Évaluation immobilière en succession : obtenir un dégrèvement des droits de mutation.

4ème chambre civile

N° RG 25/04724 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MTDU

SG/PR

Copie exécutoire
et copie délivrées

le : 09/03/26

à :

Me Jordan MICCOLI

M. Le Directeur des Finances Publiques

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 09 mars 2026

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [Q] [C], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [V] [C], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [H] [T], demeurant [Adresse 3]

représentés par Me MENGES, avocat au barreau de PARIS (plaidant) et par Me Jordan MICCOLI, avocat au barreau de GRENOBLE (postulant) substitué par maître VANZETTO, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

E T :

DEFENDERESSE

DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’AUVER GNE RHÔNE ALPES, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par son Directeur en exercice

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 24 Novembre 2025, tenue à juge unique par Serge GRAMMONT, Vice-Président, assisté de Béatrice MATYSIAK, Greffière, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu l’avocat en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 09 Février 2026 et prorogé au 9 mars 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :
FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES :

[A] [C], né le 21 décembre 1928, est décédé le 19 mars 2019, laissant pour lui succéder :
– Ses deux fils, Messieurs [Q] et [V] [C] ;
– Son petit-fils, Monsieur [H] [T].

Une déclaration de succession a été dressée le 14 janvier 2020 valorisant la masse taxable à la somme de 1.295.636, 52 euros.

Au titre des actifs de la succession, les héritiers ont inscrit une maison à usage d’habitation située au [Adresse 5], cadastrée section AI no [Cadastre 1], pour une valeur de 600.000 euros.

Le bien immobilier a été vendu le 08 octobre 2021 au prix net vendeur de 460.000 euros.

Par courrier en date du 15 novembre 2021, le notaire en charge de la succession a adressé au service des impôts une déclaration de succession rectificative accompagnée d’une demande de restitution du trop versé.

Par courrier en date du 21 janvier 2022, la Direction Générale des Finances Publiques a rejeté la demande.

Une nouvelle demande de dégrèvement a été faite en vain par courrier du 18 juillet 2022.

Par acte d’huissier-commissaire de justice du 29 décembre 2023, Monsieur [Q] [C], Monsieur [V] [C] et Monsieur [H] [T] ont assigné l’Établissement public Direction Régionale des Finances Publiques d’Auvergne-Rhône-Alpes devant ce tribunal aux fins de voir prononcer le dégrèvement partiel d’une partie des droits de mutation acquittés.

Aux termes de leurs dernières conclusions, signifiées par acte du 18 septembre 2024, Monsieur [Q] [C], Monsieur [V] [C] et Monsieur [H] [T] demandent au tribunal de :
– Les déclarer recevables et bien fondés ;
– Constater que le bien sis à [Localité 1] (Isère), cadastré section AI et formant le lot numéro 3 du lotissement  » [Adresse 6]  » a été surévalué à 150.000 euros lors de la déclaration de succession ;
– Condamner la Direction Régionale des Finances Publiques d’Auvergne-Rhône-Alpes au remboursement de la somme de 28.518 euros au titre de la perception indue des droits de mutation au prorata de la valeur rectifiée du bien avec intérêts au taux légal à compter de la réclamation ;
– Ordonner la capitalisation des intérêts ;
-Condamner la Direction Régionale des Finances Publiques d’Auvergne-Rhône-Alpes à verser aux consorts [C] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils fondent leur demande de dégrèvement sur la comparaison avec les mutations contemporaines du fait générateur de l’imposition. Ils rappellent que l’évaluation du bien immobilier contenu dans la déclaration de succession initiale correspond à un prix de 6.000 euros par mètre carré habitable, or, un tel montant apparaît excessif au regard d’autres mutations comparables. En réponse à l’administration fiscale qui conteste la pertinence des comparaisons effectuées, ils soulignent que l’Administration ne s’explique pas sur les raisons qui conduirait à un écart de 50 % sur la valeur des biens immobiliers utilisés au seul motif que ces derniers n’auraient pas de piscine ou comprendraient une servitude de passage des eaux. Ils estiment l’administration fiscale ne produit pas la moindre cession comparable permettant de contester la pertinence des mutations utilisées ici à titre de comparaison.

