Responsabilité du notaire : perte de chance liée à l’acceptation d’une offre sans mandat

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 05 FEVRIER 2026

N° RG 22/04432 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-M44Q

[O] [G]

c/

S.A.S. [D] ET [N]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 25 août 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 4] (chambre : 1, RG : 21/07869) suivant déclaration d’appel du 27 septembre 2022

APPELANTE :

[O] [G]

née le 07 Avril 1980 à [Localité 5]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.S. [D] ET [N]

SELARL, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n°823 215 371, dont le siège social est [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 décembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

Lors du prononcé: Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. Mme [O] [G] a confié à l’agence immobilière [Localité 7] le 11 février 2020 mandat de vendre un terrain cadastré [Cadastre 3] sis [Adresse 6] à [Localité 8] (Gironde) pour un prix de 422.000 euros.

Une promesse unilatérale de vente a été signée entre Mme [G] et la société Aletheia le 26 février 2020 à l’étude de Maître [D] & [N].

Le 9 décembre 2020, Mme [W], directrice générale de la mairie de [Localité 8], a indiqué que l’Office public Gironde Habitat entendait exercer son droit de préemption sur le bien immobilier de Mme [G] et ce pour une somme de 214.820 euros.

Me [N] a écrit à Gironde Habitat pour lui faire connaître l’accord de sa cliente.

Mme [G] a contesté avoir donné mandat à Maître [N] d’accepter l’offre de Gironde Habitat.

Le 4 mai 2021 Maître [S], notaire de Gironde Habitat a dressé procès-verbal de difficulté.

Le 19 août 2021, l’Office public Gironde Habitat a assigné Mme [G] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir déclarer que le jugement vaudra vente.

Par jugement du 24 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a débouté Gironde Habitat de ses demandes.

Un appel a été formé par Gironde Habitat.

2. Parallèlement par acte du 18 octobre 2021, Mme [G] a assigné la Société par actions simplifiée [D] & [N] n notaire, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir engager sa responsabilité.

3. Par jugement du 25 août 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

– condamné la société [D] & [N] à verser à Mme [G] la somme de 21.480 euros en réparation de la perte de chance occasionnée par l’acceptation sans mandat exprès de l’offre effectuée par Gironde Habitat,

– condamné la Sas [D] & [N] à verser à Mme [G] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la Sas [D] & [N] aux entiers dépens.

4. Mme [G] a relevé appel de ce jugement, le 27 septembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 17 mai 2023, Mme [G] demande à la cour, sur le fondement des articles 1240 et 1984 et suivants du code civil, de :

– réformer le jugement de la première chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 25 août 2022 en tant seulement qu’il a condamné la société [D] & [N] à lui verser la somme de 21.480 euros en réparation de la perte de chance occasionnée par l’acceptation sans mandat exprès de l’offre effectuée par Gironde Habitat,

– le confirmer pour le surplus,

Statuant de nouveau,

– joindre la présente instance avec celle inscrite sous le numéro RG 23/00992 devant la deuxième chambre civile de la cour d’appel de Bordeaux l’opposant à Gironde Habitat,

– condamner la société [D] & [N] à lui verser la somme de 207.180 euros en réparation de l’intégralité du préjudice subi,

– rejeter toutes les demandes de la [D] & [N],

– condamner la société [D] & [N] à lui verser la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 7 juillet 2025, la Société d’exercice libéral par action simplifiée [D] & [N] demande à la cour de :

– réformer le jugement rendu le 25 aout 2022 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il :

– l’a condamnée à verser à Mme [G] la somme de 21 480 euros en réparation de la perte de chance occasionnée par l’acceptation sans mandat exprès de l’offre effectué par Gironde Habitat,

– l’a condamnée à verser à Mme [G] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– l’a condamnée aux entiers dépens,

Et statuant à nouveau,

– débouter Mme [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

– la condamner à lui verser une somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Mme [G] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la Scp Laydeker Sammarcelli Mousseau, avocats, sur ses affirmations de droit.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 novembre 2025.
MOTIFS

Sur la faute du notaire

5. Le tribunal a jugé que le notaire ne justifiait pas avoir reçu un mandat exprès de sa cliente pour accepter la proposition de L’OPH Gironde Habitat, ce qui était indispensable s’agissant d’aliéner un bien immobilier si bien qu’il avait manqué à ses obligations.

