Bail commercial : validité du congé et expulsion pour loyers impayés – Tribunal judiciaire de Marseille, 6 mars 2026, RG n° 25/04769

Quelle est la règle de droit applicable concernant la validité du congé délivré au locataire ?

La validité du congé est régie par l’article 1713 du Code civil, qui dispose qu’on peut louer toutes sortes de biens meubles ou immeubles. En l’espèce, le bail stipule que « au terme du bail ou de ses renouvellements, chacune des parties pourra notifier à l’autre son intention de mettre fin au contrat sous réserve de respecter un délai de préavis de trois mois ». Le congé doit revêtir la forme d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou d’un acte de commissaire de justice. Le délai de préavis commence à courir à compter de la première présentation de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte de commissaire de justice.

Quels sont les critères de recevabilité du congé en matière de bail ?

Le congé doit être notifié dans le respect des formes prévues par le bail, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit par acte de commissaire de justice. Le délai de préavis de trois mois doit également être respecté. En l’espèce, le congé a été signifié par acte de commissaire de justice le 19 mars 2025, pour une prise d’effet au 30 juin 2025, ce qui respecte les conditions de forme et de délai.

Quelle est la qualification juridique des obligations du locataire en matière de paiement des loyers et charges ?

Les obligations du locataire en matière de paiement des loyers et charges sont régies par l’article 1103 du Code civil, qui prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l’espèce, le bailleur justifie que le locataire a cessé de payer ses loyers et charges de manière régulière, et reste redevable d’une somme de 2.145 euros, comptes arrêtés au 16 octobre 2025.

Quels sont les éléments déterminants pour la décision concernant l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est fondée sur l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, qui permet au juge des référés d’accorder une provision au bailleur si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables. En l’espèce, le bailleur a droit à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit 715 euros charges comprises, à compter du 30 juin 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Quelle est la portée des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens. Dans cette affaire, il a été jugé inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens, et le locataire a été condamné à payer 1.000 euros au titre de l’article 700.

Quels sont les pouvoirs du juge des référés en matière d’expulsion ?

Le juge des référés peut ordonner l’expulsion du locataire en cas de non restitution volontaire des lieux, conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution. En l’espèce, le juge a ordonné l’expulsion de Monsieur [V] [E] et de tout occupant de son chef, en cas de non restitution des lieux dans le mois suivant la signification de l’ordonnance.