La fixation du prix d’acquisition en cas de préemption urbaine repose sur des méthodes d’évaluation rigoureuses, comme l’illustre une décision récente. La cour a privilégié la méthode par comparaison, rejetant d’autres approches jugées imprécises, et a confirmé un montant d’acquisition de 1 460 000 euros.
Dernière mise à jour : 5 février 2026
L’essentiel
- Fixation du prix d’acquisition en cas de préemption.
- Article L. 213-4 du code de l’urbanisme applicable.
- Rejet des méthodes patrimoniale et par capitalisation.
- Évaluation par comparaison avec ventes similaires retenue.
- Communauté d’agglomération condamnée aux frais d’appel.
- Importance de la date de référence pour l’évaluation.
Contexte de l’affaire
Les propriétaires de l’indivision ont contesté cette offre, maintenant leur prix initial. La communauté d’agglomération a alors saisi le juge de l’expropriation pour obtenir la fixation judiciaire de l’indemnité due aux propriétaires. Le jugement du 17 mai 2024 a fixé le prix d’acquisition à 1 460 000 euros, tout en déboutant les propriétaires de leur demande d’indemnité accessoire.
Les propriétaires ont interjeté appel de ce jugement, demandant une réévaluation de la valeur vénale de leur bien à 2 100 000 euros, ou subsidiairement à 2 000 000 euros, ainsi qu’une indemnité au titre des frais de justice. En réponse, la communauté d’agglomération a demandé le rejet des demandes des propriétaires et la confirmation du jugement initial.
Le commissaire du gouvernement a proposé une évaluation de 1 357 340 euros. L’affaire a été entendue en audience, et le jugement a été mis en délibéré. La cour a confirmé le jugement de première instance, considérant que le prix fixé était conforme aux évaluations de biens similaires et tenant compte de l’état du bien. Les dépens de la procédure d’appel ont été mis à la charge de la communauté d’agglomération, tandis que les demandes des parties ont été rejetées.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Date de référence pour l’évaluation fixée au 26 juin 2023, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation.
- Rejet des méthodes patrimoniale et par capitalisation, jugées insuffisamment précises et basées sur des projections de loyers futurs.
- Adoption de la méthode par comparaison, s’appuyant sur des ventes similaires de biens présentant des caractéristiques comparables.
- Évaluation du Domaine jugée plus précise, tenant compte de l’emplacement, de l’état des locaux et des références de comparaison.
- Considération des désordres présents sur le bien, tels que fissures et affaissements, dans l’évaluation du prix.
- Confirmation que le prix d’acquisition ne peut être fixé sur la seule intention d’aliéner, mais doit se baser sur des éléments factuels.
Réflexe juridique
La cour a rejeté la méthode patrimoniale et la méthode par capitalisation proposées par les appelants, considérant qu’elles étaient insuffisamment précises et fondées sur des projections de loyers futurs. Elle a retenu la méthode par comparaison, en s’appuyant sur des ventes similaires de biens présentant des caractéristiques comparables. L’évaluation du Domaine a été jugée plus précise, tenant compte de l’emplacement, de l’état des locaux et des références de comparaison.
La cour a ainsi confirmé le jugement de première instance qui avait fixé le prix d’acquisition à 1 460 000 euros, en se basant sur une évaluation rigoureuse et des éléments factuels. Concernant les dépens, la cour a décidé que la communauté d’agglomération, en tant qu’exerçant le droit de préemption, devait supporter les frais de la procédure d’appel, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Les demandes réciproques en application de l’article 700 du code de procédure civile ont été rejetées.
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Évaluation du Domaine du 17 août 2023, tenant compte de nombreuses références de comparaison de ventes de bâtis professionnels et ateliers, de bureaux, ainsi que d’appartements.
- Rapport du cabinet Frerault, indiquant une valeur haute des locaux d’activité à 1 600 euros du m² et une fourchette de 500 à 1 600 euros du m².
- Constatations du premier juge lors de la visite des lieux, fournissant une description précise de l’état du bien.
- État du bien, incluant des désordres tels que fissures des murs, affaissements d’une dalle, et traces de dégâts des eaux.
- Comparaison avec des ventes similaires ou assimilables concernant des biens présentant des caractéristiques comparables.
Conséquences pratiques
La décision de la cour a des conséquences significatives pour les parties impliquées. La communauté d’agglomération, en tant qu’exerçant le droit de préemption, doit assumer les frais de la procédure d’appel, tandis que le propriétaire du bien concerné voit son prix d’acquisition confirmé, ce qui lui garantit une compensation juste pour la vente de son bien.
- La communauté d’agglomération doit payer les dépens de la procédure d’appel.
- Le prix d’acquisition du bien est fixé à 1 460 000 euros, garantissant une compensation pour le propriétaire.
- Le rejet des méthodes patrimoniale et par capitalisation limite les options d’évaluation pour la communauté d’agglomération.
- Le propriétaire peut envisager d’autres projets ou ventes en fonction de la décision confirmée.
- La cour a établi un précédent sur l’utilisation de la méthode par comparaison pour des cas similaires.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Vérifier la date de référence pour l’évaluation (26 juin 2023).
- Utiliser la méthode par comparaison pour l’évaluation.
- Considérer l’état du bien et les désordres présents dans l’évaluation.
- Se baser sur des éléments factuels pour fixer le prix d’acquisition.
- Préparer des références de comparaison de ventes similaires.
À éviter
- Ne pas utiliser les méthodes patrimoniale et par capitalisation.
- Éviter de se baser uniquement sur des projections de loyers futurs.
- Ne pas ignorer les désordres présents sur le bien.
- Éviter de fixer le prix d’acquisition sur l’intention d’aliéner.
- Ne pas négliger les frais de procédure d’appel.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable en matière de fixation du prix d’acquisition en cas d’exercice du droit de préemption urbain ?
Le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation, conformément à l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme. Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, y compris l’indemnité de réemploi. En cas de préemption partielle, le prix doit tenir compte de l’éventuelle dépréciation subie par la fraction restante de l’unité foncière. La date de référence pour l’évaluation est déterminée selon les dispositions de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation.
Quelles sont les conditions de recevabilité des moyens soulevés par les parties ?
Les moyens soulevés par les parties doivent être recevables et pertinents pour être examinés par la juridiction. En l’espèce, le premier juge a déclaré recevable la communication de pièces par note en délibéré, et a dit n’y avoir lieu à sursis à statuer, ce qui indique que les moyens présentés par les parties ont été jugés conformes aux exigences procédurales.
Quels critères sont déterminants pour la fixation de la valeur vénale d’un bien immobilier dans le cadre d’une expropriation ?
La fixation de la valeur vénale d’un bien immobilier doit se baser sur des ventes similaires ou assimilables, concernant des biens présentant des caractéristiques comparables. La méthode par comparaison est privilégiée, tenant compte de l’état du bien, de son emplacement, et des références de vente dans des périmètres cohérents. En l’espèce, l’évaluation a été fondée sur des références de comparaison de ventes de bâtis professionnels et d’appartements, ainsi que sur l’état des locaux.
Quelle est la portée de l’article 700 du Code de procédure civile dans le cadre de la procédure d’expropriation ?
L’article 700 du Code de procédure civile permet à la juridiction de condamner la partie perdante à verser une somme à l’autre partie au titre des frais exposés. Dans le jugement, il a été décidé de débouter les consorts de leur demande sur ce fondement, et de dire que la communauté d’agglomération supportera la charge des dépens de la procédure, ce qui indique que la demande d’indemnité n’a pas été jugée fondée.
Quels éléments ont conduit la juridiction à rejeter la méthode patrimoniale et la méthode par capitalisation proposées par les appelants ?
La juridiction a rejeté la méthode patrimoniale car elle a été jugée insuffisamment précise. De plus, la méthode par capitalisation a été écartée car elle se fondait sur des projections de loyers futurs, et non sur une valeur à la date de référence. La cour a donc retenu que la fixation du prix devait s’appuyer sur des ventes comparables et non sur des estimations spéculatives.
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Chambre de l’expropriation
Arrêt du six Février deux mille vingt six
N° RG 24/00007 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HQC2
décision contestée : jugement de fixation du prix 192/2024 en date du 17 mai 2024
RG23-000242 rendu par le juge de l’expropriation de la Savoie
APPELANTS :
Madame [A] [T]
née le 14 Mars 1962 à [Localité 14]
[Adresse 4]
Lieudit [Adresse 16]
[Localité 9]
Madame [V] [T]
née le 16 Juillet 1965 à [Localité 17]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Monsieur [C] [T]
né le 11 Octobre 1963 à [Localité 14]
[Adresse 3]
[Localité 8]
tous représentés par la SELARL FAVRE-DUBOULOZ-COFFY, société d’avocats inscrite au barreau de THONON-LES-BAINS
INTIMÉ :
COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION ARLYSERE
[Adresse 15]
[Adresse 2]
[Localité 14]
Représentée par Me Christelle LAVERNE de la SELARL ENOTIKO AVOCATS, avocate postulante inscrite au barreau de CHAMBERY et par CDMF AVOCATS AFFAIRES PUBLIQUES, avocat plaidant inscrit au barreau de GRENOBLE
et en présence du :
LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
DDFIP de la Savoie – Service France Domaine
[Adresse 5]
[Localité 7]
en la personne de Mme [I] [E], sur délégation de la DDFIP Savoie
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Madame Claire DUSSAUD, conseillère faisant fonction de présidente, entendue en son rapport
Monsieur Edouard THEROLLE, conseiller
Madame Myriam REAIDY, conseillère
assistés par Mme Sophie MESSA, greffière lors de l’audience et pour la mise à disposition.
L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026, date communiquée à la fin des débats et prorogée au 6 février 2026.
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EXPOSE DU LITIGE
Par une déclaration d’intention d’aliéner (DIA), reçue en mairie d'[Localité 14] le 03 juillet 2023, Me [X] [D], notaire à [Localité 14], a notifié l’intention d’aliéner un bien immobilier appartenant à l’indivision [T], constitué d’un terrain bâti a usage mixte d’habitation et commercial, se trouvant dans la zone d’activités économiques du Chiriac à [Localité 14] d’une superficie de 3 900 m2, référencé au cadastre sous les n° H747 et H759, le tout situé [Adresse 13] à [Localité 14], soumis au droit de préemption urbain, pour un prix de 2 100 000 euros.
Par décision n° 2023-148 du 17 août 2023, le Président de la communauté d’agglomération Arlysere a, par délégation du Conseil Communautaire, décidé d’exercer sur le tènement dont s’agit son droit de préemption urbain, afin de permettre un réaménagement d’ensemble de la zone commerciale Chiriac / Grand Pré, au prix de 1 460 000 euros.
La décision de préemption a été signifiée à Me [D].
Par courrier en date du 10 octobre 2023, les consorts [T] ont contesté la proposition de la communauté d’agglomération Arlysere et déclaraient maintenir le prix figurant dans leur déclaration.
Par requête enregistrée le 25 Octobre 2023 au greffe du juge de l’expropriation de la Savoie, la communauté d’agglomération Arlysere a demandé la fixation judiciaire de l’indemnité due à Mme [A] [T], M. [C] [T] et M. [V] [T], propriétaires, représentés par Me Jean-luc Favre de la Selarl Favre-Dubouloz-Coffy, avocats au barreau de Thonon-les-bains, des parcelles cadastrées section H, n° [Cadastre 10] et [Cadastre 11], d’une contenance de 3900 m2, situées sur la commune [Localité 14] – [Adresse 13] et leurs appartenant.
