Urbanisme & construction : les Guides juridiques LegalPlanet
Autorisations d’urbanisme, contentieux de l’urbanisme, responsabilité des constructeurs.
Guides pratiques de droit de l’urbanisme et construction. Maîtrisez les autorisations d’urbanisme, le permis de construire et le contentieux urbanistique. Nos ressources couvrent la responsabilité des constructeurs et la conformité avec le code de l’urbanisme.
Urbanisme
Autorisations d’urbanisme, contentieux de l’urbanisme, responsabilité des constructeurs.
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Une sélection de mini-guides pratiques liés à : Urbanisme.
Force contractuelle du cahier des charges et remise en conformité
Les prescriptions du cahier des charges, contractualisées entre les colotis, imposaient notamment une hauteur maximale de sept mètres, deux niveaux, une surface plafonnée à 150 mètres carrés et la végétalisation de la moitié du terrain. Le projet, prévoyant 9,80 mètres, trois niveaux et 226,50 mètres carrés, méconnaît ces obligations. La remise en état est ordonnée sous astreinte, sans disproportion manifeste.
Vues illégales d’une terrasse : faire respecter la distance légale
La rénovation de la terrasse ne constitue pas nécessairement une construction nouvelle soumise à autorisation, faute de preuve du dépassement des seuils réglementaires. En revanche, la distance de 1,84 mètre avec la façade voisine caractérise des vues directes illégales. Leur cessation est ordonnée sous astreinte, avec respect d’une distance minimale de 1,90 mètre. La demande indemnitaire est rejetée faute de préjudice personnel démontré. La société propriétaire supporte les dépens et verse 3 000 euros.
Poursuite des associés et partage des dettes sociales impayées
Les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital, après poursuites préalables et vaines contre la société. La clôture de la liquidation judiciaire caractérise cette vaine poursuite. Les titres de perception des astreintes d’urbanisme étaient suffisamment motivés. Les mises en demeure et la déclaration de créance ont interrompu la prescription. Chaque associé a été condamné à 50 % de la dette, avec intérêts, dépens et indemnité au titre de l’article 700.
Garage en lotissement : le cahier des charges peut imposer la démolition
Le cahier des charges du lotissement conservait sa valeur contractuelle malgré la caducité de certaines règles d’urbanisme. La construction implantée à moins de cinq mètres des limites séparatives méconnaissait une clause opposable et devait être partiellement démolie sous astreinte. L’atteinte à la vue et à la jouissance du jardin justifiait 3 000 euros de dommages-intérêts. La perte de valeur vénale et la perte d’ensoleillement n’étaient pas suffisamment établies.
Méthode d’évaluation et décote liée aux irrégularités de copropriété
Pour fixer le prix d’acquisition, la cour retient une comparaison avec des biens similaires, en tenant compte de l’étage, de l’état, de la configuration, de la destination et de la situation juridique. L’absence d’autorisation pour certains travaux et l’incertitude sur l’emprise de parties communes justifient une minoration. La valeur est fixée à 1 700 euros par mètre carré, soit 21 760 euros.
Mise en demeure, délaissement et évaluation des terrains réservés
Des courriers successifs et les échanges entre conseils caractérisaient la volonté du propriétaire d’engager la procédure de délaissement, rendant l’action recevable. La transmission électronique du mémoire dans le délai légal excluait la caducité de l’appel. Malgré le classement constructible, les caractéristiques des parcelles, leurs servitudes, réseaux et contraintes d’alignement excluaient leur qualification de terrains à bâtir. L’indemnité a été fixée à 10 000 euros.
Délaissement et évaluation des parcelles réservées grevées d’une servitude
La transmission électronique du mémoire dans les trois mois de l’appel était valable, les garanties techniques requises étant réunies. Des courriers successifs établissaient la volonté d’engager le délaissement. Malgré leur classement constructible, les parcelles étroites, goudronnées, affectées à la voirie et traversées par des réseaux n’étaient pas des terrains à bâtir. L’indemnité a été fixée par comparaison avec des terrains non aedificandi.
Empiètement sur le domaine public : preuve de l’alignement en référé
La commune qui invoque un empiètement sur le domaine public routier doit en établir précisément la limite au moyen d’un plan d’alignement ou d’un alignement individuel. Un procès-verbal fondé sur un plan de bornage ou de situation ne suffit pas. La seule délibération engageant une procédure d’alignement, sans production du plan, ne démontre pas l’empiètement. La demande de remise en état est donc rejetée.
Recevabilité en appel et trouble de voisinage lié aux plantations
La révocation de l’ordonnance de clôture exige une cause grave révélée postérieurement. Une indisponibilité médicale et des photographies produites tardivement sont insuffisantes lorsque ces pièces pouvaient être communiquées avant la clôture. Une demande d’infirmation dépourvue de prétention précise ne saisit pas la cour. La présence résiduelle d’éléments végétaux ne caractérise pas un trouble anormal du voisinage, tandis que le préjudice moral non documenté n’est pas indemnisé.
Perte vénale due à une servitude SEVESO d’utilité publique
L’extension d’une installation Seveso a instauré des servitudes interdisant les constructions neuves dans une bande de 48 mètres sur la parcelle voisine d’un établissement public. La cour distingue l’inconstructibilité préexistante de celle résultant des nouvelles servitudes et retient une surface supplémentaire de 572,17 m². L’indemnité due au propriétaire est fixée à 10 470,71 euros.
Indemnisation de la perte de valeur due à une servitude publique
Des servitudes d’utilité publique instituées à la suite de l’extension d’une plate-forme Seveso ont interdit toute construction neuve dans une zone de 48 mètres. La cour limite l’indemnisation à l’inconstructibilité supplémentaire imputable à ces servitudes, soit 572,17 m², et fixe l’indemnité à 10 470,71 euros, en écartant la prise en compte de la totalité de la zone concernée.
