Bail commercial : requalification d’une convention d’occupation précaire en litige – Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 12 février 2026, N° de RG 22/01632.

Quelle est la règle de prescription applicable à l’action en requalification d’une convention d’occupation précaire en bail commercial ?

La prescription applicable à l’action en requalification d’une convention d’occupation précaire en bail commercial est de deux ans, conformément à l’article L 145-60 du code de commerce. Ce délai court à compter de la conclusion du contrat, peu importe que celui-ci ait été tacitement reconduit ou renouvelé par avenants successifs.

Quels sont les critères permettant de caractériser une convention d’occupation précaire ?

Selon l’article L 145-5-1 du code de commerce, une convention d’occupation précaire se caractérise par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties. La précarité doit reposer sur des motifs sérieux et légitimes.

Quelle est la charge de la preuve en matière de fraude dans le cadre d’une convention d’occupation précaire ?

Il incombe à l’appelant de démontrer que son co-contractant a agi dans l’intention d’éluder une règle obligatoire, légale ou contractuelle, par l’emploi d’un moyen efficace dont les conditions d’application ont été artificiellement réunies. La qualification de fraude repose sur la réunion concomitante d’un élément moral et d’un élément matériel.

Quels éléments déterminants la juridiction a-t-elle retenus pour juger de la légitimité de la convention d’occupation précaire ?

La juridiction a retenu que la convention d’occupation précaire était justifiée par des motifs sérieux et légitimes, notamment l’existence d’un projet de travaux d’ampleur concernant l’hôtel, qui a perduré depuis 2008 jusqu’en 2019. Les travaux étaient imposés par des circonstances extérieures, échappant à la volonté des parties, et la précarité de l’occupation était ainsi caractérisée.

Quelle est la portée de l’article 2224 du code civil dans le cadre de la prescription ?

L’article 2224 du code civil stipule que le délai de prescription ne court qu’à compter du moment où le créancier a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action. Toutefois, la juridiction a précisé que cette disposition ne s’applique pas à l’action en requalification d’un bail commercial, qui est régie par les dispositions du code de commerce, notamment l’article L 145-60.

Quels sont les effets de la fraude sur le délai de prescription d’une action en requalification ?

La fraude commise lors de la conclusion de baux dérogatoires successifs interdit au bailleur de se prévaloir de la renonciation du preneur au droit de la propriété commerciale et suspend le délai de prescription de l’action de ce dernier tendant à voir reconnaître le bénéfice du statut des baux commerciaux.

Quels sont les critères pour établir l’absence de précarité dans une convention d’occupation précaire ?

Pour établir l’absence de précarité, il faut démontrer que les motifs justifiant la convention d’occupation précaire ne sont pas indépendants de la volonté des parties. La précarité doit être fondée sur des circonstances objectives et non sur des manœuvres frauduleuses visant à éluder le statut des baux commerciaux.

Quelle est la conséquence de la non-justification de la fraude par le demandeur ?

La non-justification de la fraude par le demandeur entraîne le rejet de ses demandes, y compris celles relatives à l’indemnité d’éviction et aux dommages et intérêts, car la juridiction a confirmé que la convention d’occupation précaire était légitime et fondée sur des motifs sérieux et légitimes.