Charges de copropriété impayées : recouvrement et contestation judiciaire – Cour d’appel de Douai, 26 mars 2026, 24/04410

Quelle est la règle de droit applicable à la participation des copropriétaires aux charges de copropriété ?

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils doivent également participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et verser au fonds de travaux la cotisation prévue, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul.

Quels sont les pouvoirs du syndic en matière de recouvrement des charges de copropriété ?

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise que le syndic peut exiger le versement de provisions et avances conformément aux dispositions légales et réglementaires, notamment pour faire face aux dépenses courantes et aux travaux.

Quelle est la procédure applicable en cas de non-paiement des charges de copropriété ?

Le syndicat des copropriétaires peut mettre en demeure le copropriétaire défaillant par acte de commissaire de justice.

En cas de non-paiement, il peut assigner le copropriétaire devant le tribunal judiciaire pour obtenir la condamnation au paiement des sommes dues, intérêts, dommages et intérêts pour résistance abusive, ainsi que les frais de justice.

Quels sont les critères de recevabilité de l’appel en cas d’absence de constitution d’avocat par l’intimé ?

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne constitue pas avocat en appel, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Quels sont les critères d’appréciation du juge sur la demande en paiement des charges de copropriété ?

Le juge vérifie la régularité des appels de charges, la propriété du lot par le copropriétaire, et le décompte des sommes dues.

Il déduit les frais non prévus par le contrat de syndic et non justifiés, ainsi que les intérêts de retard dont le calcul n’est pas précisé.

Les intérêts sont fixés au taux légal à compter des différentes dates de mise en demeure et sommation.

Quels sont les critères de condamnation pour dommages et intérêts pour résistance abusive ?

L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit qu’une personne agissant de manière dilatoire ou abusive peut être condamnée à une amende civile.

La preuve d’un préjudice distinct du retard de paiement est nécessaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’a pas rapporté la preuve d’un préjudice distinct ni d’une résistance abusive, de sorte que la demande est rejetée.

Quels sont les critères de condamnation aux dépens et aux frais d’article 700 du code de procédure civile ?

Le juge condamne la partie succombante aux dépens de première instance et d’appel.

Il condamne également la partie perdante à payer une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés non compris dans les dépens.

Quelle est la portée de l’article 954 du code de procédure civile en matière d’absence de conclusions nouvelles ?

L’article 954 du code de procédure civile prévoit que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

En l’espèce, l’intimé n’ayant pas constitué avocat ni produit de conclusions nouvelles, il est réputé s’approprier les motifs du jugement.

Quels sont les critères de régularité de la procédure d’appel ?

La signification de la déclaration d’appel, de l’avis de fixation et des conclusions d’appelant par acte d’huissier à l’intimé non comparant est régulière.

La procédure est donc régulière et le juge statue sur le fond.