🧾 Résumé de l’affaire
🏛️ Source : Cour d’appel de Paris, 5 février 2026, N° de RG 23/16884
En 2020, la société locataire a sollicité la fixation du loyer à un montant inférieur, tandis que la société de gestion a proposé un loyer supérieur. Un juge des loyers commerciaux a été saisi pour trancher le litige. Un expert a été désigné pour évaluer la valeur locative des locaux, et son rapport a été déposé en 2022. Le tribunal a finalement fixé le loyer du bail renouvelé à un montant intermédiaire, tout en statuant sur les arriérés de loyers et les intérêts.
La société de gestion a interjeté appel de cette décision, demandant une réévaluation du loyer à un montant plus élevé, ainsi que des intérêts sur les arriérés. De son côté, la société locataire a demandé la confirmation du jugement initial. Les deux parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail, mais divergent sur la surface des locaux et les modalités de calcul du loyer.
La cour a confirmé le jugement en considérant que la surface retenue par l’expert était appropriée et que les arguments de la société de gestion concernant les aménagements réalisés par la locataire n’étaient pas fondés. Elle a également validé les abattements appliqués à la valeur locative, rejetant les demandes de majoration de la société de gestion. En conséquence, le jugement a été confirmé dans son intégralité, et la société de gestion a été condamnée aux dépens.
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💡 Questions / réponses juridiques
Quelle est la règle de droit applicable pour la fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé ?
La fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé est régie par l’article L. 145-33 du code de commerce, qui dispose que le montant des loyers doit correspondre à la valeur locative. En cas de désaccord, cette valeur locative est déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Quelles sont les conditions pour écarter la règle du plafonnement du loyer dans le cadre d’un bail commercial ?
Selon l’article L. 145-34 du code de commerce, la règle du plafonnement du loyer est écartée si le bail expiré avait une durée contractuelle supérieure à neuf ans. Dans ce cas, le loyer doit être fixé à la valeur locative.
Quels sont les critères déterminants pour la fixation de la valeur locative d’un bail commercial ?
Les critères déterminants pour la fixation de la valeur locative incluent les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage, conformément à l’article L. 145-33 du code de commerce.
Quelle est la portée des travaux d’aménagement réalisés par le locataire sur la surface utile à prendre en compte pour la fixation du loyer ?
La cour a jugé que la surface utile à prendre en compte pour la fixation du loyer est celle à la date du renouvellement, soit le 1er août 2019, et que les travaux d’aménagement réalisés par le locataire, qui modifient la surface, doivent être pris en compte, car ils sont nécessaires à l’exploitation conforme à la destination prévue par le bail.
Quels éléments peuvent justifier une déduction de la valeur locative dans le cadre d’un bail commercial ?
Les articles R. 145-8 et R. 145-35, 3° du code de commerce stipulent que les obligations normalement incombant au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. De plus, les impôts dont le redevable légal est le bailleur ne peuvent normalement pas être imputés au locataire, bien que la taxe foncière puisse l’être.
Quels sont les critères pour l’application d’une majoration de la valeur locative dans le cadre d’un bail commercial ?
Les avantages inhabituels consentis au locataire peuvent constituer des éléments de majoration de la valeur locative. Toutefois, la cour a jugé que l’autorisation de libre cession du droit au bail à toute société du groupe Monoprix ne constituait pas un avantage commercial important excédant l’usage courant, justifiant ainsi l’absence de majoration.
Quelle est la procédure applicable pour la fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé ?
La procédure applicable pour la fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé implique la saisine du juge des loyers commerciaux, qui peut désigner un expert pour déterminer la valeur locative des lieux. En l’espèce, le juge a désigné un expert qui a établi un rapport sur la valeur locative, et la cour a confirmé la décision du premier juge sur ce point.
Quels sont les effets de la décision de première instance sur les dépens et les frais d’expertise ?
La décision de première instance a partagé les dépens entre les parties, incluant les frais d’expertise. La société Allianz [V], qui a succombé en ses prétentions, a été condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
🔎 Références
- Décision : Cour d’appel de Paris, 5 février 2026, N° de RG 23/16884
- Thématiques : Baux commerciaux — Fixation du loyer
- Texte intégral : Cour d’appel de Paris, 5 février 2026, N° de RG 23/16884