Nullité de vente en viager : conditions de preuve d’insanité d’esprit et dol

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 10 AVRIL 2026

(n°2026/ , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/14374 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ4ZW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Mai 2024 -rendu par le Tribunal judiciaire

de [Localité 1] – RG n° 22/01254

APPELANTE

Madame [I] [E] épouse [T]

née le 14 Février 1955 à [Localité 2]

[Adresse 1]

CDV 188035

[Localité 3]

Ayant pour avocat Me Dominique NARDEUX de la SELEURL LEXIALIS, avocat au barreau de MELUN

INTIMÉS

Monsieur [Q] [O]

né le 20 Mai 1984 à [Localité 4] (77)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [B] [U] épouse [O]

née le 02 Août 1988 à [Localité 6] (ALGÉRIE)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Ayant tous deux pour avocat postulant Me Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046,

et pour avocat plaidant Me Inès BELKHEIRI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0298

Maître [J] [H]

né le 29 octobre 1970 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Ayant pour avocat Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 4 février 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Monsieur Claude CRETON, Président de chambre, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Monsieur Claude CRETON, Président de chambre, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour le 03 avril 2026 prorogé au 10 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Michelle NOMO, greffière, présente lors de la mise à disposition.
***

Par acte du 30 octobre 2018, reçu par M. [H], notaire, [N] [E], a consenti à M. et Mme [O] la vente en viager de la maison d’habitation située à [Adresse 4], au prix de 200 000 euros dont 35 000 euros payable au comptant et le solde sous forme d’une rente viagère annuelle de 17 340 euros.

[N] [E], qui avait été placée sous la tutelle de l’association ATSM 77 le 17 novembre 2020, est décédée le 21 janvier 2022.

Mme [I] [E], venant aux droits de sa mère, a assigné M. et Mme [O] en nullité de la vente, sur le fondement principalement de l’article 464 du code civil, subsidiairement l’article 414-2 du même code et plus subsidiairement encore du dol, ainsi que M. [X] et l’association ATSM 77 en paiement de dommages-intérêts.

Par jugement du 28 mai 2024, le tribunal judiciaire de Melun a débouté Mme [E] de ses demandes et l’a condamnée à payer en application de l’article 700 du code de procédure civile diverses sommes à M. et Mme [O], à M. [X] et à l’association ATSM 77.

Sur l’action en nullité fondée sur l’article 464 du code civil, le tribunal a constaté que l’acte du 30 octobre 2018 a été conclu plus de deux ans après la décision qui a placée [N] [E] sous tutelle, cette décision, frappée d’appel, n’ayant en outre été confirmée que par arrêt du 26 octobre 2021.

Sur l’action fondée sur l’article 414-2 du code civil, il a retenu que l’acte de vente ne portait pas en lui-même la preuve d’un trouble mental de [N] [E].

Le tribunal a enfin rejeté l’action fondée sur le dol en l’absence de preuve des allégations destinées à établir l’existence de manoeuvres destinées à tromper la venderesse.

Mme [I] [E] a interjeté appel de ce jugement, mais seulement à l’encontre de M. et Mme [O] et de M. [H].

Elle conclut à son infirmation et demande à la cour d’annuler l’acte de vente, principalement sur le fondement de l’article 414-2 du code civil, subsidiairement sur le dol, ’à raison de l’abus de faiblesse et des manoeuvres dolosives dont a été victime [N] [E]’, de condamner M. [H] à lui payer la somme de 30 000 euros en réparation de son préjudice moral et de son préjudice financier, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de condamner M. et Mme [O] à lui payer la somme de 15 000 euros et M. [H] à lui payer la somme de 2 000 euros.

Sur le fondement de l’article 414-2 du code civil, elle fait d’abord valoir qu’une action aux fins d’ouverture d’une tutelle ayant été introduite avant le décès de [N] [E], son action est recevable.

Pour démontrer que [N] [E] présentait au jour de la vente une altération de ses facultés intellectuelles, elle invoque d’abord un certificat médical du médecin traitant de [N] [E] du 25 février 2022 qui indique que ’celle-ci présentait dès fin 2016, après le décès de son mari, des troubles cognitifs qui pouvaient perturber la gestion de ses affaires courantes et de son patrimoine même si elle gardait une certaine autonomie physique et un comportement automatique dans la vie courante’. Elle fait ensuite état des difficultés auditives (diagnostiquées en janvier 2008 et ayant nécessité un appareillage) et visuelles (sclérose nucléaire diagnostiquée en novembre 2012) dont souffrait [N] [E], qui la rendaient dépendante de son entourage, et donc très vulnérable. Mme [I] [E] ajoute que le compte rendu d’un scanner cérébral du 10 mars 2020 a révélé ’une atrophie cortico-sous-corticale’ qui démontre une importante diminution du volume de son cerveau, symptôme d’une maladie neurodégénératives, notamment de la maladie d’Alzheimer. Elle fait également état d’une attestation d’une amie de [N] [E] qui indique qu’après le décès de son époux début 2016, elle a constaté des pertes de mémoires et des propos incohérents puisque, alors qu’elle n’avait jamais eu de fils, elle évoquait son fils décédé.

Sur le fondement de l’article 414-2 du code civil, Mme [I] [E] prétend également que l’acte de vente litigieux porte en lui-même la preuve d’un trouble mental puisque, outre que la vente de sa maison en viager ne se justifiait pas car elle disposait d’une pension de retraite suffisante pour faire face à ses besoins, certaines dispositions de l’acte lui étaient défavorables : l’absence de clause pénale qui lui aurait permis de conserver la somme réglée au comptant en cas de défaillances des acquéreurs, le délai accordé à M. et Mme [O] pour prendre possession de la maison après le décès de [N] [E], initialement fixé à trois mois dans la promesse de vente, a été réduit à 45 jours dans l’acte de vente, le prix initialement fixé à 280 000 euros dans la promesse a été ramené à 200 000 euros dans l’acte de vente.