Mme [O] [G] sollicite la confirmation du jugement sur ce point.

La société d’exercice libéral par action simplifiée [D] et [N] fait notamment valoir que – le notaire n’agit pas en tant que mandataire de son client si bien que seule sa responsabilité délictuelle pourrait être recherchée. En l’espèce, Mme [G] a verbalement accepté l’offre de Gironde Habitat et a participé activement à l’élaboration de son dossier ce qui démontre sa volonté de vendre à Gironde Habitat puisqu’il n’était plus possible de vendre à qui que ce soit d’autre. De ce fait, il n’a fait que transmettre la volonté préalablement exprimée par sa cliente, ce qui ne peut être considéré comme fautif puisque cela ne l’engageait pas. A titre subsidiaire, si une faute était retenue à son encontre, aucun lien de causalité ne serait démontré et le préjudice invoqué est totalement hypothétique puisque le jugement rendu dans le cadre de l’instance avec Gironde Habitat a rejeté la demande de vente forcée.

Sur ce

6. L’article 1988 du code civil dispose : ’ Le mandat conçu en termes généraux n’embrasse que les actes d’administration.

S’il s’agit d’aliéner ou hypothéquer, ou de quelque autre acte de propriété, le mandat doit être exprès.’

7. En l’espèce, Me [N] est intervenu en sa qualité de notaire de Mme [G].

Aux termes de l’article précité, il ne pouvait accepter l’offre de Gironde Habitat sans mandat exprès de sa cliente.

8. Sa faute est ainsi démontrée alors qu’à titre superfétatoire, il ne démontre pas l’accord oral de Mme [G], ou tout autre comportement qui pourrait le traduire. Notamment il fait part de l’accord de Mme [G] le 25 janvier 2021 alors que cette dernière avait pris rendez-vous avec lui le 27 janvier suivant. Pourquoi n’aurait-il pas attendu ce rendez-vous proche pour recevoir préalablement un mandat exprès de sa cliente ’

9. En outre, le notaire ne peut prétendre que sa cliente n’avait pas de choix, alors qu’elle pouvait solliciter l’annulation du droit de préemption si elle le jugeait abusif, ou contester le prix qui lui était proposé et qui représentait la moitié de celui qui venait de lui être proposé par un tiers, ou encore renoncer à la vente de son bien.

10. En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a retenu la faute du notaire.

Sur le préjudice de Mme [G]

11. Le jugement rendu par tribunal judiciaire de Bordeaux le 24 janvier 2023, a débouté Gironde Habitat de sa demande de vente forcée.

12. Aussi, les demandes de Mme [G] vis à vis de son notaire constitue en l’état une perte de chance d’avoir pu vendre son bien au prix fixé à l’origine par elle.

13. Le premier juge a entrepris une juste appréciation des faits de la cause en considérant que c’était la décision de préemption qui avait généré en premier lieu un préjudice pour l’appelante.

Si cette décision de préemption était étrangère à la faute du notaire, l’acceptation de l’offre d’achat de L’OPHLM au mépris des instructions de sa cliente avait néanmoins causé à celle-ci un préjudice alors que son notaire ne l’avait pas informée de la possibilité qu’elle avait de saisir le juge de l’expropriation ou encore de ne pas consentir à la vente de son bien.

En conséquence, le jugement déféré est confirmé en ce qu’il a fixé le préjudice de l’appelante en évaluant sa perte de chance à hauteur de 10 % du prix proposé par l’intimé, du fait de la faute de son notaire.

Sur les dépens et les fais non compris dans les dépens

14. L’intimée succombant pour l’essentiel sera condamnée aux dépens d’appel et à verser à l’appelante la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris;

Déboute Mme [O] [G] de sa demande au titre de la réparation de son préjudice;

Condamne La société d’exercice libéral par action simplifiée [D] et [N] aux dépens d’appel;

Condamne la Société d’exercice libéral par action simplifiée [D] et [N] à verser à Mme [O] [G] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,