Ils expliquent avoir commis une erreur dans l’évaluation du bien immobilier, compte tenu des vices affectant l’immeuble précédemment au fait générateur de l’imposition mais dont l’existence a été révélée postérieurement au décès. Ils indiquent qu’un rapport rédigé par le bureau d’études de structures Soraetec établit la présence de fissures et d’un affaiblissement vertical avec décalage horizontal généralisé. À ce titre, il préconise de nombreux travaux au coût total très important. Ils précisent qu’ils n’occupaient pas les lieux lors de la déclaration de succession mais que les désordres structurels évoqués étaient nécessairement préexistants à cette époque. Ils indiquent avoir procédé à la vente du bien immobilier pour un près très inférieur à la valeur indiquée dans la déclaration de succession moins de deux ans après le décès.

Selon ses dernières conclusions signifiées le 31 octobre 2025, la direction régionale des Finances Publiques de Provence-Côte d’Azur demande au tribunal, de :
– Débouter les consorts [C] de l’ensemble de leurs demandes ;
– Rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner les consorts [C] aux entiers dépens de l’instance et à payer à l’administration fiscale une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle rappelle que la charge de la preuve du caractère surévalué de la valeur vénale du bien immobilier indivis incombe aux demandeurs, or cette preuve n’est pas rapportée, ni par la méthode de la comparaison ni par les prétendus désordres préexistants découvert ultérieurement à la déclaration de succession. Elle considère en premier lieux que les termes de comparaison retenus par les demandeurs présentent des caractéristiques différentes du bien immobilier litigieux au niveau de la superficie, de l’année de construction, et des équipements de confort, et que certains termes de comparaison sont grevés de servitude qui diminuent nécessairement la valorisation du bien. Ensuite, s’agissant des désordres présents sur le bien immobilier litigieux, elle souligne que le rapport produit à l’instance a été établi plus de deux ans après le fait générateur à l’origine de l’imposition et qu’il fait état de désordres structurels touchant uniquement une partie de la construction, sans risque à court terme. En outre, les demandeurs n’ont pas produit de devis chiffré du coût des mesures préconisées.

L’instruction de la procédure a été clôturée par l’ordonnance du juge de la mise en état du 14 octobre 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 24 novembre 2025 et mise en délibéré au 9 février 2026, prorogée à ce jour.
MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article L. 17, alinéa 1er, du livre des procédures fiscales, l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.

Aux termes de l’article 761 du code général des impôts, pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d’après la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges, sauf, en ce qui concerne celles-ci, ce qui est dit aux articles 767 et suivants.

La valeur vénale est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel se trouve l’immeuble cédé avant la mutation et des clauses de l’acte de vente, ce qui se déduit essentiellement des termes de comparaison relatifs aux prix de vente de biens intrinsèquement comparables audit immeuble au jour de la mutation. Il convient de préciser qu’en l’absence de tels termes de comparaisons d’autres méthodes sont possibles. (Cf Com., 10 mai 1988, no 87-13.554 ; 26 janv. 1999, no 97-10.403).

Il appartient au contribuable de rapporter la preuve du caractère exagéré de l’imposition contestée en établissant que, comme il le soutenait dans sa réclamation, la valeur vénale de l’immeuble au jour du décès était inférieure à celle mentionnée dans la déclaration de succession. (Cf Com., 22 oct. 2013, no 12-24.034).

Si, pour la perception des droits d’enregistrement, la valeur vénale réelle d’un immeuble ne peut être déterminée sans qu’il soit procédé à des comparaisons tirées de la cession de biens intrinsèquement similaires, cette exigence n’implique pas que les biens ainsi pris en considération soient strictement identiques à ceux qui constituent l’objet du litige, dans le temps, dans l’environnement et dans l’emplacement, à ceux qui constituent l’objet du litige. (Cf Com., 12 janvier 1993, n° 90-21.494 ; 25 novembre 2014, n°13-23.575).