Sur le dol, Mme [F] [E] souligne que sa mère a été influencée par une entourage malveillant et désigne principalement M. [S] qui, en collusion avec M. et Mme [M], profitant de l’état de faiblesse de [N] [E], a manoeuvré pour la contraindre à vendre son bien en viager et en lui imposant les conditions de cette vente. Elle insiste sur le fait que M. [O] a été désigné dans l’acte de vente en qualité de ’gestionnaire technique de patrimoine’, ce qui faisait croire qu’il était un ’richissime’ spécialiste de la gestion de patrimoine à même de proposer les solutions fiscales et patrimoniales les plus adaptées, comme l’était un ami de son époux, alors qu’il n’est en réalité que ’gestionnaire technique de patrimoine immobilier’ avec un modeste salaire, cette dissimulation de la véritable profession de M. [O] ayant trompé [N] [E].

Pour engager la responsabilité délictuelle de M. [H], Mme [I] [E] lui reproche un manquement à ses obligations pour ne pas avoir exigé la production d’un certificat médicale de [N] [E], alors âgée de 84 ans et atteintes d’une multitude de déficiences et de pathologies, ce qui ne lui a pas permis de s’assurer que son consentement était libre et éclairé. Il lui reproche également, en application des dispositions des articles L. 561-1 et suivants du code monétaire et financier imposant certaines obligations relatives à la lutte contre le blanchiment, de n’avoir pas vérifié l’origine des fonds ayant permis à M. et Mme [O] de verser une partie du prix au comptant.
SUR CE,

1 – Sur la nullité de la vente

– Sur le fondement des dispositions de l’article 414-2 du code civil

Considérant que l’action en nullité pour insanité d’esprit ayant été introduite par Mme [I] [E] après le décès de sa mère est recevable dès lors qu’une action aux fins d’ouverture d’une tutelle avait été introduite avant le décès ;

Considérant que le certificat médical établi le 25 février 2022, soit plus de quatre ans après la vente, par le médecin traitant de [N] [E] qui indique que ’celle-ci présentait dès fin 2016, après le décès de son mari, des troubles cognitifs qui pouvaient perturber la gestion de ses affaires courantes et de son patrimoine’, sans aucune précision sur la gravité de ces troubles et qui fait en outre état d’une simple probabilité, ne suffit pas établir son insanité d’esprit au jour de l’acte de vente ; que le compte rendu d’un scanner cérébral du 10 mars 2020, s’il révèle que [N] [E] présentait à cette date une ’une atrophie cortico-sous-corticale’, n’établit pas non plus cette insanité d’esprit lors de la conclusion de l’acte de vente, celle-ci ne résultant pas davantage des éléments qui indiquent seulement l’existence de déficiences auditives et visuelles qui ne supposent pas en elles mêmes une atteinte aux facultés cognitives ; qu’enfin, le témoignage de l’amie de [N] [E] établit seulement que celle-ci avait été très perturbée après le décès de son époux, l’absence de compétence médicale de ce témoin excluant en outre d’en tirer des conclusions sur l’état mental de [N] [E] ; qu’en conséquence, M. et Mme [I] [E] ne démontre pas l’insanité d’esprit de cette dernière au jour de la vente ;

Considérant que si la preuve de l’insanité d’esprit peut également résulter de l’analyse de l’acte lorsque celui-ci présente des incohérences ou contient des dispositions particulièrement démesurées, tel n’est pas le cas de l’acte de litigieux ; qu’en effet cette preuve intrinsèque ne peut être déduite ni de l’absence d’une clause pénale applicable en cas de défaillance des acquéreurs ni du bref délai accordé à ces derniers pour prendre possession de la maison après le décès de [N] [E] ; qu’enfin, outre qu’il n’est pas justifié que le prix était anormalement bas s’agissant d’une vente en viager portant sur un bien occupé, la réduction du prix dans l’acte de vente par rapport à celui qui avait été initialement fixé dans la promesse a été sans incidence sur les avantages économiques tirées par [N] [E] puisque le montant de la somme versée au comptant et celui des arrérages n’ont pas été modifiés ;

– Sur le fondement du dol

Considérant que les éléments produits par Mme [I] [E] n’établissent pas l’existence de manoeuvres ou de mensonges destinés à tromper [N] [E] en l’incitant à vendre son bien en viager ;

2 – Sur la responsabilité du notaire

Considérant que l’état d’insanité d’esprit de [N] [E] au moment de la signature de l’acte de vente n’ayant pas été reconnu, il ne peut être reproché à M. [H] de n’avoir pas exigé la production d’un certificat médical avant de recevoir l’acte ; qu’en outre, Mme [I] [E] n’a ni qualité ni intérêt pour agir contre le notaire auquel il reproche le non-respect des obligations légales destinées à lutter contre le blanchiment ;
PAR CES MOTIFS

LA COUR

statuant publiquement

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevable l’action de Mme [E] en responsabilité du notaire fondée sur un manquement aux obligations prévues par les articles L. 571-1 et suivants du code monétaire et financier ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [I] [E] et la condamne à payer à M. et Mme [O] la somme de 2 500 euros et à M. [H].

LA GREFFIÈRE,

LA PRÉSIDENTE,