Par jugement du 17 mai 2024 le juge de l’expropriation de la Savoie a :
– déclaré recevable la communication de pièce par note en délibéré en date du 29 avril 2024,
– dit n’y avoir lieu à sursis à statuer,
– fixé le prix d’acquisition des parcelles sises sur le territoire de la Commune d'[Localité 14] – [Adresse 13] figurant au cadastre section H n° [Cadastre 10] pour [Cadastre 12] m et section H n° [Cadastre 11] pour 3035 m2 à la somme de 1 460 000 € (un million quatre cent soixante mille euros),
– débouté Mme [A] [T], M. [C] [T] et Mme [V] [T] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
– dit que la Communauté d’Agglomération Arlysere supportera la charge des dépens de la présente procédure.
Mme [A] [T], Mme [V] [T] et M. [C] [T], représentés par Me Favre avocat de la Selarl Favre Dubouloz Coffy, du barreau de Thonon-les-bains, ont interjeté appel de ce jugement par acte du 10 juin 2024 reçu par la cour d’appel le 11 juin 2024.
Par mémoire reçu par la cour le 28 août 2024, (notifié par le greffe à l’intimée et au commissaire du gouvernement en septembre 2024), et mémoire récapitulatif reçu le 12 mai 2025 (notifié par le greffe à l’intimée et au commissaire du gouvernement en septembre 2024 en mai 2025), auxquels il convient de se référer pour l’exposé complet des prétentions et moyens, les appelants représentés par la SELARL Favre Dubouloz, Coffy, souhaitent voir :
– recevoir l’appel des Consorts [T],
– réformer le jugement rendu par le tribunal de l’expropriation de la Savoie le 17 mai 2024,
– fixer la valeur vénale des biens appartenant en indivision aux consorts [T] à la somme de 2 100 000 € outre indemnité de remploi ou toute autre indemnité,
subsidiairement,
– fixer la valeur à la somme de 2 000 000 euros,
– condamner la Communauté de Communes Arlysere à la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.,
– la condamner aux dépens.
Par mémoire reçu le 27 novembre 2024, notifié par le greffe aux appelants et au commissaire du gouvernement en décembre 2024, auquel il convient de se référer pour l’exposé complet des prétentions et moyens, la Communauté d’agglomération Arlysere, Etablissement public de coopération intercommunale, souhaite voir :
débouter les consorts [T] de l’intégralité de leurs demandes,
confirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 mai 2024 par la Juridiction de l’Expropriation de la Savoie qui a fixé la valeur du bien concerné par la décision de préemption, cadastré section H sous le n° [Cadastre 10] et [Cadastre 11], situé [Adresse 13]
[Adresse 13] À [Localité 14], à la somme de 1 460 000,00 euros,
Y ajoutant :
condamner solidairement les consorts [T] à verser à la Communauté d’Agglomération Arlysere la somme de 4 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner les consorts [T] aux entiers dépens par application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.
Par conclusions du 13 novembre 2024, reçues au greffe le 15 novembre 2024 (notifiées aux parties en novembre 2024), auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé, le commissaire du gouvernement propose à la cour de fixer la valeur du bien à 1 357 340 euros.
L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2025 à laquelle chacune des parties avait été convoquée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
L’affaire a été renvoyée à l’audience du 20 novembre 2025, à laquelle chaque partie et le commissaire du gouvernement a repris oralement ses conclusions et moyens écrits.
L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026, prorogé au 6 février 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la fixation du prix :
Selon l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, en cas d’exercice du droit de préemption :
’A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.
Lorsqu’il est fait application de l’article L. 213-2-1, le prix d’acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation tient compte de l’éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l’unité foncière.
Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas :
a) La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :
-pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :
i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;
ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;
iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;
-pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;
b) Les améliorations, les transformations ou les changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;
c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables’
Ainsi que le souligne la commissaire du gouvernement, il n’est pas discuté entre les parties que la date de référence est le 26 juin 2023, date de dernière modification du PLU d'[Localité 14].
