Expulsion pour impayés : quelles sont les obligations du bailleur avant d’assigner le locataire ? – Tribunal judiciaire d’Orléans, 16 mars 2026, N° de RG 25/02952

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation du bail pour défaut de paiement ?

La résiliation du bail pour défaut de paiement est régie par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Cet article stipule que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer a été signifié au locataire le 4 avril 2024, et la somme due n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant cette signification.

Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande de constat de résiliation du bail ?

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail. La société bailleur a justifié avoir saisi cette commission le 2 avril 2024, respectant ainsi le délai requis. De plus, l’assignation a été notifiée à la préfecture le 15 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, rendant l’action recevable.

Quels sont les critères pour l’octroi de délais de paiement au locataire ?

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 stipule que le juge peut accorder des délais de paiement à la demande du locataire, à condition que celui-ci soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En l’espèce, le locataire a déclaré avoir retrouvé un emploi et être en mesure de payer 300 euros par mois en plus du loyer, ce qui a été pris en compte pour l’octroi de délais de paiement.

Quelle est la qualification juridique des obligations du locataire en matière de paiement des loyers et charges ?

L’article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail. L’article 23 précise que les charges ne sont dues que sur justificatif. En l’espèce, le bailleur a produit un décompte prouvant que le locataire était redevable d’une somme de 3 394,26 euros, ce qui a conduit à la condamnation du locataire au paiement de cette somme.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour justifier la résiliation du bail ?

La juridiction a retenu que le commandement de payer a été signifié le 4 avril 2024 et que le locataire n’a pas réglé la somme due dans le délai de deux mois. De plus, aucun plan d’apurement n’a été conclu entre les parties dans ce délai. Ces éléments ont permis de conclure que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies depuis le 5 juin 2024, justifiant ainsi la résiliation du bail.