MOTIFS
Sur la fin de non-recevoir formée par les sociétés SCCV [Adresse 6] [Localité 3] et Oh ! Activ’ tirée du défaut de publication de l’assignation au fichier immobilier
L’article 789 du code de procédure civile dispose notamment que :
« Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (…)
6° Statuer sur les fins de non-recevoir. (…) ».
L’article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
L’article 123 du code de procédure civile dispose que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.
L’article 126 du code de procédure civile alinéa 1er dispose par ailleurs que dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.
Il résulte des dispositions de l’article 30 5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière que les demandes tendant à faire prononcer l’annulation de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28 4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de la publicité.
Sur la recevabilité de la fin de non-recevoir soulevée par les sociétés SCCV [Adresse 6] [Localité 3] et Oh ! Activ’
En l’espèce, Mme [T] soutient que la fin de non-recevoir soulevée par les sociétés SCCV [Adresse 6] [Localité 3] et Oh ! Activ’ est irrecevable pour avoir été soulevée postérieurement à leur moyen de défense au fond.
Toutefois, l’irrecevabilité tirée du défaut de publication de l’assignation aux services de la publicité foncière constitue une fin de non-recevoir et non une exception de procédure.
Dès lors, en application des dispositions de l’article 123 du code de procédure civile, cette fin de non-recevoir peut être soulevée en tout état de cause.
En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par les sociétés défenderesses sera déclarée recevable.
Sur l’irrecevabilité des demandes de Mme [T] tendant à la résolution de la vente en l’état futur d’achèvement
En l’espèce, l’acte introductif d’instance comporte une demande tendant à faire prononcer, à titre subsidiaire, la résolution de la vente en l’état futur d’achèvement du 26 novembre 2022. Il entre donc dans les prévisions des dispositions précitées de l’article 30 5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière et doit être, à peine d’irrecevabilité de la demande, publié au service de la publicité foncière.
Mme [T] fait valoir pour s’opposer à cette fin de non-recevoir que cette formalité est régularisable en cours de procédure jusqu’à la clôture de l’instruction.
Toutefois, en application des dispositions de l’article 126 du code de procédure civile précité, cette fin de non-recevoir tirée du défaut de publication au fichier immobilier est susceptible d’être régularisée jusqu’au moment où le juge statue sur l’irrecevabilité.
Au cas présent, force est de constater que Mme [T] ne justifie par aucun élément avoir régularisé la situation et fait procéder à la publication de son assignation au fichier immobilier.
Dès lors, Mme [T] sera déclarée irrecevable en sa demande tendant à la résolution de la vente en l’état futur d’achèvement du 26 novembre 2022, et en ses demandes de restitution et d’indemnisation subséquentes à la résolution de la vente. En revanche, les autres demandes formée par Mme [T] sont recevables.
Sur la demande de suspension du contrat de prêt immobilier
Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : […] 4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ; »
Aux termes de l’article L. 313-44 du code de la consommation « Lorsqu’il est déclaré dans l’acte constatant le prêt que celui-ci est destiné à financer des ouvrages ou des travaux immobiliers au moyen d’un contrat de promotion, de construction, de maîtrise d’œuvre ou d’entreprise, le tribunal peut, en cas de contestation ou d’accidents affectant l’exécution des contrats et jusqu’à la solution du litige, suspendre l’exécution du contrat de prêt sans préjudice du droit éventuel du prêteur à l’indemnisation. Ces dispositions ne sont applicables que si le prêteur est intervenu à l’instance ou s’il a été mis en cause par l’une des parties. »
Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement est assimilé aux contrats relevant de l’article L. 313-44 du code de la consommation (Cass. 1ère Civ., 9 décembre 2015, pourvoi n° 14-29.960).
Ces dispositions confèrent au juge de la mise en état le pouvoir de suspendre l’exécution d’un contrat de prêt destiné à financer des ouvrages ou des travaux immobiliers au moyen d’un contrat de construction, en cas de contestation ou d’accidents affectant l’exécution des contrats.
En l’espèce, l’offre de prêt immobilier du 2 avril 2022 , signée le 13 avril 2022 par Mme [T], stipule que le financement a pour objet l’acquisition d’un logement neuf en vente en l’état futur d’achèvement, à l’adresse du chantier, pour la résidence principale d’un locataire.
Il ressort du tableau d’amortissement produit par la CAISSE D’EPARGNE que Mme [T] a commencé à rembourser le prêt dès le 21 avril 2022 selon une phase de « préfinancement ». Il résulte de ce même tableau et n’est pas contesté que Mme [T] a obtenu un allongement de la période de « préfinancement » laquelle prendra fin au mois de juin 2026, le prêt devant entrer dans la phase « d’amortissement » conduisant à une augmentation du montant des échéances de remboursement le 7 juin 2026.
Il ressort ensuite du contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 26 avril 2022 un délai d’achèvement prévu au plus tard le 31 mars 2023.
Par courrier non daté, le vendeur en l’état futur d’achèvement a informé Mme [T] qu’en raison de difficultés survenues sur le chantier à raison notamment de son abandon par le promoteur, la livraison doit être reportée jusqu’à une date non précisée.
Par assignation signifiée les 19 et 24 septembre 2025, Mme [T], en sa qualité d’acquéreur-emprunteur, a assigné la SCCV RESIDENCE SENIORS [Localité 3] aux fins d’injonction de livrer les lots acquis et d’indemnisation de ses préjudices.
Il s’ensuit que les conditions de mise en œuvre de la suspension de l’obligation de payement des échéances en exécution du contrat de prêt immobilier souscrit auprès de la CAISSE D’EPARGNE, à savoir l’existence d’un prêt finançant un ouvrage immobilier, un accident affectant l’exécution du contrat de construction et la mise en cause de la banque à l’instance, sont, en l’espèce, réunies.
Il convient en conséquence d’ordonner la suspension de l’obligation de remboursement du prêt immobilier (prêt n° 278188 G) souscrit par Mme [A] [T] auprès de la société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE D’ILE DE FRANCE jusqu’à la résolution du litige, correspondant à l’issue de la présente instance.
Cette suspension de l’exécution des contrats de prêt emporte la suspension du paiement des intérêts. Il convient toutefois de maintenir le paiement des primes d’assurance des prêts afin de permettre aux emprunteurs de continuer à bénéficier de cette couverture.
Sur les dépens et frais
Il convient de réserver les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile à ce stade de la procédure.