Selon l’article L. 322-2 du code de l’expropriation les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
L’immeuble comporte :
– un bâtiment à usage industriel et d’habitation comprenant :
un atelier poids lourds avec fosse d’une surface de 758,36 m environ
un magasin, vestiaire et un WC d’une superficie respective de 48,80, 14 96 et 2, 55 m2 environ,
des bureaux et WC d’une superficie respective de 65,74 m’et 3,75 m environ,
une chaufferie et un garage d’une superficie respective de 2 et 20,11 m2 environ.
– au-dessus :
– un appartement de 64 m2 comprenant: cuisine, deux chambres, une salle de bain, un WC,
– un appartement de 150 m2 comprenant : cuisine, une chambre, séjour, salon, une salle de bain un WC et terrasse,
Le tout sur 3900 m2 (39 ares).
Le premier juge a procédé à la vue des lieux et a fourni une description précise de l’état du bien qui n’est pas contestée par les appelants. L’ensemble est situé en zone Ue – zone urbaine à vocation d’activités économiques du PLU, et était exploité jusqu’au 30 juin 2023 comme garage automobile.
Sont présents sur le bien une cuve à fioul enterrée de 20 000 l non vidée en dehors du bâtiment, une cuve à huiles usagées au sous-sol et un bac de rétention sur une piste de lavage. Le bâtiment est affecté de différents désordres (fissures des murs et de certains sols, affaissements d’une dalle, traces de dégâts des eaux).
Au regard des dispositions de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, le prix ne peut être fixé sur la seule référence de l’intention d’aliéner, et notamment du fait que le bénéficiaire de la promesse entendait faire son affaire personnelle du démantèlement et de la neutralisation des équipements et du traitement de toute pollution des sols à ses frais.
La méthode patrimoniale évoquée par les appelants n’est pas retenue car insuffisamment précise. Par ailleurs la méthode par capitalisation également indiquée dans le rapport privé du cabinet Frerault expertise n’est pas à retenir car elle se fonde sur des projections de loyers à venir, et non pas sur une valeur à la date de référence.
Pour fixer le prix il y a lieu de prendre en considération des ventes similaires ou assimilables, concernant des biens présentant des caractéristiques comparables à ceux expropriés, et donc des bâtiments à usage industriel et d’habitation en zone d’activité.
Il ressort des pages 25 à 28 du rapport du cabinet Frerault que dans le cadre de la méthode par comparaison cet expert a retenu la valeur haute des locaux d’activité, soit 1 600 euros du m2, sur la fourchette trouvée de 500 à 1 600 euros du m2.
Ainsi que l’a justement observé le premier juge, l’évaluation du Domaine du 17 août 2023 est plus précise s’agissant de la partie activité, en rendant compte de nombreuses références de comparaison de ventes de bâtis professionnels et ateliers, de bureaux, ainsi que d’appartements, dans des périmètres cohérents autour des biens à évaluer. Cette évaluation tient également compte de l’emplacement privilégié du bien au sein de la zone d’activité, ainsi que de sa facilité d’accès depuis des réseaux routiers. Il tient également compte de l’état des locaux. Il retient une valeur vénale à 1 357 000 euros.
Les motifs pertinents du jugement, qui se réfère à cette évaluation, et retient le prix proposé par la communauté d’agglomération en dessous duquel il ne peut pas être statué, sont adoptés par la cour. Le jugement est confirmé.
Sur les dépens et indemnités prévues par l’article 700 du code de procédure civile :
Le jugement est confirmé en ce qu’il dit que les frais et dépens de la procédure de première instance seront supportés par la commune.
La communauté d’agglomérations, qui entend exercer son droit de préemption devra supporter les dépens de la procédure d’appel. Il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes réciproques en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Toute autre demande est rejetée.
PAR CES MOTIFS,
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la communauté d’agglomérations Arlysere aux dépens de la procédure d’appel,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Ainsi prononcé publiquement le SIX FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile et signé par Mme Claire DUSSAUD, conseillère faisant fonction de présidente et Mme Sophie MESSA, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour d’appel de Chambéry, 6 février 2026, N° de RG 24/00007 — Thématiques associées : Préemption urbaine — Prix d’acquisition — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 février 2026.