La servitude de passage, régie par l’article 691 du code civil, nécessite une preuve de son étendue pour toute demande d’élargissement. La reconnaissance d’une servitude conventionnelle, ainsi que l’indemnisation pour préjudice moral, soulignent l’importance de la documentation et de la clarté dans les actes notariés.
Dernière mise à jour : 11 mars 2026
L’essentiel
- Demande d’élargissement de servitude rejetée pour absence de preuve.
- Article 691 du code civil régit la servitude de passage.
- Largeur actuelle du passage non prouvée, élargissement impossible.
- Indemnité de 5000 euros pour préjudice moral accordée.
- Frais de justice récupérables selon l’article 700 du CPC.
Contexte de l’affaire
En mars 2018, le tribunal a statué que le propriétaire ne pouvait demander la protection possessoire qu’en produisant un titre et a interdit au couple d’entraver l’accès à la voie. En juillet 2018, le propriétaire a de nouveau assigné le couple et d’autres parties pour faire reconnaître un droit de passage sur les fonds voisins. En avril 2021, le tribunal a déclaré l’action recevable et a reconnu l’existence d’une servitude de passage au bénéfice de la parcelle du propriétaire, tout en condamnant ce dernier à verser une somme au couple pour les frais de justice.
Le couple a interjeté appel, contestant la reconnaissance de la servitude et demandant une indemnité pour préjudice. Le propriétaire a demandé la confirmation du jugement tout en sollicitant une élargissement de la servitude. Le notaire impliqué a également demandé l’infirmation du jugement, affirmant n’avoir commis aucun manquement.
La cour a confirmé la reconnaissance de la servitude de passage, précisant qu’elle était attachée au bien immobilier et opposable au couple. Les demandes d’indemnité du couple ont été rejetées, car la servitude était conventionnelle. En revanche, la cour a accordé au propriétaire une indemnisation pour préjudice moral, en raison des difficultés rencontrées durant la procédure. Les demandes de garantie contre le notaire ont été écartées, et le couple a été condamné à verser des dommages-intérêts au propriétaire.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Existence d’une servitude de passage établie par un acte notarié et publiée au bureau des hypothèques.
- Opposabilité de la servitude aux acquéreurs ultérieurs du bien immobilier.
- Absence de preuve de la largeur actuelle du passage pour justifier l’élargissement demandé.
- Reconnaissance d’un préjudice moral dû à des procédures judiciaires longues et coûteuses.
- Indemnisation accordée en raison de l’âge avancé de [N] [V] et des difficultés rencontrées.
- Rejet des demandes d’indemnité compensatrice pour préjudice subi, car la servitude est conventionnelle.
Réflexe juridique
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Acte d’échange du 7 août 1952, transcrit au bureau des hypothèques de [Localité 1], mentionnant la servitude de passage.
- Acte notarié du 9 février 1982, confirmant l’acquisition de la parcelle A [Cadastre 1] et la servitude de passage.
- Publications au bureau des hypothèques de [Localité 1] des actes mentionnés, rendant la servitude opposable aux époux [P].
- Constatation de la largeur actuelle du passage, précisée par le premier juge comme étant déjà de 4 mètres.
- Procédures judiciaires antérieures et témoignages de [N] [V] concernant les entraves au libre passage.
Conséquences pratiques
Cette décision judiciaire a des conséquences significatives pour chaque partie impliquée dans l’affaire. Le propriétaire bénéficiant de la servitude de passage voit ses droits confirmés, tandis que les époux, en tant que défendeurs, subissent des conséquences financières et juridiques.
- Le propriétaire bénéficie d’une reconnaissance formelle de sa servitude de passage, garantissant l’accès à son domicile.
- Les époux sont condamnés à verser une indemnité de 5000 euros pour préjudice moral, impactant leur situation financière.
- Les époux doivent également payer 3500 euros pour les frais de justice, augmentant leur charge financière.
- La demande d’élargissement de la servitude a été rejetée, limitant les options des époux pour modifier l’accès.
- Les époux doivent assumer les dépens de la procédure, ce qui pourrait influencer leur stratégie juridique future.
- Le propriétaire ne peut pas revendiquer une indemnité compensatrice pour la servitude, ce qui clarifie les limites de ses droits.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Vérifier l’existence d’un acte notarié pour la servitude de passage.
- Confirmer la publication de la servitude au bureau des hypothèques.
- Établir la largeur actuelle du passage par constatation judiciaire.
- Documenter les préjudices moraux subis durant les procédures judiciaires.
- Demander le remboursement des frais de justice selon l’article 700 du CPC.
À éviter
- Ne pas négliger la preuve de la largeur du passage pour une demande d’élargissement.
