Copropriété : Détermination des parties communes et privatives d’un immeuble – Cour d’appel de Bastia, 4 février 2026, RG n° 24/00672.

Quelle est la règle de droit applicable au régime de la copropriété ?

La loi du 10 juillet 1965, notamment son article 1er, prévoit que le régime de la copropriété s’applique à tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Ce texte précise que le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.

Quels critères déterminent la qualification des parties privatives et communes dans un immeuble en copropriété ?

L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 définit comme privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et qui sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. L’article 3 de la même loi qualifie de communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Quelle est la charge de la preuve concernant la propriété d’une partie d’un immeuble en copropriété ?

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En l’espèce, il incombe aux intimés, qui soutiennent que la toiture-terrasse est rattachée aux parties communes de l’immeuble, d’en rapporter la preuve.

Quels éléments déterminent la nature juridique du toit-terrasse dans le cadre de la copropriété ?

La cour a observé que l’appelant, en tant que propriétaire indivis de la parcelle C [Cadastre 5], est présumé propriétaire de la terrasse qui la surplombe, conformément à l’article 552 du code civil, qui précise que la propriété du sol emporte la propriété du dessus. Les intimés doivent prouver que la toiture-terrasse est une partie commune, ce qu’ils n’ont pas réussi à établir.

Quelle est la portée de la servitude de passage dans le cadre de la copropriété ?

L’article 6-1 A de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’aucune servitude ne peut être établie sur une partie commune au profit d’un lot. La cour a constaté que la servitude de passage sur la parcelle C [Cadastre 5] ne grève aucune partie commune mais seulement une partie privative, ce qui ne contrevient pas aux dispositions de la loi.

Quels sont les critères pour établir un préjudice dans le cadre d’une demande de dommages-intérêts ?

L’article 1240 du code civil stipule que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La cour a relevé que l’appelant ne justifie pas d’un préjudice causé par les intimés, et que le désaccord entre les parties n’est pas constitutif d’une volonté de nuire.

Quelle est la procédure applicable en cas de demande de remise en état d’un bien dans le cadre d’une copropriété ?

La cour a rappelé que nul ne peut se constituer de preuve à soi-même et a observé que les intimés ne démontrent pas que des travaux réalisés par l’appelant ont détérioré leur escalier. L’escalier étant une partie privative, les intimés ont été déboutés de leur demande de remise en état.

Quels sont les critères de recevabilité d’un appel incident dans une procédure d’appel ?

La cour a déclaré recevables les demandes des intimés en appel incident, ce qui implique que les intimés ont respecté les conditions de forme et de fond pour contester le jugement initial, notamment en présentant des moyens juridiques pertinents et en respectant les délais de procédure.