L’expulsion d’occupants sans droit ni titre est encadrée par l’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire, attribuant compétence au juge des contentieux de la protection. En l’absence de contrat de bail, l’occupant est considéré comme tel, permettant une expulsion immédiate sans délai de préavis.
Dernière mise à jour : 5 février 2026
L’essentiel
- Expulsion d’occupant sans droit ni titre confirmée.
- Article L213-4-3 confère compétence au juge des contentieux.
- Entrée par voie de fait supprime le délai de deux mois.
- Indemnité d’occupation basée sur l’article 1240 du code civil.
- Exécution provisoire du jugement est de droit.
Contexte de l’affaire
En novembre 2024, il a été établi qu’un individu se présentant sous un nom particulier occupait le logement. En février 2025, la société a sommé cet occupant de quitter les lieux, mais sans succès. En octobre 2025, la société a assigné cet occupant devant le tribunal pour obtenir son expulsion, le paiement d’indemnités d’occupation et d’autres frais liés à la procédure.
Lors de l’audience de novembre 2025, l’occupant ne s’est pas présenté. La société a mis à jour le montant des indemnités dues, qui s’élevaient à 8 164,85 euros. Le tribunal a statué sur les demandes de la société, en se basant sur les articles du code de procédure civile concernant l’expulsion et l’indemnité d’occupation. Le juge a constaté que l’occupant n’avait aucun droit sur le logement, ayant pénétré dans les lieux sans autorisation.
Le tribunal a ordonné l’expulsion de l’occupant, a fixé le montant des indemnités d’occupation à 4 746,23 euros pour la période écoulée, et a prévu des indemnités supplémentaires à compter de novembre 2025. L’occupant a également été condamné à payer les frais de justice et une somme pour couvrir les dépens de l’instance. Le jugement a été assorti de l’exécution provisoire.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Absence de contrat de bail entre la société IMMOBILIERE 3F et l’occupant, considérant ce dernier comme occupant sans droit ni titre.
- Constatation par un commissaire de justice de l’occupation illicite des lieux par l’occupant depuis plusieurs mois.
- Entrée dans les lieux par voie de fait, justifiant la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux.
- Établissement d’un préjudice économique pour la société IMMOBILIERE 3F en raison de l’indisponibilité du logement pour la location.
- Calcul de l’indemnité d’occupation fondé sur le montant du loyer et des charges dus, à partir de la date de constatation de l’occupation illicite.
- Condamnation de l’occupant aux dépens de l’instance et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
- Exécution provisoire du jugement, conformément aux dispositions du code de procédure civile.
Réflexe juridique
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Procès-verbal de constat établi le 28 novembre 2024 par un commissaire de justice.
- Ordonnance sur requête rendue le 14 octobre 2024 autorisant le constat des lieux.
- Décompte des indemnités d’occupation arrêté au 11 novembre 2025, indiquant un montant de 8 164,85 euros.
- Déclaration de l’occupant au commissaire de justice concernant l’origine de son occupation.
- Somme de 550 euros versée par l’occupant sans explication fournie.
Conséquences pratiques
Cette décision de justice a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. Le propriétaire, en tant que demandeur, obtient une reconnaissance de son droit de propriété et une compensation financière, tandis que l’occupant, en tant que défendeur, fait face à une expulsion et à des obligations financières.
- Le propriétaire peut procéder à l’expulsion de l’occupant sans délai supplémentaire.
- Le propriétaire reçoit une indemnité d’occupation pour la période d’occupation illicite.
- Le propriétaire est en droit de récupérer les frais de justice engagés pour cette procédure.
- L’occupant doit quitter les lieux sous peine d’expulsion forcée.
- L’occupant est condamné à payer des indemnités supplémentaires jusqu’à la libération des lieux.
- L’occupant doit faire face à des conséquences financières, y compris des intérêts sur les sommes dues.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Vérifier la compétence du juge des contentieux selon l’article L213-4-3.
- Établir un procès-verbal de constat d’occupation illicite.
- Calculer l’indemnité d’occupation à partir de la date de constatation.
- Préparer la demande de condamnation aux dépens et au titre de l’article 700.
- Assurer l’exécution provisoire du jugement conformément à l’article 514.
À éviter
- Ne pas ignorer l’absence de contrat de bail avec l’occupant.
- Éviter de prolonger le délai de deux mois pour l’expulsion.
- Ne pas négliger le préjudice économique causé par l’occupation.
- Éviter de sous-estimer le montant des indemnités d’occupation.
- Ne pas omettre de documenter les déclarations de l’occupant.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable en matière d’expulsion des occupants sans droit ni titre ?
La règle de droit applicable en matière d’expulsion des occupants sans droit ni titre est énoncée à l’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire, qui stipule que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre. En application de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Quelles sont les conditions de recevabilité d’une demande d’expulsion ?
Les conditions de recevabilité d’une demande d’expulsion incluent la démonstration par le demandeur de son droit de propriété sur le bien immobilier. En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F a prouvé son droit de propriété sur le logement, et il a été constaté que le logement n’était plus occupé par ses locataires décédés. L’absence de lien contractuel entre le défendeur et la société IMMOBILIERE 3F a également été déterminante pour établir la recevabilité de la demande.