- Éviter de contester la servitude sans fondement juridique solide.
- Ne pas ignorer les délais de prescription pour les demandes d’indemnisation.
- Éviter de soumettre des demandes d’indemnité pour préjudice si la servitude est conventionnelle.
- Ne pas omettre de conserver tous les documents relatifs aux procédures judiciaires.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable concernant l’établissement d’une servitude de passage ?
La servitude de passage est régie par les articles 682 et suivants du code civil. Selon l’article 691 du code civil, les servitudes discontinues, tel le droit de passage, ne peuvent s’établir que par titre. En l’espèce, une servitude de passage conventionnelle a été établie au profit de la parcelle du demandeur lors de l’acte d’échange du 7 août 1952, reprise dans l’acte notarié du 9 février 1982.
Quelles sont les conditions de recevabilité de l’action en reconnaissance d’une servitude de passage ?
L’action en reconnaissance d’une servitude de passage est recevable si elle n’est pas prescrite. Dans cette affaire, le tribunal a déclaré l’action principale non prescrite et recevable, ce qui signifie que le demandeur a respecté les délais légaux pour agir en justice.
Quels sont les critères pour établir une servitude de passage par prescription ?
Les époux défendeurs ont soutenu qu’aucune servitude de passage n’a été acquise par prescription, arguant qu’il n’existe ni état d’enclave ni possession paisible. La juridiction a rejeté cette argumentation, confirmant que la servitude de passage en question était conventionnelle et non pas légale pour cause d’enclave.
Quelle est la portée juridique de la servitude de passage en cas de changement de propriétaire ?
La servitude de passage est attachée au bien immobilier et non à la personne qui en est propriétaire. Elle est donc automatiquement transmise à l’acquéreur lors de la vente du bien concerné, ce qui a été confirmé par la juridiction dans le cadre de l’analyse de la servitude établie au profit de la parcelle du demandeur.
Quels sont les éléments déterminants pour la reconnaissance d’une servitude de passage ?
La juridiction a retenu que la servitude de passage était opposable aux défendeurs, car tant l’acte d’échange du 7 août 1952 que l’acte d’acquisition par le précédent propriétaire ont fait l’objet d’une publication au bureau des hypothèques. Cela a permis de conclure à l’existence de la servitude de passage s’exerçant le long de l’immeuble cadastré.
Quelles sont les conséquences de l’absence de preuve de la largeur du passage revendiqué ?
Le demandeur a sollicité l’élargissement de la servitude de passage à une largeur de 4 mètres sans démontrer la largeur actuelle du passage. La juridiction a précisé que la largeur était déjà de 4 mètres et a écarté la demande d’élargissement, car le demandeur n’a pas apporté la preuve contraire.
Quelle est la nature de l’indemnité demandée par les défendeurs pour préjudice subi ?
Les défendeurs ont demandé une indemnité de 15 000 euros pour réparer le préjudice subi, en se fondant sur l’article 682 du code civil. La juridiction a écarté cette demande, considérant que la servitude de passage était conventionnelle et qu’aucune indemnité ne devait être supportée par le demandeur, qui bénéficie du passage depuis 1952.
Quelles sont les conditions pour l’octroi de dommages-intérêts pour préjudice moral ?
La juridiction a reconnu le préjudice moral du demandeur résultant des entraves au libre passage et des tracasseries judiciaires. Elle a alloué la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts, considérant la durée et la complexité de la procédure ainsi que l’âge avancé du demandeur.
Quelle est la portée de la demande de garantie formulée à l’encontre du notaire ?
La demande de garantie formulée par le demandeur à l’encontre du notaire a été écartée, car elle était subsidiaire et conditionnée à la non-reconnaissance de la servitude de passage conventionnelle. La juridiction a donc infirmé les dispositions du jugement prononçant des condamnations à l’encontre du notaire.
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3e chambre civile
ARRET DU 26 FEVRIER 2026
Numéro d’inscription au répertoire général :
N° RG 21/03834 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PBIM
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 22 AVRIL 2021
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]
N° RG 18/00977
APPELANTS :
Madame [Q] [P] née [D]
[Adresse 1]
[Localité 2]
et
Monsieur [U] [P]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentés par Me Rémy GARCIA de la SELARL ACCORE AVOCATS, avocat au barreau de NARBONNE substitué sur l’audience par Me Thierry CHOPIN, avocat au barreau de NARBONNE
INTIMES :
Monsieur [N] [V]
né le 14 Mars 1939 à [Localité 3] (ALGÉRIE)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Sébastien CAUNEILLE de la SCP BELLOTTI/CAUNEILLE, avocat au barreau de NARBONNE substitué sur l’audience par Me Iris RICHAUD, avocat au barrreau de MONTPELLIER
Maître [O] [M]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Me Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué sur l’audience par Me Aurélia PUECH DAUMAS, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 10 septembre 2025
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 octobre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Brigitte DEVILLE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Gilles SAINATI, président de chambre
M. Thierry CARLIER, conseiller
Mme Brigitte DEVILLE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA
ARRET :
– contradictoire ;
– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour fixée au 18 décembre 2025 et prorogé au 26 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
– signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier.
