Prescription en matière de prêt immobilier : action contre associés et preuve de poursuites vaines – Cour d’appel de Nancy, 26 mars 2026, 25/01678

Quel délai de prescription est applicable à l’action en paiement d’un prêt immobilier consenti à une société civile immobilière (SCI) ?

Selon l’article L.137-2 du code de la consommation, l’action des professionnels pour les biens ou services fournis aux consommateurs se prescrit par deux ans.
Cependant, selon l’article L. 312-3 du même code, sont exclus du champ d’application les prêts destinés à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes morales exerçant une activité immobilière selon leur objet social.
En l’espèce, la SCI JARDIN DE VAUDEMONT a contracté un prêt pour l’acquisition d’un bien immobilier à usage locatif, correspondant à son objet social d’acquisition et gestion immobilière.
Par conséquent, la SCI ne peut être considérée comme un consommateur et la prescription biennale ne lui est pas applicable.
La prescription applicable est celle de droit commun de cinq ans prévue par l’article 2224 du code civil.

Quel est le point de départ du délai de prescription de l’action en paiement du capital restant dû ?

Selon les articles 2224 et 2233 du code civil, l’action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme, qui emporte son exigibilité.
En l’espèce, la date retenue est le 11 juin 2014, mentionnée au décompte de créance.

Quels sont les effets interruptifs de prescription reconnus par la juridiction dans cette affaire ?

Le délai quinquennal de prescription a été interrompu par :
– la délivrance du commandement de payer valant saisie le 6 juillet 2016 (article 2244 du code civil),
– l’assignation à l’audience d’orientation du 20 octobre 2016 (article 2241 du code civil),
– jusqu’à l’extinction de l’instance de la procédure de saisie immobilière, qui s’est poursuivie jusqu’au 27 mars 2018, soit quinze jours après la procédure de distribution du prix du 12 mars 2018.
Ainsi, un nouveau délai de cinq ans a commencé à courir à compter du 27 mars 2018.

Quelle est la règle applicable concernant la prescription de l’action contre les associés d’une SCI ?

L’associé, débiteur subsidiaire du passif social, peut opposer au créancier la prescription de la créance détenue contre la société.
Le point de départ de la prescription de l’action du créancier contre l’associé est le même que celui de l’action contre la société.

Quels sont les critères pour justifier l’existence de poursuites préalables et vaines contre la personne morale avant d’agir contre les associés ?

Selon l’article 1858 du code civil, les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale.
Il appartient au créancier de justifier la mise en œuvre de mesures d’exécution établissant l’insuffisance du patrimoine social.
En l’espèce, la banque a produit :
– un commandement de payer valant saisie délivré à la SCI,
– un jugement d’adjudication,
– un certificat d’irrécouvrabilité établi par commissaire de justice,
– un état hypothécaire actualisé établissant l’absence de patrimoine immobilier,
– un extrait Kbis mentionnant la cessation d’activité et la radiation de la SCI.
Ces éléments justifient l’existence de poursuites préalables et vaines.

Quelle est la décision sur les fins de non-recevoir soulevées par les époux associés ?

Le juge de la mise en état a déclaré recevables les fins de non-recevoir présentées par les époux, notamment celles tirées de la prescription et du défaut de droit d’agir.
Il a rejeté ces fins de non-recevoir au fond, considérant que la prescription n’était pas acquise et que la banque justifiait de son droit d’agir.

Quelle est la décision sur les demandes accessoires relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile ?

L’ordonnance déférée a condamné les époux aux dépens de l’incident et au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En appel, il est demandé de confirmer ces dispositions et de condamner les époux au paiement de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Eu égard à la situation respective des parties, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel.