Bail commercial : comment gérer les impayés et les clauses résolutoires ? – Tribunal judiciaire de Lille, 2 mars 2026, N° de RG 24/00017

Quel est le fondement juridique de l’obligation du bailleur de garantir la jouissance paisible du bien loué ?

La S.A.S.U [J] invoque l’article 1719 du code civil, qui impose au bailleur de délivrer la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et de garantir la jouissance paisible. Toutefois, les parties peuvent déroger à ces dispositions contractuellement. En l’espèce, l’article 14 du bail stipule que le preneur est responsable des troubles de jouissance causés par des tiers, conformément à l’article 1725 du code civil, qui précise que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur des troubles causés par des tiers.

Quelles sont les conditions d’application de l’exception d’inexécution en matière de bail commercial ?

L’exception d’inexécution est admise lorsque le preneur se trouve dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués. L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation. En l’espèce, la S.A.S.U [J] ne prouve pas qu’elle se trouve dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués, ce qui conduit à écarter son exception d’inexécution.

Quel est le critère de bonne foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire ?

La mise en œuvre de la clause résolutoire doit être effectuée de bonne foi par le bailleur. Si le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi, il est sans effet. En l’espèce, la S.A.S.U [J] soutient que le bailleur a participé à son préjudice, mais le tribunal constate que le bailleur ne sollicite plus l’application de la clause résolutoire, rendant la demande d’annulation du commandement de payer sans effet.

Quelles sont les exigences de précision de l’inventaire des charges en vertu de la loi Pinel ?

L’article L. 145-40-2 du code de commerce impose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail. La S.A.S.U [J] conteste la clarté de la rubrique « toutes taxes ou redevances liées à l’exploitation du local ou de l’immeuble », mais le tribunal juge que cette mention est suffisamment détaillée pour satisfaire aux exigences légales.

Quel est le régime de preuve applicable en matière de créance locative ?

Conformément à l’article 1353 du code civil, il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. En l’espèce, le bailleur doit établir l’existence et le montant des charges réclamées. Le tribunal constate que le bailleur ne produit pas de décompte récapitulatif des charges, ce qui entraîne le rejet de sa demande de paiement des charges.

Quels sont les critères pour accorder des délais de paiement au débiteur ?

L’article 1343-5 du code civil permet au juge de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. En l’espèce, le tribunal accorde des délais de paiement à la S.A.S.U [J] en raison de ses efforts pour s’acquitter d’une part conséquente de sa dette et de l’absence de difficultés financières particulières évoquées par le créancier.

Quelles sont les conséquences de l’absence de paiement d’une échéance dans le cadre d’un échelonnement ?

En cas de défaut de paiement d’un seul terme du loyer et des charges courants, la totalité de la somme restant due devient immédiatement exigible, conformément aux stipulations de l’échéancier établi par le tribunal. Cela signifie que le débiteur doit respecter les échéances fixées pour éviter la déchéance du terme.