* * * *
FAITS ET PROCEDURE
Suivant acte notarié du 14 juin 2013 dressé par Maître [M], notaire, [N] [V] a acquis une maison d’habitation située [Adresse 4] 1962 à [Localité 6], cadastrée A [Cadastre 1].
Le 24 juillet 2013, [U] [P] et son épouse née [Q] [D] ont acquis la maison voisine située [Adresse 5] 1962 à [Localité 6], cadastrée A [Cadastre 2] ainsi qu’un jardin attenant cadastré A [Cadastre 3].
La parcelle de [N] [V] est desservie à l’arrière par une voie privée qui permet d’y accéder et qui jouxte la parcelle A [Cadastre 3].
Le 24 novembre 2014, [Q] [P] a informé [N] [V] qu’elle allait fermer la voie lui appartenant.
Par acte du 3 mars 2015, [N] [V] a assigné [Q] [P] devant le tribunal d’instance de Narbonne qui a renvoyé l’affaire devant le tribunal de grande instance de la même ville.
Par jugement du 15 mars 2018 ce tribunal, actuellement tribunal judiciaire de Narbonne, a déclaré que [N] [V] ne pouvait solliciter la protection possessoire que sous la production d’un titre et a imposé à [Q] [P] de n’entreprendre aucune action tendant à interdire ou limiter l’assiette du passage revendiqué.
Par acte du 18 juillet 2018, [N] [V] a assigné devant le tribunal de Narbonne les époux [P], [K] et [Z] [R], Maître [A] et Maître [M] afin de voir reconnaître, au bénéfice de sa parcelle, un droit de passage sur les fonds de ses voisins.
Par jugement du 22 avril 2011 ce tribunal a :
dit l’action principale non prescrite et recevable,
dit que le fonds cadastré A [Cadastre 1] sur la commune de [Localité 6], appartenant à [N] [V], bénéficie d’une servitude de passage existant sur les fonds cadastrés A [Cadastre 4], A [Cadastre 3] et A [Cadastre 5] sur la même commune, pour accéder à son domicile, s’exerçant le long de l’immeuble cadastré A [Cadastre 2], en vertu de l’acte notarié d’échange du 7 août 1952 reprise dans l’acte de vente du 9 février 1982,
condamné [N] [V] à payer à [Q] [P] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens,
condamné Me [M] à relever et garantir [N] [V] de toute condamnation financière prononcée contre lui,
condamné Me [M] à payer à [N] [V] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens en ce compris le constat d’huissier du 24 novembre 2014,
rejeté le surplus des demandes et ordonné l’exécution provisoire tenant la nature et le caractère de l’instance.
[Q] et [U] [P] ont relevé appel de cette décision le 14 juin 2021 à l’encontre de [N] [V] et de Maître [M].
Vu les conclusions des appelants remises au greffe le 10 septembre 2021,
Vu les conclusions de [N] [V] remises au greffe le 29 novembre 2021,
Vu les conclusions de Maître [M] remises au greffe le 21 décembre 2021,
MOTIFS
[N] [V] fonde son action sur les articles 682 et suivants, 1240 et 1241 du code civil.
Les époux [P] concluent au rejet des demandes de [N] [V] aux motifs qu’aucune servitude de passage n’a été acquise par prescription, qu’il n’existe ni état d’enclave ni possession paisible. Subsidiairement, dans le cas de l’établissement d’une servitude de passage, ils réclament une indemnité de 15 000 euros destinée à réparer le préjudice subi.
[N] [V] conclut à la confirmation du jugement en sollicitant toutefois la fixation d’une servitude de passage une largeur de 4 mètres ainsi que des dommages et intérêts.
Maître [M] demande l’infirmation du jugement en affirmant n’avoir commis aucun manquement.
Aux termes de l’article 691 du code civil les servitudes discontinues, tel le droit de passage, ne peuvent s’établir que par titre.
En l’espèce, [N] [V] a acquis de [T] [H] la parcelle cadastrée A [Cadastre 1] sur la commune de [Localité 6]. Antérieurement [S] [H], père de [T] [H], avait acquis cette parcelle de [I] [W] par acte notarié publié du 9 février 1982 qui précisait en page 2 : « dans l’acte d’échange du 7 août 1952, transcrit au bureau des hypothèques de [Localité 1] le 23 octobre suivant, volume 2604 numéro 65, la désignation était la suivante que les parties ont entendu conserver : « l’immeuble échangé confronte au nord la route, au midi un passage (sur lequel Monsieur [X] [W] aura tous droits de passage avec bêtes et charrettes) à l’est et à l’ouest dame [E] ».
