [V] [A] avait renoncé à ces deux servitudes de passage au moment de la vente des parcelles AB [Cadastre 9] et AB [Cadastre 5] au profit de Madame [L] [X].

Il ajoute que cet accord transactionnel prévoyait par ailleurs la réalisation d’un mur entre la parcelle AB [Cadastre 5] propriété de Monsieur [V] [A] et l’ancienne servitude de passage. Il précise également que Monsieur [V] [A] n’avait jamais utilisé ces servitudes de passage et avait donné son accord pour que l’entrée de la servitude soit sécurisée par un portail.

Il expose par ailleurs que les parcelles AB [Cadastre 9] et AB [Cadastre 5], propriétés de Madame [L] [X], disposent d’un accès direct à la voie publique. Il souligne aussi que l’accès à la servitude de passage sollicité par Madame [L] [X] ne vise en réalité qu’à accéder à la parcelle AB [Cadastre 8] dont elle est propriétaire via la SCI H3 PELLETIER et sur laquelle elle souhaite ériger une construction immobilière. Il conclut à l’absence d’urgence et de trouble manifestement illicite, ainsi qu’à l’existence d’une contestation sérieuse.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à à l’assignation, aux conclusions des parties et à leurs développement à l’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l’existence et la validité des servitudes de passage et sur l’existence d’un trouble manifestement illicite porté à celles-ci
L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Une servitude de passage constitue un droit réel immobilier accessoire au droit de propriété du propriétaire du fonds dominant.
Aux termes de l’article 701 alinéa 1 du code civil, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode.
Le propriétaire d’un fonds grevé d’une servitude de passage conserve le droit de se clore, à la condition de ne pas porter atteinte au droit de passage et ne pas en rendre l’exercice plus incommode.
Le trouble manifestement illicite doit être constaté lorsque, même en l’absence de servitude établie, il est fait obstacle à l’utilisation paisible et prolongée d’un passage.
Il peut également résulter d’une voie de fait, entendue comme un comportement s’écartant si ouvertement des règles légales et usages communs, qu’il justifie de la part de celui qui en est victime le recours immédiat à une procédure d’urgence afin de le faire cesser.
L’existence de contestations, fussent-elles sérieuses, n’empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En l’espèce, l’acte de vente des parcelles AB [Cadastre 9] et AB [Cadastre 5] établi par acte authentique en date du 04 juin 2024 entre Monsieur [V] [A] (vendeur) et Madame [L] [X] (acheteuse) prévoit expressément que le vendeur reconnaît l’existence de trois servitudes de passage :
La première sur la parcelle [Cadastre 5] au profit de la parcelle [Cadastre 4] deuxième sur la parcelle [Cadastre 1] au profit des parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 7] troisième sur la parcelle [Cadastre 2] au profit des parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 5].
Par acte extrajudiciaire en date du 11 septembre 2024, Madame [L] [X] a fait constater par huissier que, d’une part, un portail motorisé fermé dont elle n’avait pas la télécommande, empêchait l’exercice de la servitude entre les parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 5] et la parcelle [Cadastre 14] et que, d’autre part, un véhicule était stationné sur l’emprise de la servitude empêchant l’exercice de la servitude de passage avec la parcelle [Cadastre 3].
Ainsi, le fait même pour Monsieur [W] [F] d’interdire à Madame [L] [X] d’accéder à sa parcelle AB [Cadastre 5] par les servitudes de passage instituées par acte authentique sur les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] est constitutif d’un trouble manifestement illicite.
Monsieur [W] [F] soulève l’extinction de la servitude par acte transactionnel de renonciation expresse et pour inutilisation et la disparition de l’état d’enclave des parcelles en cause en date du 27 octobre 2015. Or Monsieur [W] [F] ne démontre pas que les conditions d’extinction de servitudes visées à l’acte authentique du 4 juin 2024 sont réunies, la convention établie entre Monsieur [W] [F] et Monsieur [A] n’étant pas opposable à Madame [L] [X].
Le fait pour Monsieur [W] [F] d’entraver l’accès à son fonds par la mise en place d’un portail fermé sans mettre sa voisine dans les conditions de pouvoir faire usage de la servitude conventionnellement instituée constitue un trouble manifestement illicite, de sorte qu’il sera fait droit à la demande de Madame [X].
En conséquence, la cessation du trouble pouvant manifestement être obtenue par la remise à sa voisine des moyens lui permettant d’ouvrir le portail sans avoir à en ordonner la démolition, il convient d’ordonner à Monsieur [W] [F] de laisser un accès libre et suffisant à Madame [L] [X] nécessaire à l’usage paisible de sa parcelle [Cadastre 13] [Cadastre 5] en lui remettant un bip ou des clés ou le code de déverrouillage du portail motorisé qui fait obstacle à l’exercice de la servitude de passage prévue par acte authentique de vente en date du 04 juin 2024 et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en paiement d’une provision

Il résulte des dispositions de l’article 835 al 2 du code de procédure civile que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils [Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »
Le bénéfice de ces dispositions suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, dont la nature est indifférente et peut ainsi être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.
En l’espèce, Madame [L] [X] sollicite le paiement de la somme provisionnelle de 8.000 euros en raison du non respect par Monsieur [F] de son droit de passage. Dans la mesure où la demande n’est pas détaillée en droit, ni justifiée par des pièces, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les autres demandes
Monsieur [W] [F], qui succombe, sera condamné aux dépens, en ce compris la sommation délivrée le 18 septembre 2024.
Il sera également condamné à verser à Madame [L] [X] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
En tant que partie perdante, Monsieur [W] [F] sera débouté de sa demande formulée sur le même fondement.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort;
ORDONNONS à Monsieur [W] [F] de remettre à Madame [L] [X] un bip ou des clés ou le code de déverrouillage du portail motorisé qui fait obstacle à l’exercice de la servitude de passage et ce, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de Madame [L] [X] en paiement de la somme provisionnelle de 8.000 euros;

CONDAMNONS Monsieur [W] [F] à payer à Madame [L] [X] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [W] [F] aux dépens, en ce compris la sommation délivrée le 18 septembre 2024;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 14 Janvier 2026.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES