Le syndicat des copropriétaires dispose de la faculté d’agir en justice pour le recouvrement des charges impayées, avec des conséquences financières pour le débiteur. La décision du tribunal souligne l’importance de la justification et de la proportionnalité des frais de recouvrement engagés.
Dernière mise à jour : 11 mars 2026
L’essentiel
- Le syndicat peut agir pour recouvrer les charges impayées.
- Créance exigible après approbation des comptes par l’assemblée générale.
- Frais de recouvrement doivent être justifiés et proportionnés.
- Dommages et intérêts pour mauvaise foi doivent être proportionnés à la créance.
- Jugement réputé contradictoire en cas de non-comparution du débiteur.
- Décision exécutoire à titre provisoire selon le code de procédure civile.
Contexte de l’affaire
Le syndicat des copropriétaires a actualisé sa créance à 3507,39 euros, tenant compte des paiements effectués par le débiteur. Ce dernier n’a pas comparu ni été représenté lors de l’audience, ce qui a conduit à un jugement réputé contradictoire. Le tribunal a examiné les preuves fournies par le syndicat, notamment des extraits de la matrice cadastrale, des décomptes des sommes dues, et des procès-verbaux d’assemblées générales ayant approuvé les comptes.
Le tribunal a constaté que le compte du propriétaire était débiteur de 4084,39 euros au 1er août 2025, après déduction des paiements récents. En l’absence de contestation de la part du débiteur, le tribunal a condamné ce dernier à payer la somme de 3444,39 euros au syndicat des copropriétaires, avec intérêts à compter de la date de l’assignation.
Concernant les frais de recouvrement, le tribunal a retenu une somme de 61 euros, correspondant à une mise en demeure. De plus, des dommages et intérêts de 340 euros ont été accordés en raison du préjudice causé par le non-paiement des charges. Enfin, le tribunal a condamné le débiteur à payer 800 euros au titre des frais de justice, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. Le jugement a été déclaré exécutoire à titre provisoire.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Obligation de paiement des charges de copropriété conforme à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
- Créance exigible après approbation des comptes par l’assemblée générale sans recours dans le délai légal (article 42 de la même loi).
- Justification de la créance par des éléments de preuve fournis par le syndicat des copropriétaires.
- Frais de recouvrement justifiés et proportionnés, conformément à l’article 10-1 de la loi précitée.
- Existence d’une faute de la part du débiteur entraînant un préjudice pour le syndicat des copropriétaires.
- Proportionnalité des dommages et intérêts par rapport au montant de la dette.
- Condamnation aux dépens et frais de justice en application de l’article 696 du code de procédure civile.
Réflexe juridique
Les frais de recouvrement, tels que les mises en demeure, sont à la charge du copropriétaire débiteur selon l’article 10-1 de la loi précitée, mais doivent être justifiés et proportionnés. Les frais d’administration courante, comme le suivi de procédure, ne peuvent être facturés séparément. En matière de dommages et intérêts, l’article 1231-6 du code civil permet d’indemniser le préjudice causé par la mauvaise foi du débiteur, mais le montant doit être proportionné à la créance.
Le tribunal a condamné le débiteur à payer les charges impayées, les frais de recouvrement, des dommages et intérêts, ainsi que les frais de justice, en se fondant sur les éléments de preuve fournis par le syndicat. La décision est exécutoire à titre provisoire (article 514 du code de procédure civile).
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Extrait de la matrice cadastrale prouvant la propriété de M. [T] [S] sur les biens immobiliers dépendant de l’immeuble soumis au statut de la copropriété.
- Décompte individuel des sommes dues par M. [T] [S] sur la période du 30/06/2017 au 01/08/2025.
- Procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et votant les budgets prévisionnels de charges et travaux.
- Appels de charges provisionnels et appels de charges travaux pour les années 2024 et 2025.
- Contrat de syndic justifiant la gestion des charges de copropriété.
Conséquences pratiques
Cette décision de justice a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. Le syndicat des copropriétaires obtient le recouvrement des charges impayées, tandis que le débiteur fait face à des obligations financières supplémentaires, y compris des frais de recouvrement et des dommages et intérêts.
- Le syndicat des copropriétaires peut récupérer les charges impayées, améliorant ainsi sa trésorerie.