La servitude de passage est attachée au bien immobilier et non à la personne qui en est propriétaire. Elle est donc automatiquement transmise à l’acquéreur lors de la vente du bien concerné.
En l’espèce, une servitude de passage conventionnelle a été établie au profit de la parcelle A [Cadastre 1] sur le passage litigieux lors de l’acte d’échange du 7 août 1952 et reprise dans l’acte notarié du 9 février 1982 par lequel le père de [T] [H], vendeur, a acquis cette parcelle. La servitude conventionnelle de passage bénéficie donc à la parcelle A [Cadastre 1] dont [N] [V] est devenu propriétaire.
Une servitude conventionnelle de passage, si elle n’est pas mentionnée dans le titre de propriété, n’est opposable à l’acquéreur de l’immeuble servant que dans la mesure où elle a fait l’objet d’une publicité foncière.
Or tant l’acte d’échange du 7 août 1952 que l’acte d’acquisition par [S] [H] du 9 février 1982 ont fait l’objet d’une publication au bureau des hypothèques de [Localité 1]. Ladite servitude est donc opposable aux époux [P] et le jugement sera confirmé en ce qu’il a reconnu l’existence de la servitude de passage s’exerçant le long de l’immeuble cadastré A [Cadastre 2] au bénéfice du fonds cadastré A [Cadastre 1].
[N] [V] demande l’élargissement de la servitude de passage sur une largeur de 4 m sans démontrer la largeur actuelle du passage. Le premier juge a précisé que la largeur était déjà de 4 m et l’intimé ne rapporte pas la preuve contraire. Cette demande sera écartée.
Les époux [P] demandent l’allocation de la somme de 15 000 euros à titre d’indemnité compensatrice du préjudice subi conformément aux dispositions de l’article 682 du code civil. Cette demande sera écartée puisqu’en l’espèce la servitude de passage est conventionnelle et non pas légale pour cause d’enclave en application de cet article. Par ailleurs, le fonds A [Cadastre 1] bénéficie du passage depuis 1952 aux termes d’une convention et aucune indemnité ne doit donc être supportée par [N] [V]. Cette demande sera écartée.
[N] [V] demande l’indemnisation de son préjudice moral résultant des entraves au libre passage et des tracasseries judiciaires supportées depuis une dizaine d’années.
Ce préjudice est incontestable puisque [N] [V], actuellement âgé de 86 ans, a dû faire face à une procédure longue et coûteuse pour faire reconnaître ses droits.
Il convient de lui allouer à ce titre la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts et d’infirmer le jugement de ce chef.
Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de garantie de [N] [V] formée à l’encontre de Maître [M], notaire, puisque celle-ci est formulée à titre subsidiaire, comme en première instance, dans le cas où la servitude de passage conventionnelle ne serait pas reconnue. Il y a donc lieu d’infirmer les dispositions du jugement prononçant des condamnations à l’encontre de Maître [M].
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement seulement en ce qu’il a dit que l’action principale était non prescrite et recevable et que le fonds cadastré A [Cadastre 1] sur la commune de [Localité 6] appartenant [N] [V] bénéficie d’une servitude de passage existant sur les fonds cadastrés A [Cadastre 4], A [Cadastre 3] et A [Cadastre 5] sur la même commune, pour accéder à son domicile, s’exerçant le long de l’immeuble cadastré A [Cadastre 2], en vertu de l’acte notarié d’échange du 7 août 1952 reprise dans l’acte de vente du 9 février 1982 ;
Et statuant sur les chefs infirmés,
Déboute les époux [P] de leur demande de paiement d’une indemnité compensatrice du dommage occasionné par la servitude de passage conventionnelle ;
Condamne in solidum les époux [P] à payer à [N] [V] la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;
Déboute [N] [V] de sa demande relative à la largeur de l’assiette de la servitude de passage ;
Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande subsidiaire de garantie de [N] [V] formée à l’encontre de Maître [M], notaire ;
Condamne in solidum les époux [P] à payer à [N] [V] la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés tant en première instance qu’en cause d’appel ;
Déboute les autres parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum les époux [P] aux dépens de première instance et d’appel relatifs tant à la demande principale qu’ à l’appel en garantie.
le greffier le président
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour d’appel de Montpellier, 26 février 2026, RG n° 21/03834 — Thématiques associées : Servitudes — Servitude de passage — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 11 mars 2026.