Charges de copropriété impayées – Copropriété : FAQ

Quelle est la règle de droit applicable lorsque le défendeur ne comparaît pas et a été cité conformément à l’article 659 du code de procédure civile ?

Le président relève que le défendeur ne comparaît pas, bien que régulièrement cité conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

Il rappelle ensuite l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel « lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée ».

Il en résulte que, malgré la défaillance du défendeur, le juge doit examiner la régularité de la procédure et le bien-fondé des prétentions du syndicat des copropriétaires avant de prononcer une condamnation.

Quelles sont les obligations légales du copropriétaire en matière de charges de copropriété et de paiement des provisions ?

Le président se fonde sur plusieurs articles de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 10 de cette loi prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de copropriété.

L’article 14 dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et d’équipement commun de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel.

L’article 18 précise que l’administration de l’immeuble est à la charge du syndicat, ce qui comprend le recouvrement des charges de copropriété.

En application de ces textes, le président retient que le copropriétaire est tenu de régler les charges régulièrement appelées sur la base du budget prévisionnel voté, et que le syndicat, représenté par le syndic, est fondé à en poursuivre le recouvrement.

Dans quelles conditions les frais de poursuite et de recouvrement peuvent-ils être imputés au seul copropriétaire défaillant ?

Le président vise l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose que « sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Il relève que les dispositions du contrat de syndic, signées par les parties, prévoient le montant de ces frais.

Il en déduit que les frais de poursuites que le syndic fait contractuellement supporter à la copropriété doivent, en principe, être mis à la charge des seuls copropriétaires défaillants, dès lors que la créance du syndicat est justifiée et que les frais sont nécessaires au recouvrement.

Quelles sont les conditions d’application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de la déchéance du terme des provisions de charges ?

Le président rappelle les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :
« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 ».

Le juge constate :
– qu’il est justifié du vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale ;
– que le défendeur n’a pas versé les provisions dues à leurs dates d’exigibilité ;
– que les formalités de l’article 19-2, notamment la mise en demeure restée infructueuse, ont été respectées.

Il en conclut qu’il convient de constater la déchéance du terme, ce qui rend immédiatement exigibles les provisions non encore échues et les sommes restant dues, et fonde la condamnation au paiement des charges échues et non échues.

Quels éléments de preuve retient le président pour établir la créance de charges et prononcer la condamnation au paiement ?

Le président se fonde sur les décomptes fournis par le syndicat des copropriétaires, dont il ressort que le copropriétaire est redevable :
– de la somme de 3 857,49 € au titre des charges échues au 10 avril 2026 ;
– de la somme de 715,24 € au titre des charges non échues.

Constatant l’absence de paiement des provisions à leurs dates d’exigibilité, la régularité des appels de fonds et le respect des formalités de mise en demeure prévues par l’article 19-2, il juge la demande en paiement fondée.

Il précise que la condamnation sera prononcée « en deniers ou quittances », ce qui signifie que le débiteur pourra se libérer soit par le paiement, soit par la justification de règlements déjà intervenus.

Quelles sont les conditions d’octroi de dommages-intérêts pour résistance abusive en cas de non-paiement réitéré des charges de copropriété ?

Le président se réfère à l’article 1231-6 du code civil, qui dispose : « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Il relève que le copropriétaire a déjà été condamné, par jugement du 12 avril 2024, au paiement de charges de copropriété pour le même immeuble, et qu’il s’est de nouveau abstenu de payer les charges, mettant en péril la situation financière de la copropriété.

Ces éléments caractérisent, selon le juge, une particulière mauvaise foi et un préjudice distinct du simple retard de paiement, justifiant l’allocation de dommages-intérêts pour résistance abusive.

En conséquence, il condamne le copropriétaire au paiement de 1 000 € à ce titre.

Quels critères la juridiction retient-elle pour statuer sur les dépens et l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ?

Le président constate que le copropriétaire succombe en ses prétentions, ce qui justifie sa condamnation aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

S’agissant de l’article 700 du code de procédure civile, le juge, après avoir relevé la succombance du défendeur, apprécie souverainement le montant de l’indemnité destinée à compenser les frais non compris dans les dépens exposés par le syndicat des copropriétaires.

Il fixe cette indemnité à la somme demandée par le syndicat (1 100 € ou autre montant tel que précisé dans le dispositif, non reproduit dans les motifs), en considération de la procédure engagée et de la résistance du débiteur, sans détailler davantage les critères chiffrés.