- Le débiteur est contraint de régler une somme totale de 4 845,39 euros, incluant les charges, les frais de recouvrement et les dommages et intérêts.
- Le débiteur pourrait subir des conséquences sur son crédit si le paiement n’est pas effectué dans les délais.
- Le syndicat peut envisager d’autres actions judiciaires en cas de non-paiement ultérieur.
- Le jugement étant exécutoire à titre provisoire, le syndicat peut immédiatement agir pour le recouvrement.
- Le débiteur doit justifier de sa capacité à payer pour éviter des mesures d’exécution forcée.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Vérifier l’approbation des comptes par l’assemblée générale.
- Rassembler les preuves de propriété de M. [T] [S].
- Établir un décompte des charges impayées.
- Justifier les frais de recouvrement engagés.
- Préparer les procès-verbaux des assemblées générales.
À éviter
- Facturer des frais non justifiés ou non proportionnés.
- Oublier de respecter le délai légal de recours.
- Ignorer les décisions de justice antérieures.
- Ne pas documenter les appels de charges.
- Agir sans preuve solide de la créance.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable aux charges de copropriété impayées ?
La règle de droit applicable est l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui stipule que les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité de ces services et éléments pour chaque lot. L’obligation de paiement des charges existe dès que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, sans recours formé dans le délai légal, conformément à l’article 42 de la même loi.
Quels sont les critères pour établir la créance du syndicat des copropriétaires ?
Les critères pour établir la créance incluent la présentation d’un extrait de la matrice cadastrale prouvant la qualité de copropriétaire du débiteur, un décompte individuel des sommes dues, et la preuve que les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale. En vertu de l’article 65 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels du syndic constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Quelle est la procédure applicable en cas de non-comparution du débiteur ?
Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en cas de non-comparution du débiteur, le jugement sera réputé contradictoire. Cela signifie que le tribunal peut statuer sur la demande du créancier même en l’absence du débiteur, à condition que ce dernier ait été régulièrement cité.
Quels sont les éléments déterminants pour la condamnation aux frais de recouvrement ?
Les éléments déterminants pour la condamnation aux frais de recouvrement sont définis par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui précise que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, tels que les frais de mise en demeure, peuvent être imputés au copropriétaire concerné. Ces frais doivent être en juste proportion avec le montant de la créance et doivent correspondre à des diligences efficientes dans le processus de recouvrement.
Quelle est la qualification juridique des dommages et intérêts en cas de retard de paiement ?
La qualification juridique des dommages et intérêts est régie par l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, qui permet au créancier d’obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire si le débiteur a causé un préjudice indépendant de son retard par sa mauvaise foi. Les manquements répétés à l’obligation de régler les charges de copropriété constituent une faute, entraînant un préjudice financier pour le syndicat des copropriétaires.
Quels sont les critères pour l’octroi de la somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ?
L’octroi de la somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile est justifié par le fait que le créancier a dû recourir à la justice pour recouvrer sa créance, entraînant des frais non compris dans les dépens. Le tribunal peut accorder une somme pour couvrir ces frais, en tenant compte de la situation de l’affaire et des frais engagés par le créancier.
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JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]
[1] Le :
Copie conforme délivrée
à : M. [S]
Copie exécutoire délivrée
à : Me GIOVANNETTI
Pôle civil de proximité
■
PCP JTJ proxi fond
N° RG 25/04399 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWTL
N° MINUTE : 7/2026
JUGEMENT
rendu le jeudi 26 février 2026
DEMANDEUR
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1], représenté par son syndic, la Société Parisienne de Gérance d’Immeuble – SPGI, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #D1982
DÉFENDEUR
Monsieur [T] [S]
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 décembre 2025
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 février 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.
Décision du 26 février 2026
PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04399 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWTL
EXPOSE DU LITIGE
M. [T] [S] est propriétaire des lots n°10, 86 et 91au sein d’un immeuble sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SOCIÉTÉ PARISIENNE DE GERANCE D’IMMEUBLE «SPGI», a fait assigner M. [T] [S] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– 4307,39 euros au titre des charges de copropriétés arrêtées au 01 août 2025 ;
– 61 euros au titre des frais de relance arrêtés au 01 août 2025 ;
– 1500 euros au titre de dommages et intérêts ;
– 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2025.
Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la baisse à savoir à la somme de 3507,39 euros au regard des règlements postérieurs effectués par le défendeur.
M. [T] [S], cité à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 février 2026 par mise à disposition au greffe.
MOTIF DE LA DÉCISION
Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 65-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
En vertu de l’article 65 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.
Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1653 du code civil.
En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :
– un extrait de la matrice cadastrale dont il résulte que M. [T] [S] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant de l’immeuble sis [Adresse 6] soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°10, 86 et 91 ;
– un décompte individuel des sommes dues, sur la période du 30/06/2017 au 01/08/2025 ;
– au regard de la reprise, au décompte, d’un solde de 3862,90 euros en date du 30 juin 2017 : les grands livres 2014,2015,2016 et 2017 ;
– le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire en date du 07/04/2014,13/05/2015,01/06/2016,30/05/2017,31/05/2018,31/01/2019,23/07/2021,17/05/2022,13/12/2023,14/01/2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de charges et travaux et l’attestation de non recours contre ces assemblées générales étant précisé qu’aucune assemblée ne s’est tenue en 2020
– les appels de charges provisionnels et les appels de charges travaux 2024, les 1,2 et 3ème appels de charges courantes 2025, les appels ajustements budgets des 14 janvier 2025 et 01 juillet 2025 et les appels travaux des 1 février, 01 mars, 01 mai et 01 août 2025, les régularisations individuelles de charges 2023 et 2024 ;
– le contrat de syndic.
Il ressort des pièces produites que le compte de copropriétaire de M. [T] [S] est débiteur, au 01 août 2025 de la somme de 4084,39 euros au titre des charges impayées, déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés infra.
Le syndicat des copropriétaires allègue de versements ultérieurs de M. [T] [S]. A cet égard, il ressort des pièces produites que ce dernier a effectué sur la période du 02 septembre au 02 décembre 2025, 4 versements de 160 euros soit 640 euros.
La dette ressort en conséquence à 3 444,39 euros.
M. [T] [S] ni comparant ni représenté, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.
Par conséquent, M. [T] [S] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la SOCIÉTÉ PARISIENNE DE GERANCE D’IMMEUBLE « SPGI », la somme de 3 444,39 euros au titre des charges impayées au 01 août 2025 et ce avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2025.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.
Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. En outre, les frais doivent être en juste proportion avec le montant de la créance.
Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour constitution et transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances antérieures à la mise en demeure et postérieures à la délivrance de l’assignation.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.
En l’espèce, il ressort du décompte que la somme de 284 euros a été facturée étant toutefois rappelé que le syndicat des copropriétaires forme sa demande uniquement à hauteur de 61 euros au titre de la mise en demeure du 24 octobre 2024.
Cette mise en demeure est produite aux débats.
Par conséquent, M. [T] [S] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la SOCIÉTÉ PARISIENNE DE GERANCE D’IMMEUBLE «SPGI», la somme de 61 euros au titre des frais de recouvrement.
Sur la demande de dommages et intérêts
Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.
Le montant sollicité sera toutefois revu à de plus justes proportions au regard du montant de la dette.
Il convient en conséquence de condamner M. [T] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SOCIÉTÉ PARISIENNE DE GERANCE D’IMMEUBLE « SPGI» , la somme de 340 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
M. [T] [S], partie perdante, est condamné aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.
Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle M. [T] [S] est condamné.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE M. [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, la SOCIÉTÉ PARISIENNE DE GERANCE D’IMMEUBLE « SPGI» la somme de 3 444,39 euros au titre des charges impayées au 01 août 2025 (déduction faite de la somme de 640 euros réglée par M. [T] [S] sur la période du 02 septembre au 02 décembre 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2025 ;
CONDAMNE M. [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, la SOCIÉTÉ PARISIENNE DE GERANCE D’IMMEUBLE « SPGI», la somme de 61 euros au titre des frais de recouvrement ;
CONDAMNE M. [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, la SOCIÉTÉ PARISIENNE DE GERANCE D’IMMEUBLE « SPGI», la somme de 340 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE M. [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, la SOCIÉTÉ PARISIENNE DE GERANCE D’IMMEUBLE « SPGI», la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [T] [S] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 26 février 2026.
La Greffière, La Présidente,
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Paris, 26 février 2026, N° de RG 25/04399 — Thématiques associées : Charges de copropriété — Charges de copropriété impayées — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 11 mars 2026.