Risques d’inondation : obligation d’information du vendeur et mise à jour des diagnostics – Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 février 2026, 24-10.524, Publié au bulletin.

📘 L’Essentiel

La Cour de cassation rappelle que les acquéreurs de biens immobiliers dans des zones à risques doivent être informés de ces risques par un état des risques naturels lors de la vente. En cas de non-respect, l’acquéreur peut demander la résolution de la vente ou une diminution du prix. La cour d’appel a erré en considérant que l’état des risques était suffisant, alors que le plan de prévention avait été approuvé après la promesse de vente, nécessitant une mise à jour.. Consulter la source : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 février 2026, 24-10.524, Publié au bulletin

🏛️ Jurisprudence

Dans cette affaire, un couple d’acquéreurs a acheté un terrain à bâtir auprès de deux vendeurs, avec l’assistance de notaires. Après avoir obtenu un certificat d’urbanisme négatif en 2016, les acquéreurs ont découvert qu’ils ne pouvaient pas construire sur le terrain en raison de son inscription dans une zone à risque d’inondation. Ils ont alors décidé d’assigner les vendeurs et les notaires en résolution de la vente et en dommages-intérêts, arguant d’un manquement à l’obligation d’information sur les risques liés à la parcelle.

La cour d’appel de Montpellier a rejeté leur demande, considérant que les acquéreurs avaient été informés des risques d’inondation au moment de la vente, notamment par un état des risques naturels joint à l’acte de vente. Les juges ont estimé que l’approbation du plan de prévention des risques d’inondation, intervenue après la promesse de vente, n’imposait pas la production d’un nouvel état des risques, car l’information initiale était jugée suffisante.

Les acquéreurs ont formé un pourvoi en cassation, soutenant que la cour d’appel avait violé les dispositions du code de l’environnement et du code de la construction en ne tenant pas compte de l’obligation de mise à jour des informations sur les risques. Ils ont également contesté l’interprétation de la cour concernant le certificat d’urbanisme, affirmant qu’il était fondé sur l’arrêté approuvant le plan de prévention des risques.

La Cour de cassation a partiellement cassé l’arrêt de la cour d’appel, en considérant que les acquéreurs n’avaient pas été correctement informés des risques liés à leur parcelle, ce qui justifiait la réévaluation de leur demande. L’affaire a été renvoyée devant une autre cour d’appel pour un nouvel examen.. Source : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 février 2026, 24-10.524, Publié au bulletin

💡 Questions / Réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’obligation d’information du vendeur sur les risques naturels prévisibles ?

La règle de droit applicable est énoncée dans l’article L. 125-5 du code de l’environnement, qui stipule que les acquéreurs de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels prévisibles doivent être informés par le vendeur de l’existence de ces risques. Cette information doit être fournie par la production, dans le cadre du diagnostic technique annexé à l’acte de vente, d’un état des risques naturels établi à partir des informations mises à disposition par le préfet.

Quels sont les critères pour la mise à jour de l’état des risques lors de la signature de l’acte authentique ?

Selon l’article L. 125-5 du code de l’environnement, si, après la promesse de vente, la parcelle est inscrite dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique doit être complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état existant. Cela implique que l’acquéreur peut, en cas de non-respect de ces dispositions, poursuivre la résolution du contrat ou demander une diminution du prix.

Quelle est la portée de l’approbation d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles ?

L’article L. 562-4 du code de l’environnement précise que le plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé vaut servitude d’utilité publique et est annexé au plan local d’urbanisme. Cela signifie que l’approbation d’un tel plan impose des obligations d’information au vendeur lors de la vente d’un bien immobilier situé dans la zone concernée.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour rejeter la demande des acquéreurs ?

La cour d’appel a retenu que l’état des risques naturels joint à l’acte authentique de vente mentionnait que l’immeuble était situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels prescrit pour risques d’inondation, et que l’arrêté du 28 février 2012 n’avait fait qu’approuver ce plan sans le modifier. Ainsi, les acquéreurs avaient été informés du risque d’inondation encouru. Cependant, la Cour de cassation a constaté que l’état des risques joint à l’acte authentique ne mentionnait pas l’arrêté préfectoral du 28 février 2012, ce qui a conduit à la violation des textes susvisés.

Quelle est la règle concernant la dénaturation des écrits par le juge ?

Le principe interdisant au juge de dénaturer l’écrit qui lui est soumis est fondamental. Dans cette affaire, la cour d’appel a été critiquée pour avoir retenu que le certificat d’urbanisme négatif avait été délivré en application de l’arrêté du 4 juillet 2014, alors que ce certificat était exclusivement fondé sur l’arrêté du 28 février 2012. La Cour de cassation a jugé que la cour d’appel avait dénaturé les termes clairs et précis de ce document, violant ainsi le principe de non-dénaturation.