Les juges du fond doivent procéder à un examen concret des éléments de comparaison présentés. (Cf Com., 17 juillet 2001, n°98-20.230).

Ils apprécient souverainement les éléments de preuve soumis à la discussion des parties. (Cf Com., 21 octobre 2008, n°07-18.181).

En l’espèce, les demandeurs estiment que la valeur vénale déclarée du bien litigieux à 600.000 euros a été surévaluée de 150.000 euros, sa valeur réelle étant de 450.000 euros.

Il convient de rappeler que le fait générateur de l’imposition est le décès de [A] [C] survenu le 19 mars 2019. Il appartient donc au contribuable de rapporter la preuve, en se référant à des ventes définitives portant sur des biens comparables à la même période, de ce que la valeur du bien immobilier litigieux indiquée dans la déclaration de succession.

En l’espèce, le bien objet de l’évaluation est une villa construite en 1939 et une extension construite dans les années 1970, d’une superficie de 100 m2, composée d’un rez-de-chaussée surélevé de quatre pièces et de dépendances sur sous-sol a usage de cave et garage, sur un terrain d’une superficie de 1.114 m2 cadastré section Al numéro [Cadastre 1], [Adresse 5], située dans le lotissement dénommé  » [Adresse 6]  » à [Localité 1]. Ce bien est pourvu d’une piscine, tel il en ressort dans l’acte de vente qui mentionne qu’elle n’était en eau au jour de la vente.

Les demandeurs font état de six ventes à titre de comparaison :

– une vente du 5 avril 2016 d’une maison d’habitation, située au n°11 de la même rue, composée de 7 pièces pour une surface habitable de 178 m2 et un terrain de 1.089 m2, au prix de 435.000 euros, soit 2.443, 82 euros du m²,

– une vente du 21 décembre 2018 d’une maison d’habitation située [Adresse 7], située à environ 150 mètre du bien litigieux, dans la même section cadastrale, composée de 5 pièces pour une surface habitable de 216 m2 et un terrain de 621 m2, au prix de 425.000 euros, soit l.967 euros du m2 ;

– une vente du 12 février 2019, d’une maison d’habitation située [Adresse 8], située à environ 350 mètre du bien litigieux, dans la même section cadastrale, composée de huit pièces pour une surface habitable de 200 m2 et un terrain de 1.757 m2, au prix de 712.000 euros, soit 3.560 euros du m2.

L’Administration fait valoir que ces trois termes sont des maisons d’habitation d’une superficie nettement supérieure, voir plus du double e celle du bien en litige d’une superficie de 100 m2, soit respectivement une superficie pour chacune de 178 m2, 216 m2 et 209 m², que deux des biens sont de construction plus ancienne (1929 et 1860) pris en l’état par les acheteurs et dont les terrains d’assise sont grevés des servitudes, engendrant véritablement une réelle moins-value des immeubles, ce qui n’est pas le cas pour le bien litigieux. Elle souligne en outre qu’aucun terme apporté ne fait état de l’existence d’une piscine.

Toutefois, comme rappelé plus haut, les biens pris en comparaison ne doivent pas nécessairement être identiques. Or ces références sont constituées de maisons d’habitation avec terrain, situées à proximité du bien litigieux. Il n’est pas démontré qu’une servitude de canalisation dans un cadre périurbain engendre une baisse de valeur particulière. De même, l’année de construction ne constitue pas nécessairement une variable à la baisse du prix. La surface du terrain constitue en revanche un élément d’appréciation de la valeur du bien.

