Servitude occulte → Indemnisation pour dépréciation immobilière et préjudice moral – Cour d’appel de Riom, 3 mars 2026, N° de RG 25/00748.

Quelle est la règle de droit applicable en matière de servitudes non apparentes selon l’article 1638 du code civil ?

L’article 1638 du code civil dispose : « Si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité. » Cette disposition impose que la servitude soit d’une importance telle qu’elle aurait pu dissuader l’acquéreur d’acheter le bien.

Quelles sont les conditions de recevabilité d’une demande d’indemnisation fondée sur l’article 1638 du code civil ?

Pour qu’une demande d’indemnisation soit recevable sur le fondement de l’article 1638, il est nécessaire que la servitude non apparente soit d’une importance suffisante pour que l’acquéreur présume qu’il n’aurait pas acheté le bien s’il en avait eu connaissance. La cour doit évaluer si la servitude a un impact significatif sur l’usage du bien.

Quel est l’office du juge en matière d’appréciation de l’importance d’une servitude non déclarée ?

Le juge doit apprécier l’importance de la servitude non déclarée en fonction de son impact sur l’usage et la valeur du bien. Il doit déterminer si la servitude est suffisamment significative pour justifier une demande d’indemnisation ou de résiliation du contrat, conformément à l’article 1638 du code civil.

Quels sont les critères déterminants pour établir l’existence d’un préjudice en cas de servitude non apparente ?

L’existence d’un préjudice doit être prouvée par le demandeur, qui doit démontrer que la servitude non apparente a entraîné une dépréciation de la valeur du bien ou a rendu impossible la réalisation de projets d’aménagement. Le juge évalue le préjudice en fonction des éléments de preuve fournis, tels que des devis ou des expertises.

Quelle est la portée de la décision de la Cour de cassation concernant l’application de l’article 1638 du code civil ?

La Cour de cassation a précisé que l’importance de la servitude non apparente conditionne uniquement la résiliation de la vente, et non l’indemnisation. Ainsi, même si la servitude n’est pas d’une importance telle qu’elle justifie la résiliation, l’acquéreur peut toujours demander une indemnité pour le préjudice subi.

Quels éléments ont conduit la cour d’appel à rejeter la demande d’indemnisation des acquéreurs ?

La cour d’appel a rejeté la demande d’indemnisation en considérant que la présence de la servitude ne revêtait pas le critère d’importance exigé par l’article 1638 du code civil. Elle a également noté que l’acquisition du bien n’était pas conditionnée à la possibilité de réaliser une extension, ce qui a conduit à la conclusion que le préjudice n’était pas suffisamment établi.

Quels sont les effets de la cassation sur la décision de la cour d’appel ?

La cassation a annulé l’arrêt de la cour d’appel en raison d’une mauvaise application de l’article 1638 du code civil, en statuant que la cour d’appel n’était saisie que d’une demande d’indemnisation. Cela a conduit à un renvoi de l’affaire devant une autre cour d’appel pour réexaminer la demande d’indemnisation des acquéreurs.