Responsabilité du bailleur en matière de désordres locatifs : indemnisation et compensation – Cour d’appel de Nîmes, 13 février 2026, RG n° 23/03416.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la responsabilité du bailleur en matière de désordres affectant le local commercial ?

La responsabilité du bailleur est régie par l’article 1719 du Code civil, qui impose au bailleur l’obligation de délivrer la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. L’article 1720 précise que le bailleur doit délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et effectuer toutes les réparations nécessaires, autres que les locatives. En l’espèce, le bailleur a été jugé responsable des désordres affectant le réseau d’évacuation des eaux usées, car ces désordres résultaient de la vétusté et de la configuration inadéquate des canalisations, ce qui excède l’entretien locatif.

Quels sont les critères de la compensation des créances en vertu de l’article L 622-7 du Code de commerce ?

L’article L 622-7 du Code de commerce stipule que le jugement ouvrant la procédure collective emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, sauf pour les créances connexes. La compensation est donc possible lorsque les créances sont connexes, c’est-à-dire qu’elles découlent de la même relation contractuelle. En l’espèce, la compensation a été ordonnée entre les créances locatives des bailleresses et les indemnités dues au liquidateur judiciaire, car elles résultent toutes du même contrat de bail commercial.

Quelle est la portée de l’article 700 du Code de procédure civile dans le cadre de la décision ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Dans la décision, il a été décidé que les bailleresses, qui ont succombé dans leurs demandes, devaient supporter les dépens de l’instance et payer une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700, en raison des frais engagés par le liquidateur judiciaire.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour établir la responsabilité de la société AGA et du cabinet Avril ?

La juridiction a retenu que la société AGA a commis une faute en réalisant un diagnostic erroné des travaux nécessaires et en n’entreprenant pas les réparations adéquates, ce qui a contribué aux désordres persistants. De plus, le cabinet Avril a été jugé responsable pour avoir privilégié une solution moins coûteuse proposée par AGA, sans tenir compte des véritables difficultés techniques affectant le réseau. La répartition de la responsabilité a été fixée à 70 % pour AGA et 30 % pour le cabinet Avril, en raison de leurs fautes respectives dans la gestion des travaux d’assainissement.

Quels sont les critères de fixation du préjudice d’exploitation dans le cadre de la décision ?

Le préjudice d’exploitation a été évalué en tenant compte de la valeur du fonds de commerce au moment de son acquisition, soit 170 000 euros. La juridiction a écarté le montant de 41 734,90 euros retenu par l’expert, considérant que la perte d’exploitation était directement liée à la fermeture du restaurant due aux désordres, et non à des difficultés financières antérieures. La décision a ainsi retenu que la perte du fonds de commerce était la conséquence des manquements des bailleresses à leurs obligations contractuelles.