Démolition en zone naturelle et contrôle du respect du domicile
Une commune demandait la démolition d’une maison construite sans autorisation dans une zone naturelle grevée d’un emplacement réservé. La cour a écarté les écritures et pièces produites après la clôture, reconnu la qualité à agir de la commune et confirmé la démolition. La construction portait gravement atteinte à la vocation naturelle du secteur, justifiant également l’ajout d’une astreinte.
Démolition après annulation du permis et preuve d’un préjudice direct
Une association a demandé la démolition de constructions édifiées dans un camping et l’enlèvement de résidences mobiles après l’annulation de permis pour méconnaissance des règles du littoral. La cour retient l’absence de préjudice personnel directement lié à l’illégalité des permis. Elle estime également que l’installation des résidences mobiles ne nécessitait pas d’autorisation supplémentaire et rejette les demandes.
Travaux sans permis et intervention du juge des référés
Un propriétaire voisin demandait la suspension de travaux, la destruction de constructions et une astreinte, invoquant la péremption du permis de construire et un trouble manifestement illicite. La cour a déclaré irrecevable la demande de sursis dans l’attente de la décision administrative, confirmé le rejet des mesures sollicitées et condamné le demandeur aux dépens et à une indemnité de procédure.
Trouble manifestement illicite : preuve de l’institution communale
La commune a demandé en référé la mise en conformité ou la remise en état d’un immeuble après des travaux de démolition, assorties d’une astreinte. La cour d’appel a relevé qu’elle ne justifiait pas avoir institué le permis de démolir par une délibération municipale et a infirmé l’ordonnance ayant accueilli ses demandes.
Évaluation d’une parcelle préemptée selon son usage effectif non constructible
L’évaluation d’un bien préempté dépend de sa nature et de son usage effectif à la date de référence. La qualification de terrain à bâtir suppose un classement constructible et une desserte suffisante par les réseaux. L’absence de plusieurs équipements conduit à retenir le seul usage effectif. Après comparaison des références pertinentes, le prix est fixé à 2,34 euros par mètre carré, soit 449,28 euros.
Recevabilité en appel et trouble de voisinage lié aux plantations
La révocation de l’ordonnance de clôture exige une cause grave révélée postérieurement. Une indisponibilité médicale et des photographies produites tardivement sont insuffisantes lorsque ces pièces pouvaient être communiquées avant la clôture. Une demande d’infirmation dépourvue de prétention précise ne saisit pas la cour. La présence résiduelle d’éléments végétaux ne caractérise pas un trouble anormal du voisinage, tandis que le préjudice moral non documenté n’est pas indemnisé.
Trouble manifestement illicite : preuve de l’institution communale
La commune a demandé en référé la mise en conformité ou la remise en état d’un immeuble après des travaux de démolition, assorties d’une astreinte. La cour d’appel a relevé qu’elle ne justifiait pas avoir institué le permis de démolir par une délibération municipale et a infirmé l’ordonnance ayant accueilli ses demandes.
Perte vénale due à une servitude SEVESO d’utilité publique
L’extension d’une installation Seveso a instauré des servitudes interdisant les constructions neuves dans une bande de 48 mètres sur la parcelle voisine d’un établissement public. La cour distingue l’inconstructibilité préexistante de celle résultant des nouvelles servitudes et retient une surface supplémentaire de 572,17 m². L’indemnité due au propriétaire est fixée à 10 470,71 euros.
Indemnisation de la perte de valeur due à une servitude publique
Des servitudes d’utilité publique instituées à la suite de l’extension d’une plate-forme Seveso ont interdit toute construction neuve dans une zone de 48 mètres. La cour limite l’indemnisation à l’inconstructibilité supplémentaire imputable à ces servitudes, soit 572,17 m², et fixe l’indemnité à 10 470,71 euros, en écartant la prise en compte de la totalité de la zone concernée.
Démolition en zone naturelle et contrôle du respect du domicile
Une commune demandait la démolition d’une maison construite sans autorisation dans une zone naturelle grevée d’un emplacement réservé. La cour a écarté les écritures et pièces produites après la clôture, reconnu la qualité à agir de la commune et confirmé la démolition. La construction portait gravement atteinte à la vocation naturelle du secteur, justifiant également l’ajout d’une astreinte.
Démolition après annulation du permis et preuve d’un préjudice direct
Une association a demandé la démolition de constructions édifiées dans un camping et l’enlèvement de résidences mobiles après l’annulation de permis pour méconnaissance des règles du littoral. La cour retient l’absence de préjudice personnel directement lié à l’illégalité des permis. Elle estime également que l’installation des résidences mobiles ne nécessitait pas d’autorisation supplémentaire et rejette les demandes.
Travaux sans permis et intervention du juge des référés
Un propriétaire voisin demandait la suspension de travaux, la destruction de constructions et une astreinte, invoquant la péremption du permis de construire et un trouble manifestement illicite. La cour a déclaré irrecevable la demande de sursis dans l’attente de la décision administrative, confirmé le rejet des mesures sollicitées et condamné le demandeur aux dépens et à une indemnité de procédure.
Évaluation d’une parcelle préemptée selon son usage effectif non constructible
L’évaluation d’un bien préempté dépend de sa nature et de son usage effectif à la date de référence. La qualification de terrain à bâtir suppose un classement constructible et une desserte suffisante par les réseaux. L’absence de plusieurs équipements conduit à retenir le seul usage effectif. Après comparaison des références pertinentes, le prix est fixé à 2,34 euros par mètre carré, soit 449,28 euros.