Locaux commerciaux en mauvais état : quelles sont les obligations du locataire lors de la restitution ? – Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, 16 mars 2026, N° de RG 24/00744

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’état des lieux dans le cadre d’un bail commercial ?

L’article L145-40-1 du Code de commerce dispose que : « Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. »

Quelles sont les obligations du preneur en matière de dégradations et pertes pendant la jouissance des locaux ?

L’article 1732 du Code civil stipule que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

Quelle est la portée des clauses du bail commercial relatives à la remise en état des lieux ?

L’article VII-1 du bail commercial précise que « les dépenses résultant des vices cachés, de la vétusté et/ou de la force majeure, sont à la charge du Bailleur. Le Bailleur ne pourra exiger la remise en état des lieux, en tout ou partie, dans l’état primitif, aux frais du preneur, même pour les travaux expressément autorisés par le Bailleur, et y compris pour le décloisonnement/le cloisonnement. »

Quelles sont les conditions de recevabilité des demandes en réparation des dégradations ?

La juridiction retient que même sans un relevé des réparations lors de l’état des lieux de sortie contradictoire, la bailleresse est recevable à démontrer l’existence de dégradations ou de pertes pendant la jouissance et en faire supporter la reprise par le preneur.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour justifier la demande de la bailleresse ?

La juridiction a comparé l’état des lieux d’entrée, contradictoire entre les parties initiales au contrat de bail, avec l’état des lieux de sortie et a constaté que le preneur devait répondre d’une partie des dégradations ou pertes invoquées.

Quelle est la méthode de fixation des créances en matière de travaux de remise en état ?

La juridiction a retenu que certaines factures, comme celles de NEGREL et OSVALDO, devaient être mises à la charge du preneur, mais a limité le montant à la charge de la société SAFRAN en fonction de l’état des lieux d’entrée et de sortie, en tenant compte de l’état d’usage des lieux.

Quels sont les critères pour l’indemnisation du préjudice financier ?

L’article 1231-1 du Code civil stipule que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne prouve pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. » La demande d’indemnisation de la bailleresse a été jugée cohérente en raison des travaux réalisés et de la remise de loyer consentie à un nouveau locataire.

Quelle est la portée de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet à la partie perdante de demander le remboursement des frais exposés pour la défense de ses droits. La juridiction a condamné la société SAFRAN à payer une indemnité sur ce fondement en raison de sa position perdante dans l’instance.