Exemple de jurisprudence sur ce thème

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-philippe PELTIER de la SCP PELTIER & CALDERERO, avocats au barreau du MANS

DEFENDEUR

Monsieur [R] [Z], demeurant [Adresse 3]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND
GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 29 mai 2026,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que la décision serait rendue le 10 juillet 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [R] [Z] est propriétaire d’un appartement et d’une cave dans un immeuble situé au sein de la [Adresse 4] [Adresse 5], [Adresse 6], [Adresse 7] et [Adresse 8] au [Localité 1] et soumis au régime de la copropriété.

L’ensemble immobilier, organisé en copropriété, est géré par la SARL CITYA IMMOBILIER LE SYNDIC, en sa qualité de syndic de la résidence. En cette qualité, la SARL CITYA IMMOBILIER LE SYNDIC procède aux appels de charges de copropriété permettant l’entretien des parties communes.

Monsieur [R] [Z] ne s’est pas acquitté des charges régulièrement appelées et n’a pas répondu aux mises en demeure du syndic.

Un commandement de payer a déjà été délivré à monsieur [R] [Z], le 13 mars 2023, par le syndic, qui l’a ensuite assigné, par acte du 4 mars 2024 pour payer les charges de copropriété.

Par jugement du 12 avril 2024, le président du tribunal judiciaire du Mans a condamné monsieur [R] [Z] au paiement des sommes suivantes : 3.336,43 € au titre des charges échues, 1.139,25 € au titre des charges non échues, et 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les impayés ayant repris, un second commandement de payer a été délivré à monsieur [R] [Z], le 9 mars 2026, par le syndic, qui l’a mis en demeure de régler la somme principale de 2.921,13 € et le coût du commandement de payer d’un montant de 151,58 €.

En l’absence de régularisation du commandement de payer, par acte du 13 mai 2026, le syndic de la [Adresse 1] a fait assigner monsieur [R] [Z] devant le président de ce tribunal auquel il demande de le condamner au paiement des sommes suivantes :
– 3.857,49 € au titre des charges échues,
– 715,24 € au titre des charges non-échues,
– 2.000 € au titre de la résistance abusive,
– 1.100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

À l’audience du 29 mai 2026, le syndic de la [Adresse 1] maintient ses demandes.

Monsieur [R] [Z] ne comparaît pas. La présente décision sera donc réputée contradictoire.

À titre liminaire, il y a lieu de souligner que le défendeur ne comparaît pas, bien que régulièrement cité conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, ce qui laisse supposer qu’il n’a pas de moyens à faire valoir. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges :

Il résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de copropriété.

Il résulte de l’article 14 de la même loi que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement, et d’administration des parties communes et d’équipement commun de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel.

Il résulte de l’article 18 de la même loi que l’administration de l’immeuble est à la charge du syndicat, ce qui comprend le recouvrement des charges de copropriété.

Il résulte de l’article 10-1 de la même loi que “sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur”. De plus, les dispositions du contrat de syndic, signées par les parties, prévoient le montant de ces frais.

Il résulte des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que :
« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 ».

Les frais de poursuites que le syndic fait contractuellement supporter à la copropriété doivent, en principe, être mis à la charge des seuls copropriétaires défaillants en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il est justifié du vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale.

Il est constant que le défendeur n’a pas versé les provisions dues à leurs dates d’exigibilité.

Les formalités de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ont été respectées, notamment celles relatives aux mises en demeure.

Il convient de constater la déchéance du terme.

Il résulte des décomptes fournis que monsieur [R] [Z] est bien redevable de la somme de 3.857,49 € au titre des charges échues au 10 avril 2026, et de la somme de 715,24 € au titre des charges non échues.

Il convient de faire droit à la demande en paiement, qui sera prononcée en deniers ou quittances.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndic de la [Adresse 1] justifie de la particulière mauvaise foi de monsieur [R] [Z].

En effet, le président du tribunal judiciaire du Mans l’a déjà condamné, le 12 avril 2024, pour le paiement des charges de copropriété de la [Adresse 1].

Monsieur [R] [Z] s’est de nouveau abstenu du paiement des charges de copropriété, mettant en péril la situation financière de la copropriété.

En conséquence, monsieur [R] [Z] sera condamné au paiement de la somme de 1.000 € au titre de la résistance abusive.

Sur les autres demandes :

Monsieur [R] [Z] succombe et sera donc condamné au10 juillet 2026