Préemption immobilière : fixation du prix et enjeux de la procédure d’expropriation – Tribunal judiciaire de Bobigny, 11 mars 2026, RG n° 25/00061

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’exercice du droit de préemption ?

Le titulaire du droit de préemption peut exercer son droit à un prix différent de celui mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner. Le propriétaire peut accepter ou refuser cette offre. En cas de désaccord, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation, conformément à l’article L. 13-4 du code de l’urbanisme. L’article R. 213-11, premier alinéa, du code de l’urbanisme précise que si le titulaire du droit de préemption estime que le prix mentionné est exagéré, il doit saisir la juridiction compétente dans un délai de quinze jours suivant la réponse du propriétaire. À défaut, il est réputé avoir renoncé à son droit.

Quels sont les éléments déterminants pour la régularité de la préemption ?

La SOREQA a saisi la juridiction de l’expropriation dans le délai de quinze jours après avoir reçu le refus des consorts. De plus, elle a consigné une somme égale à 15 % de l’évaluation faite par le directeur départemental des finances publiques, conformément à l’article L. 213-4-1 du code de l’urbanisme. La notification de cette consignation a été effectuée dans les délais requis, ce qui justifie la régularité de la préemption.

Quelle est la méthode de détermination du prix d’un bien préempté ?

Le prix des biens préemptés, en l’absence d’accord entre les parties, est fixé par la juridiction compétente selon les règles applicables, notamment les articles L. 211-5 et L. 213-4 du code de l’urbanisme. L’article L. 321-1 du code de l’expropriation stipule que les indemnités doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct matériel causé par l’expropriation. Le prix est fixé selon la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou, à défaut, à la date du jugement.

Quels critères sont retenus pour apprécier la consistance et l’état d’entretien du bien préempté ?

La consistance du bien est appréciée selon son état d’entretien, sa situation d’occupation, et ses caractéristiques. Le juge se réfère à l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, qui stipule que la consistance des biens est déterminée à la date de l’ordonnance d’expropriation ou, en son absence, à la date du jugement. En l’espèce, le juge a retenu que l’immeuble ne présente pas de désordre structurel et se trouve dans un état d’entretien général moyen, nécessitant des travaux de rénovation.

Quels sont les éléments pris en compte pour la détermination de la valeur du bien préempté ?

La valeur du bien préempté est déterminée par comparaison avec des biens équivalents ayant des caractéristiques similaires. Les parties ont convenu d’utiliser la méthode par comparaison, qui consiste à évaluer le bien en fonction de cessions récentes de biens similaires. Le juge a retenu des termes de comparaison pertinents, en tenant compte de la consistance, de l’état d’entretien, et de l’environnement du bien préempté.

Quelle est la portée des conclusions du commissaire du gouvernement dans la fixation du prix ?

Les conclusions du commissaire du gouvernement, qui propose un prix d’évaluation, sont prises en compte par le juge dans la limite des prétentions des parties. Selon l’article R. 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des demandes formulées par les parties. Si le commissaire propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant, le juge doit se baser sur les éléments présentés par les parties pour fixer le prix.

Quels sont les critères pour l’application de l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge doit tenir compte de l’équité pour déterminer cette somme. Dans le cas présent, le juge a condamné la SOREQA à payer une somme de 3.000 euros au titre des frais exposés, en raison de la demande formulée par la partie défenderesse.