Bail commercial : validité du congé et expulsion pour loyers impayés – Tribunal judiciaire de Marseille, 6 mars 2026, RG n° 25/04769

Quelle est la règle de droit applicable concernant la validité du congé délivré au locataire ?

La validité du congé est régie par l’article 1713 du Code civil, qui dispose qu’on peut louer toutes sortes de biens meubles ou immeubles. En l’espèce, le bail stipule que « au terme du bail ou de ses renouvellements, chacune des parties pourra notifier à l’autre son intention de mettre fin au contrat sous réserve de respecter un délai de préavis de trois mois ». Le congé doit revêtir la forme d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou d’un acte de commissaire de justice. Le délai de préavis commence à courir à compter de la première présentation de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte de commissaire de justice.

Quels sont les critères de recevabilité du congé en matière de bail ?

Le congé doit être notifié dans les formes prescrites par le bail, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit par acte de commissaire de justice. En l’espèce, le congé a été signifié par exploit de commissaire de justice le 19 mars 2025, pour une prise d’effet au 30 juin 2025. Aucune contestation n’ayant été soulevée par le locataire sur la régularité du congé, celui-ci est considéré comme valable.

Quelle est la qualification juridique des obligations du locataire en matière de paiement des loyers et charges ?

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile stipule que si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur. En l’espèce, le bailleur a justifié que le locataire a cessé de payer ses loyers et charges, restant redevable d’une somme de 2.145 euros, ce qui n’est pas sérieusement contestable.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour ordonner l’expulsion du locataire ?

La juridiction a constaté que le locataire est déchu de tout titre d’occupation à compter du 30 juin 2025, suite à la validité du congé. L’expulsion a été ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de l’ordonnance. Le juge a également relevé que le bail étant résilié, les sommes dues par le locataire au-delà de cette date correspondent à des indemnités d’occupation, et non plus à des loyers.

Quelle est la base juridique pour la fixation de l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est fondée sur le principe que le bailleur a droit à une indemnité équivalente au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié. En l’espèce, le juge a accordé une indemnité d’occupation mensuelle de 715 euros, charges comprises, à compter du 30 juin 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Quels sont les critères pour la condamnation aux dépens et aux frais de procédure ?

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. En l’espèce, les dépens ont été mis à la charge du locataire, qui a également été condamné à payer une somme au titre de l’article 700 du même code, pour couvrir les frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge a estimé qu’il serait inéquitable de laisser ces frais à la charge du bailleur.