JUGEMENT DU 16 MARS 2026

Minute n° :

N° RG 25/02897 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HFAE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Mme [B] [D] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [J] [A], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

Madame [U] [L] épouse [A], demeurant [Adresse 4]
comparante en personne

A l’audience du 16 Décembre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

Par acte non daté, la SA VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Monsieur [N] [J] [W] et Madame [U] [L] épouse [W] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 540,57 euros, provisions sur charges comprises.

Le 22 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant une clause résolutoire pour la somme en principal de 287,04 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par assignation du 14 avril 2025, la S.A. [Adresse 1] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [N] [J] [W] et Madame [U] [L] épouse [W] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
421,80 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 mars 2025une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience, n’a apporté aucun élément utile, les locataires ne s’étant pas présentés au rendez-vous.

Un rapport de l’association AHU, reçu au greffe avant l’audience, a permis d’apprendre que le logement était occupé par Madame seule avec ses quatre enfants suite à la séparation du couple. Monsieur s’était engagé a poursuivre le versement des loyers mais ne l’a pas fait.

À l’audience du 16 décembre 2025, la société [Adresse 1], représentée avec pouvoir par Madame [B] [D], a maintenu l’intégralité de ses demandes, et a actualisé la dette locative à 3 700,33 euros.

Cités à étude, Monsieur [N] [J] [W] et Madame [U] [L] épouse [W] ont comparu à l’audience en personne. Ils ont expliqué être séparés et ont confirmé les éléments exposés dans le rapport de l’association AHU. Madame a précisé percevoir 1 500 euros de salaire et 1 500 euros au titre des allocations familiales. Les locataires ont sollicité des délais de paiement, indiquant pouvoir verser 50 euros par mois en plus du loyer courant.

La bailleresse a ajouté que Monsieur [N] [J] [W] n’a pas donné congé du logement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, les parties ayant été mise en mesure de présenter leurs observations sur ce point.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

Sur la demande de constat de la résiliation

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

La société [Adresse 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 avril 2025.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

La société HLM VALLOIRE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation à la préfecture le 15 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 décembre 2025.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 ou six semaines pour les baux signés le 29 juillet 2023, après un commandement de payer demeuré infructueux, selon que le bail ait été conclu avant ou après le 29 juillet 2023.

Les défendeurs comparants n’ayant pas contesté la date de prise d’effet du bail mentionnée dans l’assignation, il y a donc lieu de considéré que le bail a été conclu le 24 juillet 2020. Le délai légal de deux mois y est donc applicable.

En l’espèce, le bail prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale.

L’article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas.

L’article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 22 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 287,04 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 mars 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges impayées :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [J] [W] et Madame [U] [L] épouse [W] lui sont redevables de la somme de 3 488,94 euros arrêtée au 15 décembre 2025, soustraction faite des frais de procédure relevant des dépens, les régularisations de charges et les frais de pénalités non justifiés.

Si les locataires font état à l’audience de leur séparation et du fait que Madame habite désormais seule le logement avec les quatre enfants du couple, Monsieur ne produit aucun document le désolidarisant du bail litigieux.

En conséquence, Monsieur [N] [J] [W] et Madame [U] [L] épouse [W] seront solidairement condamnés au paiement cette somme.

Sur la demande en délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII de cette même loi dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.(…)Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Madame [U] [L] épouse [W] et Monsieur [N] [J] [W] sollicitent des délais de paiement et proposent de régler 50 euros par mois en plus du loyer pour apurer leur dette locative. Madame [U] [L] épouse [W] et Monsieur [N] [J] [W] sollicitent également la suspension des effets de la clause résolutoire.

La SA VALLOIRE HABITAT ne s’oppose pas à ces demandes.

La lecture du décompte actualisé permet de constater que Madame [U] [L] épouse [W] et Monsieur [N] [J] [W] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

De plus, les déclarations de Madame [U] [L] épouse [W] et Monsieur [N] [J] [W] à l’audience sur leur situation personnelle et financière permettent de considérer qu’ils sont en mesure de régler leur dette locative.

Toutefois, le montant des mensualités proposé apparait largement insuffisant au regard du montant de la dette. Dès lors, le montant des mensualités sera fixé à 95 euros par mois pendant 36 mois, la dernière mensualité étant majorée pour solder la dette.

Madame [U] [L] épouse [W] et Monsieur [N] [J] [W] seront dès lors autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] [J] [W] et Madame [U] [L] épouse [W], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.A. [Adresse 1] recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre la S.A. HLM VALLOIRE HABITAT et Monsieur [N] [J] [W] et Madame [U] [L] épouse [W] portant sur des locaux situés [Adresse 5], sont réunies depuis le 24 mars 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [J] [W] et Madame [U] [L] épouse [W] à payer à la S.A. [Adresse 1] la somme de 3 488,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 15 décembre 2025 ;

AUTORISE Monsieur [N] [J] [W] et Madame [U] [L] épouse [W] à s’acquitter de sa dette, en 36 mensualités de 95 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée à concurrence du solde de la dette ;

RAPPELLE que le loyer courant et les charges devant en outre être acquittés à leur date d’échéance contractuelle soit le 1er de chaque mois suivant l’échéance du terme ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer et au plus tard le dernier jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, cette clause de résiliation sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le date 24 mars 2025
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de dfeur et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
Monsieur [N] [J] [W] et Madame [U] [L] épouse [W] seront condamnés in solidumà verser à la SA VALLOIRE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [J] [W] et Madame [U] [L] épouse [W] aux entiers dépens ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée

LE GREFFIER LE PRESIDENT