Quels sont les critères pour qualifier un occupant de sans droit ni titre ?
Un occupant est qualifié de sans droit ni titre lorsque son occupation des lieux n’est pas fondée sur un contrat de bail ou tout autre titre légal. Dans cette affaire, le défendeur a été identifié comme occupant sans droit ni titre, car il n’a pas fourni de preuve d’un contrat de bail valide avec la société IMMOBILIERE 3F, et son entrée dans les lieux a été qualifiée de voie de fait.
Quelle est la portée de l’absence du défendeur lors de l’audience ?
L’absence du défendeur lors de l’audience a conduit à l’application de l’article 472 du code de procédure civile, qui stipule que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge a pu statuer sur la demande du demandeur, à condition que celle-ci soit régulière, recevable et bien fondée, ce qui a été le cas en l’espèce.
Quels sont les éléments déterminants pour l’octroi d’une indemnité d’occupation ?
Les éléments déterminants pour l’octroi d’une indemnité d’occupation incluent la preuve d’un préjudice économique subi par le propriétaire en raison de l’occupation illicite. En vertu de l’article 1240 du code civil, l’occupant sans droit ni titre est tenu de réparer le dommage causé au propriétaire. La société IMMOBILIERE 3F a établi l’existence d’un préjudice économique en raison de l’impossibilité de louer le bien, et a produit un décompte des indemnités d’occupation dues.
Quelles sont les conséquences de l’occupation par voie de fait sur le délai d’expulsion ?
L’occupation par voie de fait a des conséquences sur le délai d’expulsion, tel que prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Ce délai de deux mois pour quitter les lieux ne s’applique pas lorsque le juge constate la mauvaise foi de l’occupant. En l’espèce, le juge a conclu que l’entrée du défendeur dans le logement s’était faite par voie de fait, ce qui a justifié l’absence d’application du délai de deux mois.
Quels sont les critères pour la fixation des dépens et des frais de justice ?
Les critères pour la fixation des dépens et des frais de justice sont régis par les articles 696 et suivants du code de procédure civile. Le juge a condamné le défendeur aux dépens de l’instance, comprenant les frais des procès-verbaux de constat et de la sommation de quitter les lieux, en considérant qu’il était inéquitable de laisser ces frais à la charge de la société IMMOBILIERE 3F. De plus, le juge a appliqué l’article 700 du code de procédure civile pour condamner le défendeur à payer une somme au titre des frais non compris dans les dépens.
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[Adresse 4]
[Localité 5]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 6]
REFERENCES : N° RG 25/11217 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4AYY
Minute : 26/37
S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3F
Représentant : Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220
C/
Monsieur [J] [E]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 12 Janvier 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l’audience publique du 17 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Marine LARCIER, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3F,
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS
D’UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [J] [E],
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté
D’AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 12 décembre 2003, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [R] [F] [W] et Madame [Z] [N] épouse [F] un appartement situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial de 228,02 euros.
Madame [Z] [F] est décédée le 12 décembre 2022 et Monsieur [W] [F] le 27 janvier 2024.
Par procès-verbal établi par commissaire de justice le 25 juillet 2024, il a été constaté, par une fenêtre, que des affaires se trouvaient à l’intérieur du logement et une voisine a précisé que celui-ci était occupé.
Par ordonnance du 14 octobre 2024, le juge du contentieux et de la protection du tribunal de proximité du Raincy a autorisé la société IMMOBILIERE 3F à mandater un commissaire de justice afin de pénétrer dans le bien immobilier susmentionné aux fins de constater les conditions d’occupation du logement et de recueillir l’identité du ou des occupants en se faisant communiquer toute pièce justificative de cette identité, préciser et justifier le mode d’introduction dans les lieux, la durée de l’occupation, les conditions d’occupation et le titre d’occupation.
Par procès-verbal établi par commissaire de justice le 28 novembre 2024, il a été constaté que le logement était occupé par une personne déclarant se nommer [J] [E].
Par acte de commissaire de justice du 12 février 2025, la société IMMOBILIERE 3F a adressé à Monsieur [J] [E] une sommation de quitter les lieux.
Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2025, la société IMMOBILIERE 3F a assigné Monsieur [J] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
ordonner son expulsion immédiate, ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec si besoin, le concours de la force publique,dire que le sort des meubles sera régi les dispositions des articles L433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,le condamner au paiement des indemnités d’occupation dues à compter du 27 janvier 2024 jusqu’à la date de libération effective des lieux et le condamner, d’ores et déjà, au paiement de la somme de 7 659,50 euros, terme de septembre 2025 inclus ;le condamner au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, incluant le coût des procès-verbaux de constat des 25 juillet 2024 et 28 novembre 2024, ainsi que la sommation de quitter les lieux du 12 février 2025.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 novembre 2025.
La société IMMOBILIERE 3F maintient ses demandes et actualise le montant des indemnités d’occupation dues à la somme de 8 164,85 euros arrêtée au 10 novembre 2025, loyer du mois d’octobre 2025 inclus.
Monsieur [J] [E], régulièrement assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté.
L’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.
MOTIFS DE LA DECISION
Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
L’article 473 du code de procédure civile indique que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.
I – Sur les demandes principales
Sur la demande d’expulsion
Conformément à l’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.
En application de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Le droit de propriété est un droit fondamental de valeur constitutionnelle.
En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F démontre son droit de propriété sur le logement situé [Adresse 3].
Il est constant que le logement n’est plus occupé par ses locataires, décédés.
La société IMMOBILIERE 3F verse aux débats un procès-verbal de constat établi le 28 novembre 2024 par un commissaire de justice en vertu d’une ordonnance sur requête rendue le 14 octobre 2024, lequel établit que les lieux sont occupés sans droit ni titre depuis plusieurs mois par une homme déclarant se nommer [J] [E], avec présentation d’une demande d’asile.
La société IMMOBILIERE 3F n’a pas donné son accord en vue de l’occupation du bien immobilier et n’a signé aucun contrat de bail.
Le défendeur, absent à l’audience, ne peut par définition apporter quelque élément d’appréciation ou de contestation que ce soit.
En l’absence de tout lien contractuel avec la société IMMOBILIERE 3F, Monsieur [J] [E] est occupant sans droit ni titre.
Dès lors, il convient d’autoriser la société IMMOBILIERE 3F, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation
En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien et de son indisponibilité pour le propriétaire.
La société IMMOBILIERE 3F établit l’existence d’un préjudice économique en ce que, depuis le 28 novembre 2024, date à laquelle la présence de Monsieur [J] [E] a été constatée par un commissaire de justice dans le logement, elle ne peut, du fait de son occupation illicite le louer à titre onéreux.
Elle est donc fondée à demander le paiement d’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer augmenté des charges tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi.
A ce titre, elle produit un décompte arrêté au 11 novembre 2025 laissant apparaître une dette, qui s’est formée à compter du mois de juillet 2024 par rappel des loyers depuis le mois de février 2024, d’un montant de 8 164,85 euros, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.
Il ressort de ce décompte que le loyer est de 308,30 euros et les charges de 161,78 euros, soit un montant total de 470,08 euros par mois et que divers paiements ont eu lieu depuis le décès de Monsieur [R] [F] [W], et notamment un paiement de 550 euros le 17 février 2025, sans que ne soit fourni d’explications quant à ces versements.
Au regard de ces éléments, Monsieur [J] [E] sera d’ores et déjà condamné à payer à la société IMMOBILIERE 3F une somme de 4 746,23 euros au titre des indemnités d’occupation échues depuis le 28 novembre 2024, date établie de son entrée des lieux par procès-verbal de constat réalisé par commissaire de justice, jusqu’au mois d’octobre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement. (470,08/30 x 338 jours – 550)
Il convient également de condamner Monsieur [J] [E] à payer à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.
Sur la demande de suppression de délais pour quitter les lieux
En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l’espèce, il apparait que Monsieur [J] [E] occupe le bien appartenant à la société IMMOBILIERE 3F, sans disposer de contrat bail des locaux d’habitation. En effet, si celui-ci a déclaré au commissaire de justice que les clés du logement lui avaient été remises par la famille, la réalité des circonstances alléguées de son entrée dans les lieux et de son lien familial n’est pas établie.
Il en résulte que l’entrée dans le logement par Monsieur [J] [E] s’est faite par voie de fait.
Dès lors, le délai de deux mois pour quitter les lieux, prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ne trouvera pas à s’appliquer.
II – Sur les mesures de fin de jugement
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [E] aux dépens de l’instance, comprenant le coût des procès-verbaux de constat des 25 juillet 2024 et 28 novembre 2024, ainsi que la sommation de quitter les lieux du 12 février 2025.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société IMMOBILIERE 3F les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [J] [E] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevable l’action de la société IMMOBILIERE 3F ;
CONSTATE l’introduction par voie de fait de Monsieur [J] [E] dans le bien immobilier situé [Adresse 3], appartenant à la société IMMOBILIERE 3F ;
DIT Monsieur [J] [E] occupant sans droit ni titre ;
SUPPRIME le délai de deux mois fixé par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [J] [E] ainsi que de tous occupants de son chef, après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE Monsieur [J] [E] à payer à la société IMMOBILIERE 3F une somme de 4 746,23 euros au titre des indemnités d’occupation échues depuis le 28 novembre 2024 jusqu’au mois d’octobre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;
CONDAMNE en outre Monsieur [J] [E] à payer à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;
CONDAMNE Monsieur [J] [E] aux dépens de l’instance, comprenant le coût des procès-verbaux de constat des 25 juillet 2024 et 28 novembre 2024, ainsi que la sommation de quitter les lieux du 12 février 2025 ;
CONDAMNE Monsieur [J] [E] à payer à la société IMMOBILIERE 3F une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de toutes demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE JUGE
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Bobigny, 12 janvier 2026, N° de RG 25/11217 — Thématiques associées : Expulsion d’occupants — Expulsion d’occupants sans droit ni titre — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 février 2026.