– une vente du 30 novembre 2016 d’une maison d’habitation, située au n° 2 de la même rue, composée de 4 pièces pour une surface habitable de 100 m2 et un terrain de 938 m2, au prix de 427.000 euros, soit 4.270 euros le m²;

– une vente du 9 janvier 2019 d’une maison d’habitation située [Adresse 9], section cadastrale identique, composée de 3 pièces pour une surface habitable de 105 m2, au prix de 310.500 euros, soit 2.957 euros au m² ;

– une vente du 16 juin 2016 d’une maison d’habitation située au [Adresse 10], section cadastrale identique, composée de 4 pièces pour une surface habitable de 120 m2, au prix de 442.000 euros, soit 3683, 33 euros le m² ;

L’Administration fait valoir que la vente du 30 novembre 2016 concerne une maison dépourvue de piscine et de dépendances comparables au bien en litige, et la vente du 9 janvier 2019, concerne une maison d’année de construction de 1973, située dans un ensemble immobilier en copropriété et jumelée, sans aucun terrain attenant, et qu’il en est de même pour le bien issu de la vente du16 juin 2016.

Si ces biens ne disposent pas de piscine, celle qui est implantée sur le terrain du bien objet du litige est restée vide pendant plusieurs années, de sorte qu’elle doit être considérée comme vétuste, voire irréversiblement endommagée, et dont le remise en état pourrait être équivalente à une construction neuve. Cet élément ne paraît donc pas être de nature à accroître la valeur du bien.

Par ailleurs, les demandeurs versent aux débats un rapport du bureau d’études de structures Soraetec établi le 05 mars 2021.

Bien qu’établi deux ans après le fait générateur de l’imposition, il relève la présence d’un affaissement et de fissures qui  » sont anciennes aujourd’hui », de sorte que ces désordres existaient nécessairement au décès du propriétaire.

L’expert indique que  » en l’état actuel, la structure semble stabilisée, il n’y a pas de risque d’effondrement à court terme, cependant, pour une pérennité de l’ouvrage, nous recommandons de procéder à des renforcements « .

Bien que ces désordres soient situés  » dans la zone au Sud-Ouest où sont présents les terrasses et escaliers « , le reste étant décrit comme étant sans fissure et  » en bon état « , l’ampleur des travaux de consolidation dépend du constant ou non d’une évolution des fissures, de sorte qu’il existait un aléa pour l’acheteur quant au coût des travaux à entreprendre.
Il résulte de ces éléments que la maison litigieuse souffrait d’un manque d’entretien et de réparations qui impliquait pour les acheteurs des frais et du temps de travaux.

Comme le soulignent les demandeurs, aucun bien comparable ne s’est vendu au prix de 6.000 euros du mètre carré habitable dans la zone où le bien litigieux est implanté. En outre, tous les termes de comparaison retenus sont inférieurs au prix de 4.500 euros le mètre carré habitable.

Au regard de ces éléments, les demandeurs démontrent le caractère exagéré de l’évaluation du bien et il sera fait droit à leur demande de dégrèvement sur la base d’une évaluation de 460.000 euros.

2- Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La direction régionale des Finances Publiques Provence Côte d’Azur, qui succombe à l’instance, sera tenue aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs la totalité des frais qu’ils ont exposés pour faire valoir leurs droits en justice, de sorte que la direction régionale des Finances Publiques Provence Côte d’Azur sera tenue de leur verser ensemble la somme de 1.500 euros à ce titre.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique, publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe :

DIT que la valeur vénale de bien immobilier situé à [Localité 1] (Isère), cadastré section AI et formant le lot numéro 3 du lotissement  » [Adresse 6]  » était de 460.000 euros au 19 mars 2019,

PRONONCE la décharge des droits acquittés par Monsieur [Q] [C], Monsieur [V] [C] et Monsieur [H] [T] proportionnellement à la réduction de l’actif net de succession qui en résulte,

INVITE l’Administration des Finances Publiques à calculer le dégrèvement qui en résulte,

CONDAMNE la direction régionale des finances publiques de Provence Alpes côte d’Azur (PACA) et du département des Bouches du Rhône aux dépens,

CONDAMNE direction régionale des Finances Publiques Provence Côte d’Azur à verser à Monsieur [Q] [C], Monsieur [V] [C] et Monsieur [H] [T] ensemble la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

LA GREFFIERE LE JUGE
lors du prononcé
Patricia RICAU Serge GRAMMONT